பூக்கெட்டிலோ பாங்காக்கிலோ ஒரு காண்டோ வாங்கலாமா என்று யோசித்துக் கொண்டிருக்கும் தமிழ் முதலீட்டாளர்களுக்கு, தாய்லாந்து அரசு இப்போது ஒரு தெளிவான பதிலைக் கொடுத்திருக்கிறது: சொத்து மாற்றல் கட்டணம் 2%லிருந்து 0.01%ஆகவும், அடமான பதிவு கட்டணம் 1%லிருந்து 0.01%ஆகவும் குறைக்கப்பட்ட சலுகை, 7 மில்லியன் பாத் (சுமார் $195,000) வரையிலான குடியிருப்பு சொத்துகளுக்கு 2027 இறுதி வரை நீடிக்கும். இதற்கு இணையாக, தாய்லாந்து மத்திய வங்கியும் தளர்வான கடன்-மதிப்பு விகிதம் (LTV) விதிகளை 2027 ஜூன் 30 வரை நீட்டித்துள்ளது.
ஏன் இந்த நீட்டிப்பு இப்போது முக்கியம்?
இது வெறும் நிர்வாக நடைமுறை அல்ல. பிராந்திய பொருளாதார வளர்ச்சி மந்தமடைந்திருக்கும் நிலையிலும், உள்நாட்டு நுகர்வோர் நம்பிக்கை எச்சரிக்கையாக இருக்கும் நிலையிலும், சந்தைக்கு தொடர்ந்து ஆதரவு தேவை என்பதை அரசு ஒப்புக்கொள்கிறது. குறைந்த பரிவர்த்தனை செலவுகள், தளர்வான கடன் வழங்கல் நிபந்தனைகள் மூலம் வாங்குவோரின் வாசலைத் திறந்தே வைக்கும் உத்தி இது.
தாய்லாந்து மத்திய வங்கியும் இதே நேரத்தில் LTV விதிகளை தளர்த்தியிருப்பது, அரசும் மத்திய வங்கியும் ஒரே திசையில் யோசிக்கின்றன என்பதைக் காட்டுகிறது: வீட்டு தேவையை நிலைநிறுத்துவதும், தற்போதைய நிச்சயமற்ற காலகட்டத்தில் டெவலப்பர்களின் பணப்புழக்கத்தை பாதுகாப்பதும் ஒரே இலக்கு.
முக்கிய தகவல்கள் ஒரு பார்வையில்
- சலுகை காலவரையறை: 2026இல் முடிவடைய இருந்த திட்டம் இப்போது 2027 இறுதி வரை நீடிக்கப்பட்டுள்ளது
- மாற்றல் கட்டணம்: 7 மில்லியன் பாத் வரையிலான குடியிருப்பு சொத்துக்கு 2%லிருந்து 0.01%ஆக குறைப்பு
- அடமான பதிவு கட்டணம்: அதே விலை வரம்பில் 1%லிருந்து 0.01%ஆக குறைப்பு
- LTV விதிகள்: தாய்லாந்து மத்திய வங்கி தளர்வான கடன்-மதிப்பு விதிமுறைகளை 2027 ஜூன் 30 வரை நீட்டித்துள்ளது, இதனால் அடமானம் அங்கீகாரம் எளிதாகி, முன்பணத் தொகையும் குறையும்
- வெளிநாட்டினருக்கு நேரடி பலன்: தகுதி வரம்பிற்குள் ஃப்ரீஹோல்டு காண்டோ வாங்கும்போது குறைந்த பரிவர்த்தனை செலவு
- அரசின் நோக்கம்: இறுதி பயனாளர் தேவையை நிலைநிறுத்தி, முதன்மை சந்தையில் பணப்புழக்கத்தை பராமரிப்பது
எண்களில் விவரம்: எவ்வளவு மிச்சம்?
- இது 2020இல் கோவிட்-19க்குப் பிறகு அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட திட்டத்தின் தொடர்ச்சியான மூன்றாவது நீட்டிப்பு
- குறைந்த கட்டணங்கள் 7 மில்லியன் பாத் வரையிலான சொத்துகளுக்கு மட்டுமே பொருந்தும் (தற்போதைய மாற்று விகிதத்தில் சுமார் $195,000)
- 5 மில்லியன் பாத் மதிப்புள்ள சொத்து வாங்குபவர், சாதாரண கட்டணத்துடன் ஒப்பிடும்போது, சுமார் 150,000 பாத் (சுமார் $4,200) மிச்சப்படுத்த முடியும்
- தாய்லாந்து மத்திய வங்கியின்படி, 2025இல் மொத்த அடமான கடன் வழங்கல் சுமார் 680 பில்லியன் பாத் அளவை எட்டியது, இது 2023 உச்சத்தை விட சுமார் 4% குறைவு
- 2026 தொடக்கத்தில் பாங்காக்கில் ஒரு சதுர மீட்டர் விலை ஆண்டுக்கு ஆண்டு 3.2% உயர்ந்துள்ளது; அதே காலகட்டத்தில் பூக்கெட்டில் 5-7% வளர்ச்சி பதிவாகியுள்ளது
- வெளிநாட்டு உரிமை வரம்பில் மாற்றம் இல்லை: காண்டோமினியங்களில் 49% வெளிநாட்டு உரிமை வரம்பு அப்படியே உள்ளது; இந்த சலுகை செலவை மட்டுமே குறைக்கிறது, உரிமை விதிகளை மாற்றாது
- தாய்லாந்து அரசு நாமினி நில உரிமை ஏற்பாடுகளுக்கு எதிராக கடுமையான நடவடிக்கை எடுத்துள்ளது; 2026 தொடக்கத்திலிருந்து 850க்கும் மேற்பட்ட நிறுவனங்கள் மீது வழக்கு தொடரப்பட்டுள்ளது, அரசுக்கு ஏற்பட்ட மதிப்பிடப்பட்ட இழப்பு 15 பில்லியன் பாத்தை தாண்டியுள்ளது - இது ஃப்ரீஹோல்டு காண்டோ வாங்குவதே வெளிநாட்டினருக்கு சட்டப்படி பாதுகாப்பான வழி என்பதை மீண்டும் உறுதிப்படுத்துகிறது
- வியட்நாம், மலேசியா ஆகிய நாடுகளும் தங்கள் சொந்த சலுகை திட்டங்களை நடத்துகின்றன; ஆனாலும் தாய்லாந்து தன் ஒழுங்குமுறை வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் நிலைபெற்ற உள்கட்டமைப்பு மூலம் முன்னிலையில் உள்ளது
வெளிநாட்டினராக இந்த சலுகையை நான் பயன்படுத்தலாமா?
ஆம். ஃப்ரீஹோல்டு காண்டோமினியம் வாங்கும்போது, வெளிநாட்டு வாங்குபவர்கள் தாய் குடிமக்களைப் போலவே அதே மாற்றல் கட்டணத்தைச் செலுத்துகிறார்கள். வாங்கும் விலை 7 மில்லியன் பாத்தை தாண்டாத வரை, 0.01% குறைந்த விகிதம் தானாகவே பொருந்தும். தனியாக விண்ணப்பிக்கவோ, கூடுதல் ஆவணங்கள் சமர்ப்பிக்கவோ தேவையில்லை.
எந்தெந்த சொத்து வகைகளுக்கு இந்த சலுகை பொருந்தும்?
காண்டோமினியங்கள், டவுன்ஹவுஸ்கள், தனி வீடுகள் ஆகிய அனைத்தும் தகுதி வரம்பில் வருகின்றன. ஆனால் வெளிநாட்டினர் காண்டோமினியங்களில் மட்டுமே ஃப்ரீஹோல்டு உரிமையை வைத்திருக்க முடியும். வில்லாக்களும் தனி வீடுகளும் நீண்டகால குத்தகை ஏற்பாடு (30+30+30 ஆண்டுகள்) மூலமோ, அல்லது தாய் நிறுவனப் பதிவின் மூலமோ அணுகப்பட வேண்டும் - இரண்டாவது வழி தாய்லாந்தின் நடப்பு நாமினி ஒழுங்குமுறை கண்காணிப்பினால் சட்டரீதியான ஆபத்தை உள்ளடக்கியது.
கூடுதல் கேள்விகள்
வாடகை வருமான கணக்கீட்டில் இது எப்படி பாதிப்பை ஏற்படுத்தும்?
நுழைவு செலவு குறையும்போது நிகர வருமானம் நேரடியாக மேம்படும். ஒரு முதலீட்டாளர் 5 மில்லியன் பாத் மதிப்புள்ள ஸ்டுடியோ வாங்கும்போது கட்டணங்களில் 150,000 பாத் மிச்சப்படுத்தினால், அந்த சொத்து ஆண்டுக்கு 5-6% வாடகை வருமானம் தந்தால், முதலீடு திரும்பப்பெறும் காலம் சுமார் 6-8 மாதங்கள் முன்னதாக நகரும்.
2027க்குப் பிறகு இன்னொரு நீட்டிப்பு எதிர்பார்க்கலாமா?
இதுவரையிலான போக்கு தெளிவாக உள்ளது - 2020 முதல் இந்த திட்டம் மூன்று முறை நீட்டிக்கப்பட்டுள்ளது. பொருளாதார நிச்சயமற்ற தன்மை தொடரும் வரை அரசுகள் பொதுவாக இதுபோன்ற சலுகைகளை நீட்டிக்கும் போக்கு காட்டுகின்றன. ஆனால் இதை உறுதியென எடுத்துக்கொள்வது தவறாக இருக்கும். பொருளாதார நிலைமை நிலைப்படுத்தப்பட்டால், கட்டணங்கள் சாதாரண விகிதத்திற்குத் திரும்பக்கூடும். சலுகைகள் உறுதி செய்யப்பட்டிருக்கும் இந்த நேரத்திலேயே பரிவர்த்தனையை முடிப்பதே புத்திசாலித்தனம்.
தாய்லாந்தில் இப்போது எந்தெந்த இடங்கள் சிறந்த முதலீடாக இருக்கும்?
பாங்காக்: சுகும்வித் பகுதி (BTS நிலையங்கள் அசோக் முதல் எக்காமாய் வரை), மற்றும் ராமா 9 மாவட்டம். பூக்கெட்: பாங் தாவோ, லகுனா - இங்கு சர்வதேச வாங்குவோர் செயல்பாடு அதிகமாக இருக்கிறது, விலை வளர்ச்சி ஆண்டுக்கு ஆண்டு 5-7% எட்டியுள்ளது. பட்டாயா: ப்ரதம்நக், வாங் அமாட். கோ சமுய்: போஃபுட், மேனாம் சுற்றியுள்ள வடக்கு கடற்கரை. இந்த இடங்கள் நிலையான வாடகை தேவையையும் மூலதன மதிப்பு உயர்வையும் இணைத்து வழங்குகின்றன.
LTR விசா இந்த சொத்து சலுகைகளுடன் எப்படி பொருந்துகிறது?
தாய்லாந்தின் நீண்டகால குடியிருப்பாளர் (LTR) விசா, சொத்து சலுகை திட்டத்திலிருந்து முற்றிலும் தனித்தது; சொத்து வாங்குவது கட்டாயமில்லை. ஆனால் குறைந்த பரிவர்த்தனை கட்டணங்களையும், LTR விசாவின் நிலையான தனிநபர் வருமான வரி விகிதமான **17%**ஐயும் இணைத்துப் பார்த்தால், தென்கிழக்கு ஆசியாவில் அதிக நிகர மதிப்புள்ள முதலீட்டாளர்களுக்கும் தொலைதூர வேலை செய்யும் தொழில் வல்லுநர்களுக்கும் மிகவும் செலவு சிக்கனமான நுழைவு அமைப்பாக இது அமைகிறது.
சலுகைகள் திடீரென ரத்து செய்யப்படும் ஆபத்து இருக்கிறதா?
கோட்பாட்டளவில் இருக்கிறது - எந்த கொள்கை முடிவையும் மந்திரிசபை மறுபரிசீலனை செய்யலாம். ஆனால் நடைமுறையில், ஆறு ஆண்டு காலத்திற்குள் இதுவரை முன்கூட்டியே திட்டம் ரத்து செய்யப்பட்டதில்லை. வாங்குபவர்களுக்கு உண்மையான ஆபத்து முன்கூட்டிய ரத்து அல்ல, மாறாக சலுகை காலத்தில் விலை உயர்வதுதான் - மானியம் பெற்ற குறைந்த நுழைவு செலவு தேவையை செயற்கையாக அதிகரித்து, மதிப்பீடுகளை மேலே தள்ளுகிறது.
வாங்குவதற்கு நான் தாய்லாந்திலேயே இருக்க வேண்டுமா?
வாங்குவதற்கு முன் ஒரு தள பார்வை செய்வது மிகவும் பரிந்துரைக்கப்படுகிறது, ஆனால் பரிவர்த்தனையை பவர் ஆஃப் அட்டர்னி மூலம் தொலைவிலிருந்தே முடிக்க முடியும். பல முதலீட்டாளர்கள் ஒரு குறுகிய பயணத்தில் இரண்டு மூன்று திட்டங்களை நேரில் பார்த்து, சரிபார்ப்பு நடவடிக்கைகள் முடிந்தபின் தொலைவிலிருந்தே வாங்குதலை முடிக்கிறார்கள்.
மூலம்: Bangkok Post
தாய்லாந்தின் இந்த 2027 வரையிலான சொத்து சலுகை நீட்டிப்பு, வெறும் தாராளத்தனம் அல்ல - இது அரசின் நடைமுறை கணக்கீடு. சந்தைக்கு தேவை வேண்டும், தேவைக்கு மலிவான நுழைவு நிபந்தனைகள் வேண்டும். தாய்லாந்தில் முதலீடு செய்ய யோசிக்கும் தமிழ் முதலீட்டாளர்களுக்கு, இப்போதைய சூழல் கிட்டத்தட்ட உகந்ததாக இருக்கிறது: பரிவர்த்தனை கட்டணங்கள் வரலாற்று குறைந்த நிலையில் உள்ளன, விலைகள் இன்னும் முழு வளர்ச்சி திறனை பிரதிபலிக்கவில்லை, மேலும் வெளிநாட்டு ஃப்ரீஹோல்டு காண்டோமினியம் உரிமைக்கான சட்ட கட்டமைப்பு நிலையானதாகவும் நன்கு சோதிக்கப்பட்டதாகவும் உள்ளது.
தாய்லாந்தில் முதலீடு செய்ய தயாரா? உங்களுக்கான சரியான சொத்தைக் கண்டறிய தாய்லாந்து சொத்து குழுவின் நிபுணர்கள் உதவுவார்கள்.