பூக்கெட்டில் 1 மில்லியன் டாலர் மதிப்புள்ள ஒரு வில்லாவை வாங்கிய ஒரு வாடிக்கையாளர், ஒரே நேரத்தில் மூன்று ஆவணங்களில் கையெழுத்திட்டார்: நில குத்தகை (லீஸ்), கட்டிடத்திற்கான ஃப்ரீஹோல்ட் உரிமை, மற்றும் மேலாண்மை நிறுவனத்துடனான சேவை ஒப்பந்தம். வழக்கறிஞர்கள் அந்த தொகுப்பில் புதைந்திருந்த ஒரு வரியைக் கண்டறிந்தனர். அது, ஒரு தாமதமான தண்ணீர் பில் காரணமாக, டெவலப்பர் மூன்று ஒப்பந்தங்களையும் ஒருசேர முடித்துக்கொள்ள அனுமதிக்கும் விதமாக இருந்தது. வீட்டின் அடியில் இருந்த நில குத்தகை கூட அதில் அடங்கும்.
பேச்சுவார்த்தையின் போது அந்த வரி நீக்கப்பட்டது. நீக்கப்படாமல் இருந்திருந்தால், ஒரு பணம் செலுத்தப்படாத யூட்டிலிட்டி பில் ஒன்றின் அடிப்படையில், ஒரு மில்லியன் டாலர் சொத்தின் கட்டுப்பாடு முழுவதுமே கைநழுவிப் போயிருக்கும்.
விரைவு பதில்: வில்லா அல்லது காண்டோ வாங்கும் முன், மூன்று விஷயங்களைக் கண்டிப்பாகச் சரிபார்க்கவும் - கிராஸ்-டிபால்ட் (cross-default) வரி, மொழிபெயர்ப்பில் எந்த பதிப்பு சட்டரீதியாக செல்லுபடியாகும் என்பது, மற்றும் தாமதமான ஹேண்டோவருக்கு டெவலப்பர் மீதான பரிமாணக் கண்டனை. தாய்லாந்தில் விற்பனை ஒப்பந்தங்களுக்கு கட்டாய நோட்டரி பரிசோதனை இல்லை என்பதால், சாணோட் (chanote) தலைப்பு தெளிவாக இருந்தாலும் பணம் இழக்கப்படுவது ஒப்பந்த வரிகளில்தான்.
கிராஸ்-டிபால்ட் வரி என்றால் என்ன, அது ஏன் ஆபத்தானது?
கிராஸ்-டிபால்ட் என்பது, ஒரு தொகுப்பில் உள்ள ஒரு ஒப்பந்தத்தை மீறினால், மற்ற ஒப்பந்தங்களையும் முடிவுக்குக் கொண்டுவரும் உரிமையை தரும் ஒரு வரி. நில குத்தகை + கட்டிட ஃப்ரீஹோல்ட் கட்டமைப்பில், ஒரு சேவைக் கட்டணத்தைத் தவறவிட்டால் கூட, கோட்பாட்டளவில் நிலத்தின் மீதான உங்கள் பயன்பாட்டு உரிமையே பாதிக்கப்படலாம். பூக்கெட் மற்றும் கோ சாமுயில் இது சாதாரணமாகவும் சட்டரீதியாகவும் அனுமதிக்கப்பட்ட கட்டமைப்பே. ஆனால் மூன்று அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட ஆவணங்களால் கட்டப்பட்ட இந்த அமைப்பில், பலவீனமான இடம் எப்போதும் இணைப்புப் பகுதிகளில்தான் இருக்கும்.
மறுவிற்பனை, வாரிசுரிமை மாற்றம், மேலாண்மை நிறுவன மாற்றம், அல்லது அண்டை உரிமையாளர்களுடனான தகராறு - இவற்றில் என்ன நடக்கும் என்பதைச் சரிபார்க்கவும். நில குத்தகை 30 ஆண்டுகள் மற்றும் இரண்டு புதுப்பித்தல் வாக்குறுதிகளுடன் இருந்தால், இரண்டாவது புதுப்பித்தலுக்கு உண்மையில் என்ன உத்தரவாதம் இருக்கிறது என்று கேளுங்கள். பொதுவாக நிலவுரிமையாளரின் நல்லெண்ணத்தைத் தவிர வேறு எதுவும் இல்லை என்பதே பதிலாக இருக்கும்.
பேங்காக் மாலில் கடை குத்தகை: 10% வளர்ச்சி விகிதம் உண்மையில் என்ன அர்த்தம்?
பேங்காக் மால்களில் ரீட்டெயில் குத்தகைகள் பொதுவாக ஆண்டுக்கு 10% வரையிலான குத்தகை உயர்வு (இண்டெக்சேஷன்) மற்றும் ஒவ்வொரு 18 மாதத்திற்கும் ஒருமுறை பேச்சுவார்த்தை இல்லாமல் விகிதத்தை மாற்றும் நிலவுரிமையாளர் உரிமையை இணைக்கின்றன. ஆவணப்படுத்தப்பட்ட ஒரு வழக்கில், விகிதத்தை நிலைப்படுத்தியதால் ஒரு நடுத்தர அளவு மால் யூனிட் வாடகைதாரருக்கு ஆண்டுக்கு சுமார் 5,000 டாலர் மிச்சமானது. முழு ஒப்பந்த காலத்திற்கும் நிலையான விகிதம், முதல் ஆண்டு தள்ளுபடியை விட மதிப்புமிக்கது.
நிலவுரிமையாளரின் ஒருதலைப்பட்ச விகித மாற்ற உரிமை, இண்டெக்சேஷன் ஃபார்முலா, முன்கூட்டியே ஒப்பந்தத்தை முடித்தால் டெபாசிட்டுக்கு என்ன நடக்கும், கட்டிடம் விற்கப்பட்டால் உங்கள் குத்தகைக்கு என்ன நடக்கும் - இவற்றைத்தான் இங்கு சரிபார்க்க வேண்டும்.
பட்டயா கட்டுமான ஒப்பந்தங்களில் ஏற்றத்தாழ்வு எங்கே இருக்கிறது?
பட்டயாவில் கட்டுமான ஒப்பந்தங்கள் தாமதமான கட்டணங்களுக்கு வாங்குபவரைத் தண்டிக்கின்றன, ஆனால் தாமதமான ஹேண்டோவருக்கு டெவலப்பரைத் தண்டிப்பது அரிது. இந்த ஏற்றத்தாழ்வை உறுதியான காலக்கெடுக்களையும் முடிவு தர தரத்தையும் சேர்த்து சரிசெய்யலாம். ஆஃப்-பிளான் காண்டோவில் உண்மையான உழைப்பு தலைப்பில் அல்ல, செலுத்தும் அட்டவணையில்தான் இருக்க வேண்டும். கால்நாட்களை அடிப்படையாகக் கொள்வதற்குப் பதிலாக, கட்டுமான மைல்கற்களுடன் தவணைகளை இணைக்கவும். நீங்கள் தாமதமான தவணைக்கு அபராதம் கொடுத்தால், தாமதமான ஹேண்டோவருக்கு டெவலப்பரும் கொடுக்க வேண்டும் என்று கண்ணாடி வரிகளைக் கோருங்கள்.
ஆனால் ஒரு எச்சரிக்கை: தாமதமான-ஹேண்டோவர் அபராத வரி மட்டும் அனைத்தையும் தீர்க்கும் என்று நினைக்கக்கூடாது. வரி எழுதப்படும், டெவலப்பர் ஒரு வருடம் தாமதப்படுத்துவார், ஆனால் கட்டுமான நிறுவனத்தின் கணக்கு புத்தகத்தில் எதுவும் இல்லாததால் எதையும் வசூலிக்க முடியாது. மைல்கல்-அடிப்படையிலான செலுத்துதல், பேங்க் உத்தரவாதம், அல்லது இறுதி தவணையை நிறுத்தி வைப்பது - இவற்றுடன் இணைந்தால்தான் அபராதம் வேலை செய்யும்.
சாமுயி, பேங்காக் லைசென்சிங் ஒப்பந்தங்களில் என்ன இழக்கிறீர்கள்?
லைசென்சிங் மற்றும் ஃபிரான்சைஸ் ஒப்பந்தங்கள் (சாமுயி, பேங்காக்) பெரும்பாலும் பிராண்ட் பாதுகாப்பு இல்லாமலும், ஒருதலைப்பட்ச ரொயால்டி மாற்றங்களை அனுமதிக்கும் வகையிலும் இருக்கும். சாமுயி டூரிசம் தொழில் ஒப்பந்தம் ஒன்றில், உத்தரவாதங்கள் மற்றும் இழப்பீட்டு வரிகளைச் சேர்த்ததால் சுமார் 100,000 டாலர் மதிப்புள்ள ஆபத்து தடுக்கப்பட்டது.
சர்வதேச பிராண்டுகள் இப்போது பங்குதாரர் ஒப்பந்தங்கள் மூலம் தாய்லாந்தில் அதிகரித்து வருகின்றன. அறிவுசார் சொத்துரிமை மற்றும் ரொயால்டியே பலவீனமான இடம். டிரேட்மார்க் தாய்லாந்தில் பதிவு செய்யப்படாவிட்டால், பாதுகாக்க எதுவும் இல்லை. கடிதம் மூலம் ரொயால்டியை மாற்ற முடிந்தால், முதல் கடிதம் வரும் வரை மட்டுமே உங்கள் நிதி மாதிரி நிலைத்திருக்கும்.
ஒப்பந்த வகைகள் ஒரு பார்வையில்
| ஒப்பந்த வகை | பொதுவான ஆபத்து | முதலில் சரிபார்க்க வேண்டியது | தவறின் விலை |
|---|---|---|---|
| வில்லா: நில குத்தகை + கட்டிட ஃப்ரீஹோல்ட் | ஒரு மீறலுக்காக அனைத்து ஒப்பந்தங்களையும் முடிக்கும் கிராஸ்-டிபால்ட் | முடிவு (டெர்மினேஷன்) வரி, குத்தகை புதுப்பித்தல் நிபந்தனைகள், மாற்று உரிமைகள் | 1 மில்லியன் டாலர் மதிப்புள்ள சொத்தின் கட்டுப்பாடு இழப்பு |
| ஆஃப்-பிளான் காண்டோ | வாங்குபவருக்கு மட்டும் அபராதம், தெளிவற்ற தர நிலைமைகள் | மைல்கல்-அடிப்படையிலான செலுத்துதல் அட்டவணை, தாமத அபராதம், ஹேண்டோவர் ஆய்வு | 12-18 மாதங்கள் இழப்பீடு இல்லாத வெறுமை |
| மால் கடை குத்தகை | 10% ஆண்டு உயர்வு + 18 மாதத்திற்கு ஒருமுறை விகித மாற்றம் | இண்டெக்சேஷன் ஃபார்முலா, உரிமையாள மாற்ற வரி, டெபாசிட் நிபந்தனைகள் | ஆண்டுக்கு, யூனிட்டுக்கு சுமார் 5,000 டாலர் |
| பிராண்ட் லைசென்ஸ் | IP பாதுகாப்பு இல்லை, இழப்பீடு இல்லாமல் முடிப்பு | தாய்லாந்தில் டிரேட்மார்க் பதிவு, ஒப்பந்த காலம், முடிப்பு காரணங்கள் | 100,000 டாலர் வரை மார்க்கெட்டிங் செலவு இழப்பு |
| ஃபிரான்சைஸ் | ஒருதலைப்பட்ச ரொயால்டி மாற்றம், தெளிவற்ற மார்க்கெட்டிங் கட்டணம் | நிலையான ரொயால்டி விகிதம், மார்க்கெட்டிங் பட்ஜெட், தனி பிராந்திய உரிமை | ஒப்பந்த காலம் முழுவதும் கணிக்க முடியாத செலவு உயர்வு |
தாய் மொழி ஒப்பந்தமா? ஆங்கில பதிப்பை நம்பலாமா?
தாய் நீதிமன்றத்தில் தாய் மொழி பதிப்புதான் மேலோங்கும். ஆங்கிலம் மற்றும் பிற மொழிபெயர்ப்புகள் குறிப்புக்காக மட்டுமே. எந்த பதிப்பு செல்லுபடியாகும் என்பதைத் தெளிவாகக் குறிப்பிடும் ஒரு வரியை வலியுறுத்தி, இரு பதிப்புகளையும் ஒரு சுயேச்சையான மொழிபெயர்ப்பாளர் மூலம் ஒப்பிட்டுப் பார்க்கவும். டெவலப்பரின் மொழிபெயர்ப்பாளரை நம்பாதீர்கள்.
வேறொரு பொது தவறு: ரிசர்வேஷன் ஒப்பந்தங்களில் கிட்டத்தட்ட எப்போதும் திரும்பப் பெற முடியாத டெபாசிட் வரி இருக்கும். பணம் அனுப்பிய பிறகு பேச்சுவார்த்தை நடத்த முடியாது, அனுப்பும் முன்பே செய்யவேண்டும். டெபாசிட் ஒரு நாளில் அனுப்பப்படுகிறது, ஆனால் ஒப்பந்தம் ஒரு மாத ஆய்வுக்கு தகுதியானது.
எனது பரிந்துரை: டெவலப்பரின் சொந்த வரிகளில் ஒப்பந்தத்தில் ஒருபோதும் கையெழுத்திடாதீர்கள், விற்பனை மேலாளர் அது 'நிலையானது, திருத்தப்படாதது' என்று எவ்வளவு உறுதியாகச் சொன்னாலும். அது தொடர்ந்து திருத்தப்படுகிறது. ஆனால் ஒரு விதிவிலக்கு: ஒப்பந்த மதிப்பு சுமார் 3 மில்லியன் தாய் பாத்திற்கும் குறைவாக இருந்தால், கார்ப்பரேட் ஆவண சரிபார்ப்பு மற்றும் நில அலுவலக விஜயம் உள்ளிட்ட முழு ஆய்வு, லாபத்தில் பெரும் பகுதியை விழுங்கிவிடும். அப்படியானால், நான்கு வரிகள் மீது மட்டும் கவனம் செலுத்துங்கள்: முடிப்பு, செலுத்துதல், உரிமை மாறுதல், மற்றும் தகராறு தீர்வு.
தாய்லாந்தில் சட்ட ஆய்வு எவ்வளவு செலவாகும், எவ்வளவு நேரம் ஆகும்?
நிலையான காண்டோ வாங்குதல் ஆய்வு பல்லாயிரம் பாத் அளவில் இருக்கும் என்று மார்க்கெட் மதிப்பீடுகள் கூறுகின்றன; குத்தகை மற்றும் கார்ப்பரேட் கட்டமைப்புடன் கூடிய வில்லாவுக்கு இது அதிகமாகவும் நீண்ட நேரமும் ஆகும். இதை ஒப்பந்த மதிப்புடன் ஒப்பிட்டு பாருங்கள்: 10 மில்லியன் பாத்திற்கு மேல் மதிப்புள்ள சொத்தில், ஆய்வைத் தவிர்ப்பது பணத்தை மிச்சப்படுத்தும் புத்திசாலித்தனமான வழி அல்ல. பொதுவாக, ஒரு சட்ட ஆய்வுக்கு சில நாட்களிலிருந்து இரண்டு வாரங்கள் வரை ஆகும் - இது எந்த தவறையும் விட மிகவும் மலிவானது.
தகராறு தீர்வு பிரிவை புறக்கணிக்காதீர்கள். சிங்கப்பூரில் ஆர்பிட்ரேஷன் கவர்ச்சிகரமாகத் தெரியும், ஆனால் பத்தாயிரக்கணக்கான டாலர்கள் செலவாகும் - இது 5 மில்லியன் தாய் பாத் மதிப்புள்ள ஒப்பந்தத்திற்கு எந்த அர்த்தத்தையும் தராது. ரீட்டெயில் அளவிலான வாங்குதலுக்கு, சொத்திற்கு அருகிலுள்ள ஒரு தாய் நீதிமன்றமே அறிவார்ந்த தேர்வு.
கட்டிட உரிமையாளர் மாறினால் என் குத்தகை பாதுகாப்பாக இருக்குமா?
லீஸ்-தொடர்ச்சி வரி இல்லாமல் கட்டிட உரிமையாளர் மாறினால், புதிய உரிமையாளர் உங்கள் வாடகை நிபந்தனைகளை மீண்டும் எழுத முடியும். ஒரு வாரிசுரிமை (சக்சஷன்) வரி இதைத் தடுக்கிறது. இது ஒரு மாத இலவச வாடகையை விட மதிப்புமிக்கது. மேலாண்மை நிறுவனம் நடுநிலையானது என்று கருதவும் கூடாது - சேவை ஒப்பந்தம் பெரும்பாலும் டெவலப்பருடன் தொடர்புடையது, மேலும் வரம்பற்ற சேவைக் கட்டண உயர்வை அனுமதிக்கக்கூடும். இண்டெக்சேஷன் ஃபார்முலா அல்லது ஒரு உறுதியான உச்சவரம்பை வலியுறுத்துங்கள்.
டெபாசிட் அனுப்பும் முன், Kivilab Property-யின் டூ டிலிஜென்ஸ் சரிபார்ப்புப் பட்டியலில் பரிந்துரைக்கப்பட்டுள்ளபடி, ஆறு-பகுதி கட்டமைக்கப்பட்ட ஆய்வு ஒன்றை நடத்துங்கள்: தலைப்பு மற்றும் பாரங்கள், விற்பவரின் அதிகாரம், அனுமதிகள், வெளிநாட்டவர் ஃப்ரீஹோல்ட் ஒதுக்கீடு, விற்பனை ஒப்பந்தம், மற்றும் செலுத்துதல் ஆவணங்கள். வரைவு ஒப்பந்தத்தை ஒரு சுயேச்சையான வழக்கறிஞரிடம் அனுப்பி, முடிப்பு, உரிமை மாறுதல், இண்டெக்சேஷன் வரிகளை குறிப்பாகக் குறிக்குமாறு கேளுங்கள். இதற்கு சில நாட்களே ஆகும், ஆனால் எந்த தள்ளுபடியையும் விட உங்கள் பேச்சுவார்த்தை நிலையை அதிகமாக மேம்படுத்தும்.
மூலம்: Kivilab Property