தாய்லாந்தில் வில்லா அல்லது நிலம் வாங்க தாய் நிறுவனம் (Thai Limited Company) மூலம் முதலீடு செய்த தமிழக முதலீட்டாளர்கள் இருந்தால், இந்த செய்தி உங்களுக்கு நேரடியாக பொருந்தும். தாய்லாந்தின் வணிக மேம்பாட்டுத் துறை (DBD) 36,277 வெளிநாட்டு தொடர்புடைய நிறுவனங்களை விசாரணைக்கு உட்படுத்தியுள்ளது. இவை அனைத்தும் நிலம் வைத்திருக்கும் நிறுவனங்கள், மற்றும் இதுவே கடந்த சில ஆண்டுகளில் நாமினி அமைப்புகளுக்கு எதிரான மிகப் பெரிய அரசு நடவடிக்கையாகும்.
சுருக்கமான பதில்
தாய்லாந்தின் Land Code சட்டப்படி வெளிநாட்டினர் நேரடியாக நிலம் வாங்க அனுமதி இல்லை. இதனால் பலரும் தாய் பங்குதாரர்கள் பெயரில் (49% க்கும் குறைவான வெளிநாட்டு பங்கு) நிறுவனம் ஆரம்பித்து நிலம் வாங்குகிறார்கள். இப்போது DBD இந்த 31,516 நிறுவனங்களை குறிவைத்து, உண்மையான தாய் முதலீட்டாளர்களா அல்லது வெறும் பெயரளவு நாமினிகளா என்பதை கூர்ந்து பரிசோதிக்கிறது.
ஏன் இப்போது இந்த தணிக்கை?
தாய்ரத் (Thairath) செய்தி நிறுவனத்தின் அறிக்கையின்படி, இந்த விசாரணை 16 மாகாணங்களை உள்ளடக்கியது. அதில் பாங்காக் மற்றும் அதைச் சுற்றியுள்ள ஐந்து மாகாணங்கள், மற்றும் சோன்புரி, சூரத் தானி, புக்கெட் போன்ற பத்து முக்கிய சுற்றுலா மாகாணங்களும் அடங்கும். இது ஒரு தனி சொத்து சந்தையை மட்டும் குறிவைத்த நடவடிக்கை அல்ல, மாறாக நாடு தழுவிய கொள்கை மாற்றம் என்பதை இது உறுதிப்படுத்துகிறது.
2022ஆம் ஆண்டு முதலே, சுற்றுலா பகுதிகளில் பெரிய அளவில் வெளிநாட்டினர் நிலம் வாங்குவது குறித்து பாராளுமன்ற குழுக்கள் விவாதித்து வந்தன. நில விலை உயர்வு, முதலீட்டு குவிப்பு குறித்த பொது கவலை, மற்றும் அரசியல் அழுத்தம் ஆகியவை இந்த தணிக்கையை துரிதப்படுத்தியுள்ளன.
முக்கிய உண்மைகள்
- Foreign Business Act (1999) சட்டப்படி, 49% க்கும் அதிகமான வெளிநாட்டு மூலதனம் உள்ள எந்த நிறுவனமும் வெளிநாட்டு நிறுவனமாக கருதப்படும். இதற்கு கீழே இருந்தால் தாய் நிறுவனமாக கருதப்பட்டு நிலம் வைத்திருக்க அனுமதி உண்டு
- DBD வெறும் பங்குதாரர் பட்டியலை மட்டும் பார்க்கவில்லை, யார் முடிவெடுக்கிறார்கள், யார் பணத்தை வழங்கினார்கள், யாருக்கு வருமானம் செல்கிறது என்பதையும் ஆழமாக பரிசோதிக்கிறது
- Land Code Act B.E. 2497 (1954) வெளிநாட்டினர் நேரடியாக நிலம் வைத்திருக்க தடை விதிக்கிறது. ஒரே விதிவிலக்கு, Board of Investment அங்கீகரிக்கப்பட்ட திட்டங்களுக்கு, குறைந்தபட்சம் 40 மில்லியன் THB முதலீடு தேவை
- புக்கெட்டில் வெளிநாட்டினர் வைத்திருக்கும் வில்லாக்களில் 60-70% வரை தாய் நிறுவனங்கள் மற்றும் நாமினி பங்குதாரர்கள் மூலம் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன என்று சந்தை மதிப்பீடுகள் தெரிவிக்கின்றன
- 2026 ஆகஸ்ட் மாதம் புக்கெட்டில் நடந்த phase-4 நடவடிக்கையில், நாமினி வலைப்பின்னலுடன் தொடர்புடைய 16 பேர் மீது வழக்கு பதிவு செய்யப்பட்டது (10 தாய்லாந்தியர்கள், 6 வெளிநாட்டினர் - கனடா, ரஷ்யா, கசகஸ்தான் நாட்டவர் உட்பட)
- புக்கெட்டில் நடந்த பரந்த விசாரணையில் 361 நிறுவனங்கள் ஆய்வு செய்யப்பட்டு, சந்தேகத்திற்குரிய வெளிநாட்டு பங்குதாரர்களுடன் நிலம் வைத்திருந்த 149 நிறுவனங்கள் கண்டறியப்பட்டன. இதில் 114 வழக்குகள் தாக்கல் செய்யப்பட்டு, 39 அபராதங்கள் விதிக்கப்பட்டன
- கண்டோமினியம் யூனிட்கள் இந்த தணிக்கையிலிருந்து விலக்கு பெறுகின்றன. கட்டிடத்தில் வெளிநாட்டு ஒதுக்கீடு 49% க்கும் குறைவாக இருக்கும் வரை, வெளிநாட்டினர் நேரடியாக freehold யூனிட் வைத்திருக்கலாம்
தண்டனை என்ன, என்ன ஆபத்து?
நாமினி அமைப்பு பயன்படுத்தினால், Foreign Business Act ன் கீழ் 1 மில்லியன் THB வரை அபராதம் மற்றும்/அல்லது 3 ஆண்டுகள் வரை சிறை தண்டனை விதிக்கப்படலாம். ஆனால் மிகவும் கடுமையான அபாயம் என்னவென்றால், DBD நாமினி அமைப்பு என்று தீர்மானித்தால், Land Department 180 நாட்களுக்குள் நிலத்தை விற்குமாறு உத்தரவிடலாம். விற்கப்படாவிட்டால், அதிகாரிகளே ஏலம் விட்டு விற்பார்கள்.
தாய் நிறுவனம் மூலம் நிலம் வைத்திருந்தால் என்ன செய்யலாம்?
முதலில் ஒரு சுயாதீன சட்ட தணிக்கை (legal audit) மேற்கொள்ளுங்கள். அமைப்பு பாதிப்புக்குள்ளானதாக இருந்தால், வழக்கறிஞர் பின்வரும் மறு அமைப்பு வழிகளை பரிந்துரைக்கலாம்:
- Leasehold (குத்தகை) ஆக மாற்றுதல் - இது 30 ஆண்டுகள் வரை நில உரிமை வழங்கும், பொதுவாக இரண்டு புதுப்பிப்பு காலங்களுடன், ஆனாலும் புதுப்பிப்பு சட்டப்படி உத்தரவாதம் இல்லை
- உண்மையான தாய் பங்குதாரருடன் இணைந்து வணிகம் (genuine joint venture) செய்தல், அவர் உண்மையிலேயே நிதி மற்றும் வணிகத்தில் பங்கேற்பவராக இருக்க வேண்டும்
- நிலத்தை விற்று, கட்டிடத்தின் மீதான உரிமையை தக்க வைத்துக் கொள்ளுதல்
- கண்டோமினியம் யூனிட் ஆக freehold முறையில் வாங்குதல்
Leasehold முறையில் விற்கப்படும் சொத்துகள் பொதுவாக ஒப்பீட்டளவில் freehold சொத்துகளைவிட 15-30% மலிவானவை ஆகும். முக்கிய வேறுபாடு: leasehold ல் நீங்கள் நிலத்தை வாடகைக்கு எடுக்கிறீர்கள், சொந்தமாக்கிக் கொள்வதில்லை.
புக்கெட், கோ சமுய் வில்லா சந்தையில் இதன் தாக்கம் என்ன?
உடனடியாக, உத்தரவு வருவதற்கு முன்னரே சிலர் விற்க முடிவெடுப்பதால் சந்தையில் சொத்து அளவு அதிகரிக்கலாம். நடுத்தர கால அளவில், சந்தை leasehold அமைப்புகள் மற்றும் கண்டோமினியங்கள் நோக்கி நகரும் வாய்ப்புள்ளது, இது அந்த பிரிவுகளில் தேவை மற்றும் விலையை உயர்த்தக்கூடும்.
இந்த தணிக்கையின் அளவு, 16 மாகாணங்களில் 36,277 நிறுவனங்களை உள்ளடக்கியது, இது ஒரு தற்காலிக நடவடிக்கை அல்ல, மாறாக நீண்ட கால கொள்கை மாற்றம் என்பதை காட்டுகிறது. முன்கூட்டியே தங்கள் அமைப்பை மறு சீரமைப்பு செய்பவர்கள் தங்கள் சொத்தையும் மன அமைதியையும் பாதுகாத்துக் கொள்வார்கள். தாய்லாந்து சொத்து குழுவினரிடம் ஆலோசனை பெற்று, முதலீடு செய்வதற்கு முன் நிலையை உறுதிசெய்து கொள்வது புத்திசாலித்தனம்.
ஆதாரம்: தாய்ரத் (Thairath)