தாய்லாந்தில் வீடு அல்லது வில்லா வாங்க திட்டமிடும் தமிழ் முதலீட்டாளர்களே, இது கவனிக்க வேண்டிய நேரம். 'நாமினி நிறுவனம்' மூலம் நிலம் வாங்குவது பல ஆண்டுகளாக இங்கு ஒரு 'சாம்பல் நிறப் பழக்கமாக' இருந்து வந்தது. ஆனால் 2026-ல் தாய் அரசு இதை எச்சரிக்கையிலிருந்து நேரடி நடவடிக்கைக்கு மாற்றியுள்ளது.
சுருக்கமான பதில் இதோ: பாங்காக்கின் பட்டநகரின் (Pattanakarn) மற்றும் க்ருங்தேப் க்ரீதா (Krungthep Kreetha) பகுதிகளை மையமாகக் கொண்டு, 1.27 பில்லியன் பாத் (சுமார் $35 மில்லியன்) மதிப்புள்ள 33 ஆடம்பர வீடுகள் நாமினி உரிமைப் பயன்பாடு சந்தேகத்தில் விசாரிக்கப்படுகின்றன என The Nation Thailand தெரிவிக்கிறது. இது வெறும் தலைப்புச் செய்தி அல்ல, வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் சொத்து அமைப்பை உடனடியாக மறுபரிசீலனை செய்ய வேண்டிய தெளிவான சமிக்ஞை.
நாமினி அமைப்பு என்றால் என்ன, ஏன் இது சிக்கல்?
தாய்லாந்து சட்டப்படி (Land Code, பிரிவு 86), வெளிநாட்டவர் நேரடியாக நிலம் வாங்க முடியாது. இதைத் தவிர்க்க பலரும் ஒரு தாய் நிறுவனத்தை (Thai Co., Ltd.) பதிவு செய்கிறார்கள், அதில் தாய் குடிமக்கள் பெயரளவில் பெரும்பான்மை பங்குகளை (51%) வைத்திருப்பார்கள். ஆனால் உண்மையான உரிமையாளர் மற்றும் பயனாளி வெளிநாட்டு வாங்குபவரே. இந்த அமைப்புதான் 'நாமினி ஸ்ட்ரக்சர்' என்று அழைக்கப்படுகிறது.
இது தசாப்தங்களாக மார்க்கெட்டில் ஒரு 'மௌன ஏற்பாடாக' நடைமுறையில் இருந்தது. ஆனால் இப்போது தாய் அதிகாரிகள் இதை ஃபாரின் பிசினஸ் ஆக்ட் (Foreign Business Act) மற்றும் லாண்ட் கோட் இரண்டையும் மீறும் செயலாகக் கருதி நடவடிக்கை எடுக்கின்றனர்.
விசாரணையின் முக்கிய அம்சங்கள்
- 33 ஆடம்பர சொத்துக்கள், மொத்த மதிப்பு 1.27 பில்லியன் பாத், பாங்காக்கின் பட்டநகரின் மற்றும் க்ருங்தேப் க்ரீதா பகுதிகளில் விசாரணைக்கு உட்படுத்தப்பட்டுள்ளன
- விசாரணை மையப்படுத்தப்பட்டிருப்பது நிலத்துடன் கூடிய வீடுகள் மற்றும் வில்லாக்களில் மட்டுமே, கண்டோமினியம் யூனிட்கள் இதில் அடங்காது, ஏனெனில் சட்டப் பிரச்சனை நிலம் உரிமையில் மட்டுமே எழுகிறது
- விசாரணையில் உள்ள சொத்துக்களின் சராசரி மதிப்பு சுமார் 38.5 மில்லியன் பாத் (தோராயமாக $1.07 மில்லியன்), இது பிரீமியம் வில்லா பிரிவை நேரடியாக சுட்டிக்காட்டுகிறது
- The Nation Thailand தகவலின்படி, இந்த விசாரணையை Department of Lands மற்றும் Department of Special Investigation (DSI) இணைந்து நடத்துகின்றன
- 2025-லேயே தாய்லாந்து, வெளிநாட்டு பங்குதாரர்கள் உள்ள தாய் நிறுவனங்கள் மீதான கண்காணிப்பை அதிகரித்து, DBD (Department of Business Development) அமைப்பு மூலம் பங்குதாரர் சரிபார்ப்பு கட்டுப்பாடுகளை கொண்டு வந்துள்ளது
- போகெட்டில் வெளிநாட்டவர் உரிமையிலுள்ள வில்லாக்களில் 70% வரை ஏதோ ஒரு வகையான நாமினி அமைப்பின் மூலம்தான் கட்டமைக்கப்பட்டுள்ளன என சந்தை மதிப்பீடுகள் தெரிவிக்கின்றன
தென் தாய்லாந்தில் இணையான தாக்குதல் - போகெட், ஃபங்-ங்கா, க்ராபி
Bangkok Post மற்றும் The Phuket News தகவலின்படி, போகெட், ஃபங்-ங்கா, க்ராபி பகுதிகளில் நடத்தப்பட்ட இணையான நடவடிக்கையில் 500-க்கும் மேற்பட்ட அதிகாரிகள் ஈடுபட்டனர். 40 அங்கீகரிக்கப்பட்ட கைது வாரண்டுகள் மற்றும் 13 சோதனை வாரண்டுகள் நிறைவேற்றப்பட்டு, 48 பேர் (27 தாய் நாட்டவர், 21 வெளிநாட்டவர்) கைது செய்யப்பட்டனர். கைது செய்யப்பட்டவர்களில் இஸ்ரேல், பிரான்ஸ், போலந்து, சுவிட்சர்லாந்து, யுகே, நெதர்லாந்து, ரஷ்யா, தென் ஆப்பிரிக்கா நாட்டவர்களும் அடங்குவர். இந்த சோதனையில் 1.05 பில்லியன் பாத் மதிப்புள்ள சொத்துக்கள் பறிமுதல் செய்யப்பட்டு, 89 நில துண்டுகள் இதில் அடங்கியிருந்தன.
நாமினி அமைப்புக்கு என்ன தண்டனை?
ஃபாரின் பிசினஸ் ஆக்ட் (1999) படி, அபராதம் 1 மில்லியன் பாத் வரையிலும், சிறை தண்டனை 3 வருடங்கள் வரையிலும் விதிக்கப்படலாம். மேலும் லாண்ட் கோட் சட்டப்படி, மீறல் கண்டறியப்பட்ட 180 நாட்களுக்குள் நிலத்தை கட்டாயமாக விற்க வேண்டும். விற்பனை நடக்காவிட்டால், உரிமை அரசுக்கு மாறிவிடும். நாமினி பங்குதாரர்கள் இணைந்து பிரிவு 36 மற்றும் 37-ன் கீழ் அபராதம் 20,000 பாத் வரை எதிர்கொள்ளலாம்.
நாமினி மூலம் வாங்கிய வில்லாவை நீங்கள் இழக்க நேரிடுமா என்றால், ஆம். மீறல் நிரூபிக்கப்பட்டால் ஆறு மாதங்களுக்குள் விற்க நீதிமன்றம் உத்தரவிடும். வாங்குபவர் கிடைக்கவில்லை என்றால் சொத்து பறிமுதல் செய்யப்படும். 2024-ல் கோ சாமுயில் பல வில்லாக்கள் இப்படி பறிமுதல் செய்யப்பட்டதே இதற்கு உதாரணம்.
சட்டப்படி வெளிநாட்டவர் எப்படி வீடு வாங்கலாம்?
இதுவரை படித்தால் பயமாக இருக்கலாம், ஆனால் சட்டப்பூர்வமான வழிகள் இன்னும் திறந்தே இருக்கின்றன:
- கண்டோமினியம் ஃப்ரீஹோல்ட்: ஒரு திட்டத்தில் வெளிநாட்டு உரிமை 49% தாண்டாத வரை, வெளிநாட்டவர் நேரடியாக கண்டோ யூனிட்டை முழு உரிமையுடன் (freehold) வாங்கலாம். இந்த வழிமுறை Condominium Act-ன் கீழ் தெளிவாக வரையறுக்கப்பட்டுள்ளது, நாமினி பிரச்சனையுடன் தொடர்பே இல்லை
- 30 வருட லீஸ்ஹோல்ட்: நிலத்தை 30 வருடங்களுக்கு லீஸுக்கு எடுத்து, மேலும் இரு காலகட்டங்களுக்கு (renewal) புதுப்பிக்கும் உரிமையுடன், வீட்டு கட்டமைப்பை உங்கள் பெயரில் பதிவு செய்யலாம். இது பறிமுதல் ஆபத்து இல்லாத சட்டப்பூர்வமான வழி
- உண்மையான தாய் நிறுவனம்: நாமினி இல்லாமல், உண்மையான வணிக செயல்பாடு மற்றும் உண்மையான தாய் பங்குதாரர்களுடன் ஒரு நிறுவனம் மூலம் வாங்குவது, ஆனால் இதற்கு தீவிர சட்ட ஆலோசனை அவசியம்
இந்த சோதனை கண்டோ சந்தையை பாதிக்குமா?
இல்லை. கண்டோமினியம் சந்தை இந்த நடவடிக்கையால் பாதிக்கப்படவில்லை. வெளிநாட்டவர் திட்டத்தின் 49% ஃப்ரீஹோல்ட் கோட்டாவுக்குள் கண்டோ யூனிட் வாங்க சட்டப்படி முழு உரிமை உண்டு. இது நாமினி பிரச்சனையுடன் தொடர்பே இல்லாத தனி சட்ட வழிமுறை.
எந்தப் பகுதிகளில் அதிக ஆபத்து?
போகெட், கோ சாமுயி, பட்டாயா, ஹுவா ஹின் ஆகிய பகுதிகளில்தான் வெளிநாட்டவர் உரிமையிலுள்ள ஆடம்பர வில்லாக்கள் அதிக அளவில் குவிந்துள்ளன. இதனாலேயே இந்த பகுதிகளில்தான் நாமினி அமைப்புகளும், அதற்கான சோதனை நடவடிக்கைகளும் அதிக அளவில் காணப்படுகின்றன.
இப்போது தாய்லாந்தில் சொத்து வாங்குவது இன்னும் லாபகரமா?
நிச்சயமாக, சட்ட அமைப்பு சரியாக இருந்தால். கண்டோமினியம் சந்தை முழுமையாக திறந்தே உள்ளது. பாங்காக்கில் வாடகை வருமானம் ஆண்டுக்கு 5-7% வரை கிடைக்கிறது, போகெட்டில் நிர்வகிக்கப்படும் (managed) சொத்துக்கள் 8-10% வரை கூட தரலாம். திறமையான உரிமம் பெற்ற வழக்கறிஞர்களுடன் பணிபுரிவதும், சாம்பல் நிற அமைப்புகளை தவிர்ப்பதும்தான் இதற்கு முக்கிய திறவுகோல்.
இந்த நடவடிக்கை அலை காரணமாக, சிலர் தங்கள் பகுதிக்கு சோதனை வருவதற்கு முன்பே விற்க விரும்புவதால், சிறு காலத்தில் செகண்டரி மார்க்கெட்டில் விற்பனைக்கு வரும் சொத்துக்களின் எண்ணிக்கை அதிகரிக்கலாம். இது லீஸ்ஹோல்ட் வில்லாவை குறைந்த விலையில் வாங்க விரும்பும் முதலீட்டாளர்களுக்கு ஒரு வாய்ப்பையும் திறக்கலாம்.
ஏற்கனவே நாமினி மூலம் சொத்து வைத்திருந்தால் என்ன செய்வது?
உடனடியாக நில சட்டத்தில் நிபுணத்துவம் பெற்ற தாய் வழக்கறிஞரை அணுகுங்கள். நிறுவனத்தை சட்டப்பூர்வமான வடிவமாக மறுசீரமைப்பது, லீஸ்ஹோல்டாக மாற்றுவது, அல்லது சோதனை உங்கள் பகுதிக்கு வருவதற்கு முன்பே சொத்தை விற்பது ஆகியவை உங்கள் தேர்வுகளாக இருக்கலாம்.
வாங்குவதற்கு முன்பே சட்ட அமைப்பை சரிபார்க்க, விற்பவருடன் தொடர்பில்லாத சுயாதீன வழக்கறிஞரிடம் சட்ட மறுஆய்வு கேளுங்கள். தாய் பங்குதாரர்கள் உண்மையான நபர்களா, சரிபார்க்கக்கூடிய வருமானம் உள்ளவர்களா, நிறுவனம் உண்மையான வணிகம் நடத்தி வரி செலுத்துகிறதா என்பதை உறுதி செய்யுங்கள்.
இது ஒரு நெருக்கடி அல்ல, சந்தை இயல்பாக்கம். தாய்லாந்து படிப்படியாக அதிக வெளிப்படைத்தன்மையை நோக்கி நகர்கிறது, சட்டத்திற்குள் இருந்து ஒப்பந்தங்களை அமைக்கும் முதலீட்டாளர்களே இதில் லாபம் அடைவார்கள். 2026-க்கான தெளிவான விதி: விலையை விட, சட்டப்பூர்வமான பரிவர்த்தனை அமைப்புதான் அதிக முக்கியம். சட்ட ஆலோசனையில் சிக்கனம் காட்டினால், முழு முதலீட்டையும் இழக்க நேரிடலாம்.
தாய்லாந்து சொத்து குழுவினர் இந்த மாற்றங்களை நெருக்கமாக கவனித்து வருகிறோம், சரியான சட்ட அமைப்புடன் முதலீடு செய்ய உங்களுக்கு வழிகாட்ட தயாராக உள்ளோம்.
மூலம்: The Nation Thailand