பாங்காக்கில் ஒரு கண்டோ வாங்கலாமா என்று யோசிக்கும் தமிழக முதலீட்டாளர் ஒருவர் முதலில் தெரிந்துகொள்ள வேண்டிய எண் இது: தாய்லாந்தில் உள்ள ஒவ்வொரு பத்து குடியிருப்புகளில் ஒன்று முற்றிலும் காலியாக உள்ளது. Thailand Business News தரவுப்படி, 1.64 மில்லியன் வீட்டு யூனிட்கள் யாரும் வாழாமல் கிடக்கின்றன, இவற்றின் மொத்த மதிப்பு 3.45 டிரில்லியன் பாட் (சுமார் $96 பில்லியன்) - இது இலங்கையின் முழு வருடாந்திர GDPக்கு இணையானது.
சுருக்கமான பதில்
- தாய்லாந்தில் 1.64 மில்லியன் குடியிருப்பு யூனிட்கள் காலியாக உள்ளன, இது நாட்டின் வரலாற்றிலேயே மிகப் பெரிய சப்ளை உபரி
- இந்தக் காலி வீடுகளின் மொத்த மதிப்பு 3.45 டிரில்லியன் பாட் (சுமார் $96 பில்லியன்)
- பாங்காக் புறநகர்ப் பகுதிகளிலும், மத்திய தாய்லாந்தின் தொழில்துறை மாகாணங்களிலும் அதிகபட்ச காலி யூனிட்கள் குவிந்துள்ளன
- ஊகவணிக வாங்குதலுக்கு கட்டுப்பாடு, காலி சொத்து வரி, கட்டுமான ஒதுக்கீடு திருத்தம் ஆகியவற்றை நிபுணர்கள் பரிந்துரைக்கின்றனர்
- பூகெட், சமுய் போன்ற ரிசார்ட் சந்தைகள் நிலையான வெளிநாட்டு தேவை மற்றும் வரையறுக்கப்பட்ட நிலப்பரப்பு காரணமாக பெரிதும் பாதிக்கப்படவில்லை; Knight Frank Thailand நிறுவனம் பூகெட்டின் ஆடம்பர சொத்துப் பிரிவு 2026 வரை உறுதியாக இருக்கும் என எதிர்பார்க்கிறது
- முதலீட்டாளர்களுக்கான பாடம்: ஊக விலை உயர்வை நம்பாமல், வாடகை வருமானத்தை மையமாக வைத்து தேர்ந்தெடுத்து முதலீடு செய்யுங்கள்
எண்களில் நிலைமை
- பிரச்சினையின் அளவு: தாய்லாந்தின் மொத்த வீட்டு இருப்பு சுமார் 17 மில்லியன் சொத்துகள் என்றால், அதில் 1.64 மில்லியன் காலியாக உள்ளன. காலி விகிதம் **9%**க்கு மேல் உள்ளது, இது சர்வதேச ஆய்வாளர்கள் ஆபத்தானதாகக் கருதும் 5-7% வரம்பையும் தாண்டியது
- பாங்காக்கும் அதன் புறநகர்களும் இந்த உபரியில் பெரும் பங்கு வகிக்கின்றன. 30 லட்சம் பாட்டுக்குக் கீழ் விலையுள்ள ஸ்டுடியோ மற்றும் 1-படுக்கையறை மாஸ் மார்க்கெட் திட்டங்களில், உள்கட்டமைப்பு வளர்ச்சியற்ற பகுதிகளில் காலி கண்டோக்களில் 40% வரை இருப்பதாக சந்தை மதிப்பீடுகள் தெரிவிக்கின்றன
- அதிக உற்பத்திக்கான காரணம்: தாய் டெவலப்பர்கள் கட்டுமானம் தொடங்குவதற்கு முன்பே ஆஃப்-பிளான் விற்பனை அளவை மையமாக வைத்து செயல்படுகிறார்கள். ஊக வாங்குபவர்கள் 10-20% முன்பணம் கட்டி, கட்டுமானம் முடிவதற்குள் யூனிட்டை மறுவிற்பனை செய்ய நினைப்பார்கள். சந்தை மந்தமானதும், இந்த யூனிட்கள் விற்பனையாகவும் இல்லை, வாடகைக்கும் போகவில்லை
- வரி வெற்றிடம்: காலி சொத்துகளுக்கு தாய்லாந்தில் பயனுள்ள வரி எதுவும் இல்லை. 2020இல் அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட Land and Building Tax வெறும் 0.02-0.3% மதிப்பீட்டு விகிதத்தில் மட்டுமே உள்ளது, இது காலி வீடுகளை விற்கவோ வாடகைக்கு விடவோ உரிமையாளர்களை கட்டாயப்படுத்தும் அளவுக்கு போதுமானதல்ல
- வெளிநாட்டு ஒதுக்கீடு பயன்பாடு சமமற்றது: பூகெட் மற்றும் மத்திய பாங்காக்கின் உயர்தர திட்டங்களில் 49% வெளிநாட்டு உரிமை ஒதுக்கீடு முழுவதுமாக விற்றுத் தீர்ந்துவிட்டது, ஆனால் புறநகர் கண்டோக்களில் வெளிநாட்டு பங்கு 5-15% மட்டுமே
- அரசு நடவடிக்கை இன்னும் நிலுவையில் உள்ளது: அதிக சப்ளை உள்ள மண்டலங்களில் புதிய கட்டுமான அனுமதிகளுக்கு கட்டுப்பாடு, பல சொத்துகள் வைத்திருப்பவர்களுக்கு படிநிலை வரி ஆகியவற்றை அதிகாரிகள் விவாதித்து வருகின்றனர், ஆனால் இதுவரை எந்த குறிப்பிட்ட மசோதாவும் நிறைவேறவில்லை
- பாங்காக் புறநகர் மாஸ் மார்க்கெட் கண்டோக்களின் சராசரி மொத்த வாடகை வருமானம் **வருடத்திற்கு 3-4%**ஆக குறைந்துவிட்டது, அதே நேரம் பூகெட் வில்லாக்களும் கண்டோக்களும் குறுகிய கால வாடகை மூலம் தொடர்ந்து 6-8% தருகின்றன
இது எப்படி நடந்தது?
பதிற்றாண்டுகளாக தாய்லாந்து சொத்து சந்தை ஒரு மாதிரியில் இயங்கி வந்தது: டெவலப்பர்கள் கட்டுவார்கள், ஊகவாணிகள் மறுவிற்பனை செய்வார்கள், இறுதி பயனாளர்கள் கடைசியில் வருவார்கள். வளர்ச்சி ஆண்டுகளில் இது அனைவருக்கும் லாபம் தந்தது. ஆனால் 2022க்குப் பிறகு மாஸ் பிரிவில் விலை வளர்ச்சி மந்தமானது, தாய்லாந்தின் மத்தியதர வர்க்கத்தினரின் வாங்கும் திறன் குறைந்தது, கடன் வட்டி விகிதங்கள் உயர்ந்தன. இதன் விளைவு: யாரும் வாங்கவோ வாடகைக்கு எடுக்கவோ விரும்பாத காலி யூனிட்களின் கிடங்குகள்.
Better-than-Freehold நிறுவனத்தின் அறிக்கையின்படி, தாய்லாந்தின் மிகப்பெரிய distressed-asset மேலாண்மை நிறுவனமான BAM, சந்தை இன்னும் அடிதட்டை எட்டவில்லை என உறுதிப்படுத்தியுள்ளது. உண்மையான வாங்கும் திறன் கொண்ட 1 லட்சத்திற்கும் குறைவான குடும்பங்களை துரத்தும் சுமார் 7 லட்சம் விற்பனையாகாத யூனிட்கள் உள்ளன, அதாவது கிட்டத்தட்ட ஏழு மடங்கு உபரி. இந்த ஏற்றத்தாழ்வில்தான் தள்ளுபடி வாய்ப்பு உள்ளது, ஆனால் நாமினி ஏற்பாடுகள் மீதான தாய்லாந்தின் கடுமையான விதிகளை முழுமையாக பின்பற்றும் வாங்குபவர்களுக்கு மட்டுமே இது பொருந்தும்.
பூகெட், சமுய், பட்டாயா போன்ற ரிசார்ட் சொத்துகள் வேறு விதிகளின்படி இயங்குகின்றன. இங்கு தேவையை உந்துவது வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களும், 2025இல் 36 மில்லியனுக்கும் அதிகமாக வந்த சுற்றுலா பயணிகளுமே. தீவுகளில் நிலம் இயற்கையாகவே வரையறுக்கப்பட்டுள்ளது, கடுமையான சுற்றுச்சூழல் விதிகள் புதிய கட்டுமானத்தை கட்டுப்படுத்துகின்றன. பூகெட்டின் ஆடம்பர வில்லா பிரிவில் வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களே பெரும்பான்மையாக உள்ளனர்; சமுய், பாங்கன் தீவுகளில் வெளிநாட்டு வாங்குதல் செயல்பாடு குறிப்பாக அதிகமாக உள்ளது. வாழ்க்கை முறை, நம்பகமான டெவலப்பர்கள், வாடகை வருமான சாத்தியம் ஆகியவற்றை முன்னுரிமையாகக் கருதும் செல்வந்த சர்வதேச வாங்குபவர்களிடையே வில்லாக்கள் கண்டோக்களை விட அதிகமான செயல்திறன் காட்டி வருகின்றன.
முடிவில் என்ன செய்யலாம்?
பாங்காக் புறநகர் மாஸ் மார்க்கெட் கண்டோ பிரிவை தவிர்ப்பதே சிறந்தது. ரிசார்ட் பகுதிகளில் அல்லது மத்திய பாங்காக்கின் உயர்தர திட்டங்களில் 6%க்கு மேல் நிரூபிக்கப்பட்ட வாடகை வருமானம் தரும் சொத்துகள் மீது கவனம் செலுத்துங்கள். எந்த ஒப்பந்தத்திலும் கையெழுத்திடும் முன், வெளிநாட்டு ஒதுக்கீடு பயன்பாடு மற்றும் உண்மையான வாடகை செயல்திறன் தரவை சரிபார்த்துக் கொள்ளுங்கள். தாய்லாந்து சொத்து போன்ற உள்ளூர் நிபுணத்துவம் கொண்ட குழுவின் ஆலோசனை இந்த சரிபார்ப்பு செயல்முறையை எளிதாக்கும்.
மூலம்: Bangkok Post