நீங்கள் தாய்லாந்தில் அல்லது ஜப்பானில் சொத்து வாங்க யோசிக்கிறீர்களா? நேரடி பதில் இதோ: தாய்லாந்தின் பணக்கார முதலீட்டாளர்கள் லண்டனில் இருந்து தங்கள் மூலதனத்தை வெளியேற்றி, டோக்கியோ மற்றும் நிசெகோ ஸ்கீ ரிசார்ட்டில் முதலீடு செய்கிறார்கள். ஆனால் வாடகை வருமானம், நுழைவு விலை, மற்றும் சுற்றுலா காலம் ஆகிய மூன்று முக்கிய அளவுகோல்களிலும் பூக்கெட் இந்த இரண்டு ஜப்பானிய சந்தைகளையும் பின்னுக்குத் தள்ளிவிடுகிறது.
என்ன நடக்கிறது? பணத்தின் திசை மாற்றம்
The Nation Thailand பத்திரிக்கை தெரிவிப்பதன்படி, லண்டனில் சொத்து வைத்திருப்பதற்கான செலவு அதிகரித்து, அரசியல் நிச்சயமற்ற தன்மை நீடிப்பதால் தாய் முதலீட்டாளர்கள் யுகேவில் இருந்து விலகி வருகின்றனர். இந்தப் பணம் பாங்காக்குக்குத் திரும்பவில்லை என்பதே சுவாரஸ்யம். பலவீனமான யென், நிலையான சட்ட அமைப்பு, ஆண்டுக்கு 3.5-4.5% வாடகை வருமானம் தரும் டோக்கியோவை நோக்கி இது பாய்கிறது.
இதே நேரத்தில், Bangkok Post தெரிவிப்பதன்படி, உலகளாவிய அரசியல் நிச்சயமற்ற தன்மையால் யுஏஇ, மத்திய கிழக்கு, சீன முதலீட்டாளர்கள் பூக்கெட்டை ஒரு குறுகிய கால ஊகச் சந்தையாக அல்லாமல், நீண்ட கால தளமாக பார்க்கத் தொடங்கியுள்ளனர். இது தற்காலிக போக்கு அல்ல, ஆசியாவின் மிகப்பெரிய முதலீட்டாளர்களின் பழக்கவழக்கத்திலேயே ஏற்படும் ஒரு பெரிய திருப்பம்.
சுருக்கமான பதில்
- தாய் முதலீட்டாளர்கள் லண்டனில் இருந்து ஜப்பானின் டோக்கியோ மற்றும் நிசெகோவுக்கு மூலதனத்தை மாற்றுகிறார்கள்
- யுகேவில் இருந்து வெளியேற்றத்திற்கு காரணம்: அதிகரிக்கும் சொத்து வரிகள், பிரெக்சிட் பிந்தைய நிச்சயமற்ற தன்மை, பாத்திற்கு எதிராக வலுவான பவுண்டு
- டோக்கியோ நகர மையத்தில் சராசரி வாடகை வருமானம் ஆண்டுக்கு 3.5-4.5%, நிசெகோவில் உச்சகால சீசனில் 4-6%
- தொழில்முறை நிர்வாக நிறுவனங்கள் மூலம் நடத்தப்படும் பூக்கெட் பிரீமியம் வில்லாக்கள் ஆண்டுக்கு 6-8% வருமானம் தருகின்றன
- ஆசியாவை நோக்கிய இந்த தாய் மூலதன மாற்றம் ஒரு பெரிய போக்கின் அறிகுறி: பணம் பரிச்சயமான, அதிக லாபம் தரும் பிராந்திய சந்தைகளை தேடுகிறது; பூக்கெட்டில் அதிகரித்து வரும் யுஏஇ மற்றும் மத்திய கிழக்கு வாங்குபவர்களின் செயல்பாடும் இதையே எதிரொலிக்கிறது
- வெளிநாட்டவர்கள் ஃப்ரீஹோல்ட் (freehold) உரிமையில் கண்டோமினியம் வைத்திருக்க முடியும் என்ற சிலவே எஞ்சியிருக்கும் ரிசார்ட் சந்தைகளில் பூக்கெட்டும் ஒன்று
பணம் ஏன் லண்டனை விட்டு விலகுகிறது?
லண்டன் இப்போது ஆசிய முதலீட்டாளர்களுக்கு அந்த பழைய கவர்ச்சியை இழந்துவிட்டது. ஏனெனில்:
- வெளிநாட்டவர்களுக்கு (non-residents) Stamp Duty Land Tax சர்சார்ஜ் தர விகிதத்தில் மேலதிகமாக 2% சேர்க்கப்படுகிறது
- நிறுவனங்கள் மூலம் வைத்திருக்கப்படும் அதிக மதிப்புள்ள சொத்துக்களுக்கு ஆண்டுதோறும் விதிக்கப்படும் ATED வரி ஆண்டுக்கு 4,150 GBP என்ற அளவில் தொடங்குகிறது
- மத்திய லண்டனின் வாடகை சந்தை மந்தமாகி, மேலாண்மை செலவுகள் அதிகரித்துள்ளன
இதனுடன் ஒட்டுமொத்த ஒழுங்குமுறை நிச்சயமற்ற தன்மை மற்றும் விசா கடினத்தன்மையும் சேர்ந்துகொள்ள, லண்டனின் ஈர்ப்பு மேலும் குறைந்துவிடுகிறது.
டோக்கியோ, நிசெகோ ஏன் கவர்ச்சிகரமாக இருக்கின்றன?
டோக்கியோவில் ஒரு தெளிவான சட்ட அமைப்பு, நிலையான வாடகைக் கோரிக்கை, மற்றும் டாலர் அடிப்படையிலான நுழைவு செலவை குறைக்கும் பலவீனமான யென் உள்ளது. நகரம் பெரிய அளவிலான உள்கட்டமைப்பு மேம்பாட்டையும் கடந்து செல்கிறது, இது தொடர்ச்சியான விலை உயர்வுக்கு உதவுகிறது.
ஜப்பானிய ரியல் எஸ்டேட் பொருளாதார நிறுவனத்தின்படி, டோக்கியோவின் 23 சிறப்பு வார்டுகள் முழுவதும் புதிய கண்டோமினியம் விலைகள் 2024-2025 காலகட்டத்தில் 20% க்கும் அதிகமாக உயர்ந்துள்ளன, மத்திய பகுதிகளில் சதுர மீட்டர் விலை இப்போது $15,000 ஐ தாண்டியுள்ளது.
ஹொக்கைடோவில் உள்ள நிசெகோ, 'ஆசியாவின் ஷமோனிக்ஸ்' என அழைக்கப்படும் ஒரு ஸ்கீ ரிசார்ட். ஹாங்காங், சிங்கப்பூர், ஆஸ்திரேலியா ஆகிய இடங்களில் இருந்து பணக்காரர்களை ஈர்க்கிறது. கடந்த ஐந்து ஆண்டுகளில் பிரீமியம் சாலே (chalet) விலைகள் இரட்டிப்பாகியுள்ளன. ஆனால் இதன் பிரதான குறை: உச்சகால ஆக்குபன்சி 4 மாதங்கள் மட்டுமே (டிசம்பர் முதல் மார்ச் வரை) நீடிக்கிறது, மேலும் பிரீமியம் பிரிவில் நுழைவதற்கு குறைந்தபட்சம் $500,000 தேவை.
பூக்கெட் இவற்றை எப்படி மிஞ்சுகிறது?
இங்கு உண்மையான ஒப்பீடு தொடங்குகிறது. பூக்கெட்டின் பிரீமியம் பிரிவில் சதுர மீட்டர் சராசரி விலை $4,000-7,000 மட்டுமே, இது டோக்கியோவை விட 2-3 மடங்கு குறைவு. மேலும் இங்கு சுற்றுலா சீசன் 8-10 மாதங்கள் நீடிக்கிறது, இது மிகவும் நிலையான வாடகை வருமானத்தை உறுதி செய்கிறது.
| அளவுகோல் | டோக்கியோ | நிசெகோ | பூக்கெட் |
|---|---|---|---|
| வருடாந்திர வாடகை வருமானம் | 3.5-4.5% | 4-6% (உச்சகாலம்) | 6-8% |
| சதுர மீட்டர் விலை | $15,000+ | உயர்ந்த பிரீமியம் | $4,000-7,000 |
| சுற்றுலா காலம் | ஆண்டு முழுவதும் | 4 மாதங்கள் | 8-10 மாதங்கள் |
| குறைந்தபட்ச நுழைவு (பிரீமியம்) | அதிகம் | ~$500,000 | $120,000-150,000 |
தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட மேலாண்மை நிறுவனங்கள் மூலம் நடத்தப்படும் பூக்கெட்டின் பிரீமியம் வில்லாக்கள் 6-8% ஆண்டு வருமானம் தருகின்றன, உத்தரவாதப்படுத்தப்பட்ட வாடகை திட்டங்களைக் கொண்ட கண்டோமினியங்கள் 5-7% தருகின்றன. இரண்டுமே ஆசியாவின் பெரும்பாலான தலைநகர சந்தைகளை விட சிறப்பாகச் செயல்படுகின்றன.
முக்கிய உண்மைகள் ஒரே பார்வையில்
- ஜப்பானில் யென் 2025-ல் பல ஆண்டுகளுக்கு முன் இல்லாத அளவு டாலருக்கு எதிராக குறைந்து, வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களுக்கு நுழைவு விலையை மலிவாக்கியுள்ளது, ஆனாலும் வாடகை வருமானத்தை மாற்றும் போது நாணய ஆபத்தும் சேர்கிறது
- சந்தை மதிப்பீடுகளின்படி, வெளிநாட்டு நேரடி ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டிற்கான ஆசியாவின் முதல் 5 இடங்களில் தாய்லாந்தும் ஒன்று
- ஜப்பானில் வெளிநாட்டவர்கள் நிலம் மற்றும் கட்டிடங்களை எந்த கட்டுப்பாடும் இல்லாமல் முழுமையாக (freehold) சொந்தமாக்கிக்கொள்ளலாம், ஆனாலும் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பில் ஏறத்தாழ 3-4% கையகப்படுத்தல் வரி மற்றும் பதிவு கட்டணங்கள் விதிக்கப்படும்
- பூக்கெட்டின் சர்வதேச ஈர்ப்பு தற்காலிகமானது அல்ல, அமைப்பியல் ரீதியானது: சமீபத்திய சந்தை தரவின்படி, பூக்கெட் சொத்துக்களுக்கான கோரிக்கையில் 62% தாய்லாந்திற்கு வெளியே இருந்தே வருகிறது, 141 நாடுகளில் இருந்து வாங்குபவர்கள் இதில் அடங்குவர்
முதலீட்டாளர்கள் கவனிக்க வேண்டிய ஆபத்துகள்
ஜப்பானில் முதலீடு செய்பவர்களுக்கு நாணய ஆபத்தே முதல் இடத்தில் நிற்கிறது. யென் வலுவடைந்தால், புதிய வாங்குபவர்களுக்கு நுழைவு விலை உயரும், ஆனால் ஏற்கனவே சொத்து வைத்திருப்பவர்களுக்கு அவர்களின் டாலர் அடிப்படையிலான வாடகை வருமானம் அதிகரிக்கும். இரண்டாவது ஆபத்து: நிலநடுக்க பாதிப்பு மற்றும் அதனுடன் தொடர்புடைய காப்பீட்டு செலவுகள்.
பூக்கெட்டில் சொத்து பார்வையிட எப்போது, எப்படி செல்வது?
முக்கிய திட்டங்களை பார்வையிட 3-5 நாள் பயணமே பொதுவாக போதுமானது. ஆர்வமுள்ள பகுதிகளுக்கு அருகில் முன்கூட்டியே தங்குமிடம் ஏற்பாடு செய்து, டெவலப்பர்களுடன் சந்திப்புகளை திட்டமிடுவது நல்லது. நவம்பர் முதல் மார்ச் வரை உள்ள மாதங்கள் தளங்களுக்குச் செல்ல மிகவும் ஏற்றவை, ஏனெனில் அனைத்து சொத்துக்களும் எளிதில் அணுகக்கூடியவையாக இருக்கும்.
முடிவாக: அடுத்த அடி எடுக்க வேண்டியது ஏன் இப்போது?
லண்டனில் இருந்து ஆசியாவை நோக்கிய தாய் மூலதன மாற்றம் ஒரு தற்காலிக நடிப்பு அல்ல, இது ஒரு அமைப்பியல் மறுசீரமைப்பு. பணக்கார ஆசிய முதலீட்டாளர்கள் வலுவான வருமானம், தெளிவான விதிமுறைகள், குறைந்த செயல்பாட்டு செலவு ஆகியவற்றைத் தேடி செல்கிறார்கள். இந்த ஒவ்வொரு அளவுகோலிலும் பூக்கெட் டோக்கியோவுடன் சரிசமமாக நிற்கிறது, வாடகை வருமானத்தில் அதை முந்திக்கொள்கிறது.
மூலதன மதிப்பு உயர்வையும், நிலையான வாடகை பணப்புழக்கத்தையும் இணைத்து தேடும் சர்வதேச முதலீட்டாளர்களுக்கு, தாய்லாந்தின் முதன்மை ரிசார்ட் தீவான பூக்கெட் இன்னும் இப்பகுதியின் மிக வலிமையான தேர்வுகளில் ஒன்றாகவே உள்ளது.
தாய்லாந்தில் முதலீடு செய்ய தயாரா? தாய்லாந்து சொத்தின் நிபுணர்கள் உங்களுக்கு ஏற்ற சரியான சொத்தைக் கண்டறிய உதவுவார்கள்.
மூலம்: Bangkok Post