தமிழ்நாட்டிலிருந்தோ, சிங்கப்பூரிலிருந்தோ பூக்கெட்டில் காண்டோ வாங்கும் பலருக்கு இந்தக் கேள்வி வெளிநாட்டு வாடிக்கையாளர்களைப் பற்றி பொருத்தமற்றது என்று தோன்றலாம். ஆனால் ரஷ்யாவிலிருந்து வரும் வாங்குபவர்களுக்கு 2022-க்குப் பிறகு உருவான பணம் அனுப்பும் புதிர் ஒரு உண்மையான பாடம். SWIFT முடக்கப்பட்ட பிறகு, பணம் எல்லை கடந்து செல்லும் வழி முழுவதுமாக மாறிவிட்டது. இதை தெரிந்துகொள்வது வெறும் சுவாரசியமான தகவல் அல்ல, ஏனெனில் இதே சிக்கல் வேறு நாடுகளிலிருந்து பணம் அனுப்பும் வாங்குபவர்களுக்கும் ஏற்படலாம்.
நேரடியாகச் சொன்னால்: ரஷ்ய குடிமகன் ஒருவர் தாய்லாந்தில் காண்டோ வாங்குவதை எந்தச் சட்டமும் தடுக்கவில்லை. மூன்று சட்டப்பூர்வ பணம் செலுத்தும் வழிகள் உள்ளன. வாங்குபவரின் தனிப்பட்ட ரஷ்ய வங்கிக் கணக்கிலிருந்து நேரடி பரிமாற்றம், அறிவிக்கப்பட்ட வெளிநாட்டு வங்கிக் கணக்கிலிருந்து பரிமாற்றம், அல்லது இரு எல்லைகளிலும் அறிவிக்கப்பட்ட பண நோட்டுகளைக் கொண்டு வருதல். ஆனால் இந்த மூன்றில் ஒன்று மட்டும் freehold பதிவுக்குத் தேவையான FET (Foreign Exchange Transaction) சான்றிதழை நேரடியாக உருவாக்கும் - காசு கொண்டு வருவது அதை உருவாக்காது.
FET சான்றிதழ் இல்லாமல் ஏன் Freehold பதிவு நடக்காது?
தாய்லாந்து நில அமைப்பு (Land Department) ஒரு விஷயத்தில் மிகக் கண்டிப்பானது: வெளிநாட்டு நாணயம் நேரடியாக தாய்லாந்துக்கு வந்து, தாய் மண்ணில் பாத்-ஆக மாற்றப்பட்டது என்பதற்கான ஆதாரம். இதைத்தான் FET உறுதி செய்கிறது. இது ஒரு தாய் வங்கி வெளிநாட்டு நாணயம் வந்து பாத்-ஆக மாற்றப்பட்டதை உறுதிப்படுத்தும் ஆவணம். இது இல்லாமல், நில அமைப்பு freehold உரிமையை பதிவு செய்யாது.
பணப் பையில் டாலர் கொண்டு வந்து டெவலப்பரிடம் நேரடியாக கொடுத்தால் என்ன ஆகும்? EAEU-லிருந்து வெளியேறும்போது 10,000 USD-க்கு மேல் தொகைக்கும், தாய்லாந்துக்கு நுழையும்போது 20,000 USD-க்கு மேல் தொகைக்கும் அறிவிப்பு அவசியம். ஆனால் இது FET உருவாக்காது, அதனால் freehold பதிவு சாத்தியமில்லாமல் போகும். சுவாரசியமான உண்மை என்னவென்றால், 30 வருட leasehold பதிவுக்கும் பல பூக்கெட் நில அலுவலகங்கள் இதே FET-ஐக் கேட்கின்றன, அது கட்டாயமில்லை என்றாலும்.
ரஷ்ய பக்கத்தில் என்ன ஆபத்துகள்?
Federal Law 173-FZ நாணய கட்டுப்பாட்டு சட்டப்படி, சில பணம் அனுப்பும் வழிகள் ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடியவை, சில Article 193.1 (Russian Criminal Code) அளவுக்கு ஆபத்தானவை. மார்க்கெட்டில் மிகவும் பொதுவான தவறு: காண்டோவுக்கான பணம் 'சரக்கு' அல்லது 'உபகரணங்கள்' கொள்முதலுக்கானது என்று அனுப்பப்படுகிறது. இது பொருள் விநியோகம் என்ற பொருத்தமற்ற காரணத்தின் கீழ் அனுப்பப்படும் பரிமாற்றம். இதன் விளைவு: பணத்தை திரும்ப கொண்டுவரச் சொல்லும் கோரிக்கை, Article 15.25 (Administrative Code) கீழ் அபராதம், அல்லது பெரிய தொகைகளுக்கு Article 193.1 கீழ் குற்றவியல் பொறுப்பு.
இதைத் தவிர்க்க: பணம் அனுப்பும் முன் பணம் செலுத்தும் காரணத்தை படித்துப் பார்க்கவும், 'goods' என்று குறிப்பிடும் எந்த ஒப்பந்தத்திலிருந்தும் விலகி இருக்கவும்.
இன்னொரு பொதுவான பிரச்சனை: பணம் ரஷ்யாவில் ஒரு நிறுவனத்திடம் வந்து சேர்கிறது, ஆனால் தாய் டெவலப்பருக்கு முற்றிலும் தொடர்பில்லாத ஒரு நிறுவனத்திடமிருந்து வந்து சேர்கிறது. இந்த சங்கிலி முறிவைத் தடுக்க, ஒப்பந்தத்தில் இறுதி பணம் செலுத்துபவர் பெயர் குறிப்பிடப்பட்டிருக்க வேண்டும் என்று வலியுறுத்தவும், முன்னர் முடிக்கப்பட்ட பணம் செலுத்தல்களின் மாதிரிகளை கேட்கவும்.
பணம் அனுப்பும் ஏஜென்ட்களை எப்படி சரிபார்ப்பது?
தாய் டெவலப்பர்கள் இப்போது வாங்குபவருடன் எந்தத் தொடர்பும் இல்லாத தனிநபர்களிடமிருந்து பணத்தை ஏற்க மறுக்கத் தொடங்கியுள்ளனர். எனவே பணம் செலுத்தும் காரணத்தில் வாங்குபவரின் முழுப் பெயர், திட்டத்தின் பெயர் மற்றும் யூனிட் எண் இருக்க வேண்டும்.
பணம் அனுப்பும் ஏஜென்ட்கள் ஏற்றுக்கொள்ளத்தக்கவை, ஆனால் தனிநபர்களுக்கான பரிவர்த்தனைகளை கையாள சிறப்பு உரிமம் பெற்றவர்கள் மட்டுமே - கார்ப்பரேட் வெளிநாட்டு வர்த்தக உரிமம் கொண்டவர்கள் அல்ல. முக்கிய ஆவணம்: ஒரு service agreement (பவர் ஆஃப் அட்டர்னி / ஏஜென்சி ஒப்பந்தம்), இதில் நோக்கம் 'real estate payment' என்று தெளிவாக இருக்க வேண்டும் - 'transfer service' அல்ல, 'goods supply' நிச்சயம் அல்ல. வழங்கப்படும் சேவைக்கான பண ரசீது (cash receipt) ஏஜென்ட் ரஷ்யாவுக்குள் வெளிப்படையாக செயல்படுகிறார் என்பதற்கு எளிமையான அடையாளம்.
சந்தை கமிஷன் பொதுவாக பரிவர்த்தனை தொகையில் 1 முதல் 2.5% வரை, மேலும் நாணய மாற்று வித்தியாசம் தனியாக. வெவ்வேறு வழங்குநர்களுக்கு இடையே இந்த வித்தியாசம் ஒப்பந்தத்தின் மொத்த பட்ஜெட்டில் 1.5% வரை போகலாம் - இது சிறிய தொகை அல்ல, சரிபார்க்காமல் ஏஜென்ட்டைத் தேர்வு செய்யக் கூடாது.
கிரிப்டோகரன்சி பயன்படுத்தலாமா?
இது ஒரு பொறி. 173-FZ கீழ், டிஜிட்டல் சொத்துக்கள் ரஷ்ய அல்லது வெளிநாட்டு நாணயமாக கருதப்படுவதில்லை. தெளிவான தடை இல்லை, ஆனால் ரஷ்ய பக்கத்தில் இதை ஆதரிக்கும் எந்த ஆவணமும் இல்லை. என் கருத்துப்படி, முதல் முறை வாங்குபவர்கள் கிரிப்டோவை முழுவதுமாக தவிர்ப்பதே நல்லது - ஏனெனில் பணத்தை திரும்ப தாய்லாந்திலிருந்து ரஷ்யாவுக்கு கொண்டுவரும்போது, இந்த பணத்தின் பாதையை விளக்க முடியாமல் போகலாம். வரி அதிகாரிகளிடம் முழு பணப் பாதையை விளக்க முடியுமென்றால் மட்டுமே இதை பயன்படுத்தவும்.
ரஷ்யாவுக்கும் தாய்லாந்துக்கும் இடையே தானாக தரவு பரிமாற்றம் நடக்குமா?
ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகள் பற்றி இரு நாடுகளுக்கும் இடையே தானியங்கி தரவு பரிமாற்றம் இல்லை, ஆனால் நிதிக் கணக்கு தகவல் பகிரப்படுகிறது. இது கண்காணிப்பைக் குறைக்கும், ஆனால் முழுவதுமாக நீக்காது. கவனிக்கப்பட வேண்டிய நேரம் பொதுவாக விவாகரத்து, வரி தணிக்கை, அல்லது விற்பனைக்குப் பிறகு பணத்தை மீண்டும் தாயகத்திற்கு கொண்டுவரும் நேரத்தில்தான் வரும். எனவே ஒப்பந்தம், ரசீது, பணம் செலுத்திய ஆர்டர், FET, டெவலப்பரின் ஒப்புகை போன்ற முழு கோப்பையும் உடனடியாக தொகுத்து, சுமார் 10 ஆண்டுகளுக்கு பாதுகாக்க வேண்டும்.
சிறந்த பணப் பாதை எப்படி இருக்க வேண்டும்?
2026-க்கான தொழில்துறை வழிகாட்டுதல் ஒரே அமைப்பைச் சுட்டிக்காட்டுகிறது: வெளிநாட்டு நாணயத்தில் பணம் அனுப்பப்பட வேண்டும், சிறந்த முறையில் மூன்றாம் நாட்டு வங்கிக் கணக்கு மூலம், நேரடியாக தாய் வங்கிக்கு, அது வாங்குபவரின் பெயரில் FET வெளியிடும், இது டைட்டிலில் பதிவாகும் நபருடன் பொருந்த வேண்டும்.
ஏதேனும் ஒரு ஏஜென்ட் பணம் செலுத்தும் நோக்கத்தை மறைத்து 'எளிமையாக்குகிறேன்' என்று சொன்னால், அதை ஒரு எச்சரிக்கை அடையாளமாக எடுத்துக் கொள்ளுங்கள். கமிஷனில் ஒரு சதவீதம் சேமிப்பது, போலியான ஆவணங்களால் கட்டமைக்கப்பட்ட பரிவர்த்தனையின் ஆபத்துக்கு ஈடாகாது.
மூலம்: Realty-Phuket.com