பூக்கெட்டில் வீடு அல்லது காண்டோ வாங்க திட்டமிடும் தமிழ் முதலீட்டாளர்களே, 2026ஆம் ஆண்டு தொடக்கத்தில் நடந்த ஒரு முக்கிய மாற்றத்தை நீங்கள் அறிந்திருக்க வேண்டும். வெளிநாட்டினர் காண்டோவில் 49% வரையே சொந்தமாக்கிக்கொள்ளலாம் என்ற விதி இப்போது ஒவ்வொரு பரிவர்த்தனையிலும் லேண்ட் ஆஃபீஸில் நேரடியாக சரிபார்க்கப்படுகிறது; நோமினி மூலம் நிலம் வாங்குவது Land Code Act, Section 96 bis-ன் கீழ் குற்றமாகும். இதன் விளைவாக, சட்டப்படி இயங்கும் டெவலப்பர்களிடம் வாங்குபவர்களின் விசாரணைகள் 2025-ன் இதே காலகட்டத்துடன் ஒப்பிடும்போது 15-20% அதிகரித்துள்ளன, அதே நேரம் 'நிழல் சந்தை' திட்டங்கள் வேகமாக கவர்ச்சியை இழந்து வருகின்றன.
இங்கு நடந்திருப்பது புதிய சட்டம் அல்ல. 1979-ல் இயற்றப்பட்ட Condominium Act, Land Code, மற்றும் காண்டோ திட்டங்களில் 49% வெளிநாட்டு உரிமை வரம்பு ஆகியவை பல தசாப்தங்களாகவே இருந்தவை. ஆனால் அமலாக்கம் தளர்வாக இருந்தது. இப்போது அது கடுமையாகிவிட்டது, பூக்கெட்டை குறிவைக்கும் ஒவ்வொரு சர்வதேச முதலீட்டாளரும் இதை புரிந்துகொள்ள வேண்டும்.
ஏன் இந்த சோதனைகள் நடந்தன? பின்னணி என்ன?
பாங்க் ஆஃப் தாய்லாந்தின் தரவுப்படி, பூக்கெட் சொத்து வாங்குதலுக்காக வெளிநாட்டிலிருந்து வந்த பணப் பரிமாற்றங்கள் 2025-ல் 27% அதிகரித்தன. இந்த திடீர் உயர்வுதான் ஒழுங்குமுறை அமைப்புகளின் கூர்ந்த கவனத்தை ஈர்த்தது. 2026 தொடக்கத்தில், பூக்கெட் மாகாண லேண்ட் ஆஃபீஸ், வெளிநாட்டினர் நிலம் வாங்க பயன்படுத்திய தாய் நிறுவனங்களின் பங்குதாரர் பதிவுகளை குறுக்கு சரிபார்ப்பு செய்யத் தொடங்கியது.
இது இன்னும் விரிவடையவுள்ளது. ஆகஸ்ட் 1, 2026 முதல், தாய்லாந்தின் Department of Business Development (DBD), வெளிநாட்டு முதலீடு உள்ள நிறுவனங்களில் உள்ள தாய் பங்குதாரர்கள், தங்கள் உண்மையான முதலீட்டு திறனை நிரூபிக்க மூன்று மாத வங்கி அறிக்கைகள் போன்ற நிதி ஆவணங்களை சமர்ப்பிக்க வேண்டும் என கட்டாயப்படுத்தும். இது ரியல் எஸ்டேட், ஹாஸ்பிடாலிட்டி மற்றும் ரிசார்ட் துறைகளை குறிவைக்கும் பரந்த நோமினி எதிர்ப்பு நடவடிக்கையின் ஒரு பகுதி.
பூக்கெட்டில் எந்த பகுதிகளில் சோதனைகள் அதிகம்?
சோதனைகள் முக்கியமாக மேற்கு கடற்கரையில் குவிந்துள்ளன: ராவாய், செர்ங்டலே, மற்றும் பாங் தாவ், அதோடு லயான், கமலா ஆகிய பகுதிகளும் இதில் அடங்கும். வெளிநாட்டினருடன் தொடர்புடைய பரிவர்த்தனைகள் மற்றும் தாய் நிறுவனங்கள் மூலம் பதிவு செய்யப்பட்ட வில்லாக்கள் அதிக அளவில் இருப்பதே இதற்குக் காரணம்.
நிலையான உண்மைகள் - ஒரே பார்வையில்
- Condominium Act B.E. 2522 (1979)-ன் படி, ஒரு காண்டோ திட்டத்தில் மொத்த பதிவு செய்யப்பட்ட தள பரப்பளவில் வெளிநாட்டினர் சரியாக 49% வரையே சொந்தமாக்கிக்கொள்ள முடியும். இந்த வரம்பு நிரம்பியதும், லேண்ட் ஆஃபீஸ் மேலும் ஃப்ரீஹோல்டு பதிவுகளை நிராகரிக்கும்
- வெளிநாட்டு பணப் பரிமாற்றங்கள் 2025-ல் 27% அதிகரித்தன (பாங்க் ஆஃப் தாய்லாந்து தரவு)
- ஆகஸ்ட் 1, 2026 முதல் DBD-ன் புதிய நிதி ஆவண விதிமுறை அமலுக்கு வரும்
- ஃப்ரீஹோல்டு காண்டோக்களுக்கான சராசரி வாடகை வருமானம் ஆண்டுக்கு 5-7%, இது தென்கிழக்கு ஆசியாவிலேயே கவர்ச்சிகரமான சந்தைகளில் ஒன்றாக பூக்கெட்டை நிலைநிறுத்துகிறது
- JLL Global Real Estate Transparency Index 2024-ல் தாய்லாந்து 36வது இடத்தில் உள்ளது, இரண்டு ஆண்டுகளில் ஆறு இடங்கள் முன்னேறியுள்ளது
- Section 96 bis-ன் கீழ் நோமினி உரிமைக்கான தண்டனை 20,000 THB வரை அபராதம் மற்றும்/அல்லது 2 ஆண்டுகள் வரை சிறை
- வெளிநாட்டினர் 40 மில்லியன் THB குறைந்தபட்ச முதலீட்டுடன் 1 rai (1,600 சதுர மீட்டர்) வரை நிலம் வாங்க அனுமதிக்கும் திட்டம் அரசாங்கத்தால் பரிசீலிக்கப்பட்டு வருகிறது, ஆனால் இது இன்னும் சட்டமாக நிறைவேறவில்லை
சந்தை விலை என்ன சொல்கிறது?
வெளிப்படைத்தன்மையுடன் இயங்கும் டெவலப்பர்-முன்னெடுக்கும் திட்டங்களில் விலை உயர்வு காணப்படுகிறது. பீச்ஃப்ரண்ட் காண்டோ பிரிவில் பூக்கெட்டின் சராசரி சதுர மீட்டர் விலை 85,000-130,000 THB ஐ எட்டியுள்ளது. நாய் ஹார்ன் அல்லது காட்டாவில் பீச்ஃப்ரண்ட் ஸ்டூடியோ காண்டோ சுமார் 3.5-4.5 மில்லியன் THB (சுமார் $100,000-130,000) என்ற விலையில் தொடங்குகிறது. பாங் தாவின் பிரீமியம் திட்டங்களில் ஒரு படுக்கையறை யூனிட்டுகள் 7-8 மில்லியன் THB முதல் தொடங்குகின்றன.
வெளிநாட்டினர் நிலம் நேரடியாக சொந்தமாக்கிக்கொள்ள முடியுமா?
முடியாது. தாய்லாந்தின் Land Code-ன் கீழ் வெளிநாட்டினர் நேரடியாக நிலம் வாங்குவது தடைசெய்யப்பட்டுள்ளது. சட்டப்படி இருக்கும் ஒரே வழி நீண்டகால லீஸ்ஹோல்டு, பொதுவாக 30 ஆண்டுகள் புதுப்பிப்பு விருப்பங்களுடன் இருக்கும். வில்லாக்களுக்கு, 30+30+30 ஆண்டுகள் என்ற லீஸ்ஹோல்டு அமைப்பு நீண்டகால கட்டுப்பாடு வேண்டும் என்பவர்களுக்கு சட்டப்படி ஏற்புடைய வழியாக உள்ளது. வெளிநாட்டினர் மறைமுகமான பயனாளியாக இருக்கும் தாய் நிறுவனங்கள் மூலம் அமைக்கப்படும் கட்டமைப்புகள் சட்டவிரோதமானவை, இப்போது கடுமையான தணிக்கைகள் மூலம் தீவிரமாக கண்டறியப்படுகின்றன.
நோமினி மூலம் வில்லா வாங்கினால் என்ன ஆகும்?
நோமினி ஏற்பாடு நிரூபிக்கப்பட்டால், தாய் நிறுவனத்தின் உரிமை உரிமைகளை லேண்ட் ஆஃபீஸ் ரத்து செய்யலாம். வெளிநாட்டு வாங்குபவர்கள் சொத்தையும் முதலீடு செய்த மூலதனத்தையும் இழக்கும் ஆபத்தில் இருப்பார்கள். பரிவர்த்தனையில் ஈடுபட்ட இரு தரப்பினருக்கும் குற்றவியல் பொறுப்பு பொருந்தும்.
முதலீட்டாளர்கள் தங்களை எப்படி பாதுகாத்துக்கொள்ளலாம்?
மூன்று முக்கிய படிகள்:
- உறுதிப்படுத்தப்பட்ட, சரிபார்க்கக்கூடிய குவோட்டா உள்ள டெவலப்பர்களிடமிருந்து மட்டுமே ஃப்ரீஹோல்டு காண்டோக்களை வாங்குங்கள்
- வில்லாக்களுக்கு, லேண்ட் ஆஃபீஸில் பதிவு செய்யப்பட்ட லீஸ்ஹோல்டு கட்டமைப்பை பயன்படுத்துங்கள்
- Chanote தலைப்பு பத்திரம் மற்றும் நிலத்தின் முழு வரலாற்றையும் சரிபார்க்க ஒரு சுயாதீன வழக்கறிஞரை ஈடுபடுத்துங்கள்
பொதுவாக, உரிமை பதிவு நிலத்திற்கான லீஸ்ஹோல்டு மற்றும் கட்டிடத்திற்கான தனி ஃப்ரீஹோல்டு தலைப்பு என இரண்டாக பிரிக்கப்படும்; இவை தானாகவே ஒன்றுசேர்க்கப்படாது என்பதை கவனத்தில் கொள்ளுங்கள்.
வரிகள் எவ்வளவு செலுத்த வேண்டும்?
மறுவிற்பனை வாங்குதல்களுக்கு, வழக்கமான செலவுகளில் இவை அடங்கும்: இடமாற்று கட்டணம் (2%), ஐந்து ஆண்டுகளுக்குள் விற்றால் விதிக்கப்படும் specific business tax (3.3%), ஸ்டாம்ப் டூட்டி (0.5%), மற்றும் withholding tax. இந்த செலவுகள் வாங்குபவருக்கும் விற்பவருக்கும் இடையே எப்படி பிரிக்கப்படும் என்பது ஒப்பந்தத்தில் பேச்சுவார்த்தை மூலம் தீர்மானிக்கப்படும். 5 மில்லியன் THB-க்கு மேற்பட்ட நில பரிவர்த்தனைகள் இப்போது நிதி மூலம் மற்றும் உண்மையான பயனாளி குறித்து கூடுதல் தணிக்கைக்கு உட்படும், குறிப்பாக திருமண ஏற்பாடுகள், சிறார்கள், அல்லது வெளிநாட்டு கட்டுப்பாட்டு நிறுவனங்கள் தொடர்புடைய வழக்குகளில்.
இப்போது முதலீடு செய்யலாமா, காத்திருக்கலாமா?
முரண்பாடாக தோன்றினாலும், கடுமையான அமலாக்கம் சந்தையை பாதுகாப்பானதாக மாற்றி வருகிறது. சட்டப்படி இருக்கும் சொத்துக்களின் விலைகள் உயர்ந்து வருகின்றன, ஏனெனில் தேவை நிழல் பிரிவிலிருந்து வெளிப்படையான பிரிவுக்கு மாறி வருகிறது. காத்திருப்பது பொதுவாக அதே சொத்திற்கு ஆறு மாதங்களுக்குப் பிறகு அதிக விலை செலுத்துவதைத்தான் அர்த்தப்படுத்தும்.
பூக்கெட்டில் கடுமையான கட்டுப்பாடு நன்கு தயார் செய்யப்பட்ட முதலீட்டாளர்களுக்கு அச்சுறுத்தல் அல்ல, அது சந்தையிலிருந்து குழப்பமான திட்டங்களை வடிகட்டி, சட்டப்படி இருக்கும் சொத்துக்களின் மதிப்பை உயர்த்தும் ஒரு வடிகட்டி. சரிபார்க்கப்பட்ட வழிகள் மூலம் செயல்படுங்கள், தகுதியான வழக்கறிஞரை ஈடுபடுத்துங்கள், முழுமையான ஆவணங்கள் உள்ள திட்டங்களை தேர்ந்தெடுங்கள். தாய்லாந்தில் சொத்து வாங்க தயாராக இருக்கிறீர்களா? எங்கள் நிபுணர்கள் உங்களுக்கு ஏற்ற சொத்தை கண்டுபிடிக்க உதவுவார்கள்.
மூலம்: Nation Thailand