ஃபூக்கெட்டில் வில்லா வைத்திருப்பவர்களுக்கு ஒரு எச்சரிக்கை
2026 மே மாதம், தாய்லாந்தின் நில அமைச்சகம் (Department of Lands) நாட்டின் ஒவ்வொரு மாகாண நில அலுவலகத்திற்கும் 'அவசரம்' என்று குறிக்கப்பட்ட மூன்று சுற்றறிக்கைகளை அனுப்பியது. இதன் சாராம்சம் தெளிவானது: வெளிநாட்டவர்கள் தாய் நிறுவனங்கள் மூலம் நிலத்தை கட்டுப்படுத்த பயன்படுத்திய 'நாமினி' (nominee) முறை, இனி ஒரே தேசிய தரவுத்தளம் மூலம் தானாகவே கண்டறியப்படும்.
ரஷ்யா, ஐரோப்பா உள்ளிட்ட பல நாடுகளைச் சேர்ந்த வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்கள் - தமிழ் முதலீட்டாளர்கள் உட்பட - கடந்த இருபது ஆண்டுகளாக இந்த நிறுவன அமைப்பு மூலம் வில்லாக்களையும் காலிமனைகளையும் வாங்கி வந்தனர். இவர்கள் அனைவருக்கும் இது ஒரு தீர்க்கமான தருணம்.
இது புதிய சட்டமா? இல்லை, இது புதிய அமலாக்கம்
இது புதிய சட்டம் அல்ல. இருக்கும் பழைய சட்டத்தை இப்போது இறுக்கமாக அமல்படுத்தும் நிலை மட்டுமே. முன்பு, ஒரு அலுவலகத்தில் பணிபுரியும் அதிகாரியின் தனிப்பட்ட விருப்பத்தை பொறுத்தே கண்காணிப்பு நடந்தது. இப்போது ஒரே தேசிய தரநிலை, ஒரே சரிபார்ப்பு பட்டியல்கள், நிலம் வைத்திருக்கும் அனைத்து சட்ட நிறுவனங்களின் தேசிய டிஜிட்டல் பதிவேட்டுடன் ஒவ்வொரு மாகாணமும் இயங்குகிறது.
தாய்லாந்தில் வெளிநாட்டவர் நேரடியாக நிலத்தை வைத்திருக்க அனுமதி இல்லை என்பது 1954ஆம் ஆண்டு நில சட்டத்திலிருந்தே இருக்கும் விதி. கட்டிடத்தின் 49% வெளிநாட்டு உரிமை கோட்டாவுக்குள் கண்டோமினியம் யூனிட் வாங்கலாம், ஆனால் வில்லாவோ, காலிமனையோ நேரடியாக வாங்க முடியாது.
நாமினி நிறுவன முறை எப்படி வேலை செய்தது?
கடந்த இருபது ஆண்டுகளில் இதை தவிர்க்க ஒரு முழு தொழில் தான் உருவானது. முறை எளிமையானது: தாய் லிமிடெட் நிறுவனம் ஒன்றை உருவாக்கி, அதில் வெளிநாட்டவர் 49% பங்குகளை வைத்திருப்பார், மீதமுள்ள 51% பங்குகளை தாய் நாமினி பங்குதாரர்கள் வைத்திருப்பார்கள். நிறுவனம் நிலத்தை வாங்கும், வெளிநாட்டவர் அதில் வசிப்பார். சட்ட நிறுவனங்களும், முகவர்களும், சில டெவலப்பர்களும் கூட இதை வழக்கமான தீர்வாக பல ஆண்டுகளாக விற்பனை செய்து வந்தனர்.
நில சட்டத்தின் 96வது பிரிவின்படி, வெளிநாட்டவர் ஒருவருக்கு உரிமை தடையை தவிர்க்க உதவினால் 2 ஆண்டுகள் வரை சிறை தண்டனையும், 20,000 பாத் வரை அபராதமும் விதிக்கலாம். ஆனால் நடைமுறையில் அமலாக்கம் அரிதாகவும், சீரற்றதாகவும் இருந்தது. ஒரு நில அலுவலகம் கேள்வி எதுவும் கேட்காமல் பதிவு செய்யும், இன்னொன்று முழுவதுமாக மறுக்கும்.
முக்கிய எண்களும் வரம்புகளும்
- மூன்று சுற்றறிக்கைகள்: 2026 மே மாதம் நாடு முழுவதும் உள்ள மாகாண நில அலுவலகங்களுக்கு அனுப்பப்பட்டன.
- 2 மில்லியன் பாத் (சுமார் $57,000) மற்றும் அதற்கு மேற்பட்ட பணப் பரிவர்த்தனைகள், 5 மில்லியன் பாத் (சுமார் $143,000) மேற்பட்ட சொத்துக்கள் - நில சட்டத்தின் 74வது பிரிவின் கீழ் தானாகவே நிதி ஆதார சரிபார்ப்புக்கு உட்படுத்தப்படும்.
- முறையான வாரிசுரிமை மட்டுமே இந்த தானியங்கி சரிபார்ப்பிலிருந்து விலக்கு பெறும் ஒரே வழக்கு.
- வெளிநாட்டு பங்குதாரர் விகிதம் நிர்ணயிக்கப்பட்ட வரம்புக்கு மேல் இருக்கும் நிறுவனங்கள் அதிக அபாய (high risk) பிரிவில் வைக்கப்பட்டு ஆழமான விசாரணைக்கு உட்படுத்தப்படும்.
- சரிபார்ப்புகளில் பங்குதாரர் பதிவேடு பகுப்பாய்வு, வணிக மேம்பாட்டு துறையுடன் (DBD) ஒப்பீடு, நிதி அறிக்கைகள், ஒப்பந்தங்கள், மற்றும் சொத்தில் நேரடி ஆய்வு ஆகியவை அடங்கும்.
- ஃபூக்கெட், கோ சமுய், கோ ஃபங்கன், கிராபி போன்ற சுற்றுலா மையங்களில் 11,000க்கும் அதிகமான நிறுவனங்கள் ஏற்கனவே விசாரணையில் உள்ளதாக பிராந்திய சொத்து அறிக்கைகள் தெரிவிக்கின்றன.
நடைமுறையில் இது எப்படி வேலை செய்யும்?
ஃபூக்கெட்டில் 15 மில்லியன் பாத் மதிப்புள்ள வில்லாவை வாங்கிய, இரண்டு தாய் பங்குதாரர்களும் 49% வைத்திருக்கும் ஒரு வெளிநாட்டு பங்குதாரரும் கொண்ட நிறுவனத்தை உதாரணமாக எடுத்துக் கொள்வோம். முன்பு, நில அலுவலகம் அந்த ஒப்பந்தத்தை வெறுமனே பதிவு செய்திருக்கும். இப்போது இந்த நிறுவனம் தானாகவே அதிக அபாய பிரிவில் கொடிகுத்தப்படும். தாய் பங்குதாரர்கள் யார்? அவர்களின் தொழில் என்ன? பணம் எங்கிருந்து வருகிறது? நிறுவனம் உண்மையான வணிகம் நடத்துகிறதா அல்லது ஒரே ஒரு சொத்தை வைத்திருக்க மட்டுமே இருக்கிறதா? ஒரு ஆய்வாளர் சொத்திற்கு நேரடியாக சென்று யார் அங்கு வசிக்கிறார்கள் என்று பார்க்கக்கூடும்.
தாய்லாந்தில் ரிசார்ட் பகுதிகளிலும், மறு விற்பனை சந்தையிலும் பணப் பரிவர்த்தனை புதிதல்ல. ஆனால் இப்போது 2 மில்லியன் பாத் தாண்டும் ஒவ்வொரு பணப் பரிவர்த்தனையும் தானாகவே நிதி ஆதார சரிபார்ப்பிற்கு உட்படுத்தப்படும், இது கருப்பணம் தடுப்பு சட்டத்துடன் (AMLA) இணைந்து செயல்படும்.
வியட்நாம் 2024ல் வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களுக்கான புதிய கட்டுப்பாடுகளுடன் தனது வீட்டு வசதி சட்டத்தை புதுப்பித்தது; பாலியில் இந்தோனேஷியாவும் அவ்வப்போது விதிகளை மாற்றுகிறது. ஆனால் தாய்லாந்தின் அணுகுமுறை தனித்துவமானது - சட்டங்கள் மாறவில்லை, அமலாக்கம் தான் இறுதியாக மாறுகிறது.
ஏற்கனவே நாமினி மூலம் நிலம் வைத்திருப்பவர்கள் என்ன செய்யலாம்?
சுற்றறிக்கைகள் முதன்மையாக புதிய பரிவர்த்தனைகளை குறிவைத்தாலும், உருவாக்கப்படும் தரவுத்தளம் நிலம் வைத்திருக்கும் அனைத்து சட்ட நிறுவனங்களையும் உள்ளடக்கியது, பழைய கையகப்படுத்துதல்கள் உட்பட. அதாவது பத்து ஆண்டுகளுக்கு முன்பு ஒரே ஒரு வில்லாவை வைத்திருக்க அமைக்கப்பட்ட நிறுவனம் கூட இப்போது விசாரணைக்கு உட்படலாம்.
முதலீட்டாளர்கள் என்ன செய்ய வேண்டும்? முதலில், தகுதிவாய்ந்த தாய் வழக்கறிஞர் மூலம் இருக்கும் நிறுவன அமைப்பை தணிக்கை செய்யுங்கள். இரண்டாவதாக, மாற்று வழிகளை பரிசீலியுங்கள்: நீண்டகால குத்தகை (30 ஆண்டுகள், புதுப்பிக்கும் விருப்பத்துடன்), வெளிநாட்டு கோட்டாவுக்குள் கண்டோமினியம் உரிமை, அல்லது சில சூழல்களில் வெளிநாட்டவர் நேரடியாக நிலம் வைத்திருக்க அனுமதிக்கும் தாய்லாந்து முதலீட்டு வாரியம் (BOI) மூலம் முதலீடு.
நில அமைச்சகத்தின் புதிய அறிவுறுத்தல்கள் ஒரு தெளிவான செய்தியை அனுப்புகின்றன: சிதறிய, சீரற்ற அமலாக்க காலம் முடிவடைந்து கொண்டிருக்கிறது. தாய்லாந்தில் சொத்து வைத்திருக்கும் அனைவரும் இப்போதே தங்கள் உரிமை அமைப்பை மறுபரிசீலனை செய்வது நல்லது, ஆய்வாளர் வாசலில் வரும் வரை காத்திருக்காமல்.
ஆதாரம்: The CITY Asia