பூக்கெட்டில் ரெவாய் பகுதியில் ஒரு காண்டோ யூனிட்டைப் பார்க்கச் சென்ற ஒரு முதலீட்டாளர், விற்பனையாளர் திடீரென பேச்சுவார்த்தையில் இறங்க தயாராக இருப்பதைக் கண்டால் ஆச்சரியப்பட வேண்டியதில்லை. காரணம் டோக்கியோவில் நடக்கும் ஒரு நிகர்வு. ஜப்பானின் 10 ஆண்டு அரசு பத்திர வட்டி (bond yield) கடந்த முப்பது ஆண்டுகளில் முதல் முறையாக 3% ஐ தாண்டியுள்ளது. கடந்த ஓராண்டில் மட்டும் இது சுமார் 1.4 சதவீத புள்ளிகள் உயர்ந்துள்ளது.
இது வெறும் நிதி பத்திரிக்கை தலைப்பு அல்ல. இருபது ஆண்டுகளாக பூஜ்ஜியத்திற்கு அருகில் இருந்த ஜப்பானிய நீண்ட கால கடன் இப்போது உண்மையான வட்டி தருகிறது, அதன் அதிர்வுகள் தாய்லாந்து போன்ற ரிசார்ட் சந்தைகள் வரை பரவுகின்றன.
இப்போது உலக பத்திர சந்தையில் என்ன நடக்கிறது?
ஜப்பான் மட்டுமல்ல, அமெரிக்க 10 ஆண்டு பத்திர வட்டி 4.8% அளவை நெருங்குகிறது, 2 ஆண்டு நோட் வட்டி சுமார் 4.41% ஆக உள்ளது (2026 செப்டம்பர் ஆரம்பம் நிலவரப்படி). அதே நேரத்தில் Brent கச்சா எண்ணெய் விலை பீப்பாய்க்கு சுமார் 95 டாலராக உயர்ந்துள்ளது, இது மேற்கு ஆசியா பதற்றத்தால் தூண்டப்பட்டு பணவீக்க அழுத்தத்தை அதிகரிக்கிறது. Euronews தகவலின்படி, 1996 ஆம் ஆண்டுக்குப் பிறகு முதல் முறையாக ஜப்பானின் 10 ஆண்டு வட்டி இந்த மட்டத்தை எட்டியுள்ளது, மற்றும் பாங்க் ஆஃப் ஜப்பான் செப்டம்பர் கூட்டத்தில் மீண்டும் வட்டியை 1.25% ஆக உயர்த்தும் சாத்தியம் 80-90% என சந்தை மதிப்பிடுகிறது.
ஜப்பான் ஆசியா முழுவதற்கும் மலிவான மூலதனத்தின் ஆதாரமாக முப்பது ஆண்டுகள் செயல்பட்டது. இப்போது உள்நாட்டு நீண்ட கால கடன் 3% க்கும் மேல் வருமானம் தருவதால், அந்த ஜப்பானிய மூலதனத்தில் ஒரு பகுதி வீடு திரும்பும், மற்றும் ஆசிய ரியல் எஸ்டேட்டில் வெளிநாட்டு முதலீடு இப்போது பூஜ்ஜிய வட்டிக்கு எதிராக அல்ல, ஒரு உண்மையான வட்டிக்கு எதிராக போட்டி போட வேண்டும்.
பூக்கெட் சொத்து விலையில் இது நேரடியாக விளைவை ஏற்படுத்துமா?
நேரடியாக இல்லை என்பதே பதில். வெளிநாட்டவர் பூக்கெட்டில் காண்டோ வாங்குவது கிட்டதட்ட முழுவதுமாக பணத்தில்தான் நடக்கிறது - Non-resident foreign buyers க்கு தாய்லாந்தில் மார்ட்கேஜ் கிட்டதட்ட கிடைப்பதே இல்லை. அதனால் Fed மற்றும் BOJ வட்டி முடிவுகள் பூக்கெட் பரிவர்த்தனைகளை நேரடியாக பாதிக்காது.
ஆனால் மறைமுக விளைவு உண்டு. ரிஸ்க் இல்லாத டாலர் வட்டி 4.8% தரும்போது, வாடகைக்காரர்களோ, பராமரிப்பு நிறுவனங்களோ இல்லாமலே அந்த வருமானம் கிடைக்கும். இதன் காரணமாக, டாலரில் நினைக்கும் ஒரு முதலீட்டாளருக்கு, வெறும் 5-6% நிகர வருமானம் தரும் பூக்கெட் காண்டோ இனி 'தானாக நல்ல ஒப்பந்தம்' என்ற நிலையில் இல்லை. 7-10 ஆண்டு கால அடிப்படையில் மூலதன வளர்ச்சியை மையமாக வைத்து முடிவெடுப்பவர்களுக்கு இது இன்னும் நல்ல தேர்வாகவே இருக்கிறது - ஆனால் வெறும் வருமான வீதத்தை மட்டும் பார்த்து முடிவெடுப்பவர்களுக்கு வாதம் இரண்டு ஆண்டுகள் முன்பை விட பலவீனமாக இருக்கிறது.
விற்பனையாளர்கள் ஏன் இப்போது பேச்சுவார்த்தைக்கு தயார்?
இதுவரை பெரும்பாலும் பேசப்படாத ஒரு விஷயம் இது. நீண்ட கால பத்திரங்களில் மூலதனத்தை வைத்திருக்கும் விற்பனையாளர் தற்போது காகித நஷ்டத்தை பார்க்கிறார். இதனால் இரண்டு சூழ்நிலைகள் ஒருசேர பூக்கெட் இரண்டாம் நிலை சந்தையில் நடக்கின்றன: ஒன்று, மற்ற இடங்களில் நஷ்டத்தை உறுதி செய்யாமல் இருக்க பேச்சுவார்த்தைக்கு இறங்குவது; இரண்டு, லிஸ்டிங்கை திரும்ப பெற்று காத்திருப்பது. எனவே ஒரு பகுதியின் சராசரி சதுர மீட்டர் விலையை வைத்து முடிவெடுப்பது தவறாகும் - ஒவ்வொரு சொத்தையும் தனித்தனியாக மதிப்பிட வேண்டும்.
பாத் நாணயம் பலவீனமாகுமா? பொதுவான எதிர்பார்ப்பு தவறானது ஏன்?
பத்திர சந்தை வீழ்ச்சி மற்றும் வலுவான டாலர் = வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களுக்கு தாய் சொத்து தானாக மலிவாகும் என்பது பரவலாக நம்பப்படும் ஒரு கருத்து. ஆனால் இது எப்போதும் நடக்கவில்லை. பாத் அடிக்கடி ஒரு பிராந்திய பாதுகாப்பு நாணயமாக (safe-haven currency) செயல்படுகிறது - வலுவான கரண்ட் அக்கவுண்ட், சுற்றுலா வருவாய், மற்றும் இருப்புகளில் அதிக தங்க கூறு காரணமாக. அந்த நாணய தள்ளுபடி ஒருபோதும் நிகராமலே போகலாம். இதை மட்டும் நம்பி பட்ஜெட் திட்டமிடுவது பலவீனமான உபாயம்.
2026 இல் பூக்கெட்டில் யதார்த்தமான வருமான வீதம் என்ன?
வரி, மேலாண்மை கட்டணம், பராமரிப்பு செலவுகள் கழித்த பிறகு நிகர வருமானம் ஆண்டுக்கு 5-7% வரம்பு யதார்த்தமாக கருதப்படுகிறது. 10% க்கு மேல் 'உத்தரவாதம்' தரும் எந்த ஆஃபரும் அந்த உத்தரவாதத்தின் விதிமுறைகளையும், உத்தரவாதம் தருபவரின் நிதி நிலையையும் நுணுக்கமாக சரிபார்க்க வேண்டும்.
என் கருத்து: அமெரிக்க 10 ஆண்டு வட்டி 4.8% அளவில் இருக்கும்போது, வாடகை வருமானத்தை மட்டும் நம்பி ரிசார்ட் சொத்து வாங்குவது, குறைந்தது இரண்டு சீசன்களுக்கான உண்மையான booking history இருந்தால் மட்டுமே அர்த்தமுள்ளதாகும் - டெவலப்பரின் எதிர்பார்ப்பு அறிக்கை (projected forecast) அல்ல. ஆனால் பட்ஜெட் 150,000 டாலருக்கு கீழ் இருந்து, இரண்டு-மூன்று ஆண்டுகளில் மீண்டும் விற்கும் நோக்கத்தில் வாங்குபவராக இருந்தால், இந்த முழு வட்டி வளையம் பகுப்பாய்வை ஓரம் வைக்கலாம் - அப்போது இருப்பிடமும் கட்டுமான நிலையும்தான் முக்கியம்.
தாய்லாந்தின் நீண்ட கால விசா தகுதி என்ன?
தாய்லாந்தின் தெளிவுபடுத்தப்பட்ட நீண்ட கால விசா விதிகள், குறைந்தது 3 மில்லியன் பாத் மதிப்புள்ள காண்டோமினியம் வாங்கியவர்களுக்கு அல்லது மாதம் 85,000 பாத் அல்லது அதற்கு மேல் வாடகைக்கு எடுத்திருப்பவர்களுக்கு ஓராண்டு விசாவை Bangkok Post தகவலின்படி வழங்குகிறது. இது வாங்குபவர்களுக்கு ஒரு உறுதியான சட்ட எல்லையை திட்டமிட உதவுகிறது, மேலே சொன்ன நிதி கணக்கீட்டுடன் இணைந்து.
பத்திர நிதியில் மூலதனம் சிக்கியிருந்தால் என்ன செய்யலாம்?
ஒரு liquid அல்லாத சொத்தில் நுழைவதற்காக காகித நஷ்டத்தை உறுதிப்படுத்துவது பெரும்பாலும் பயன்தராது. குறுகிய கால பத்திரங்கள் maturity ஆகும் வரை காத்திருந்து, விடுவிக்கப்படும் பணத்தை பின்பு பயன்படுத்துவது பொதுவாக புத்திசாலித்தனமான வழி.
மொத்தமாக பார்த்தால், பூக்கெட் இப்போது கையில் பணம் வைத்திருந்து அவசரம் இல்லாத வாங்குபவர்களுக்கு சாதகமான சந்தையாக தெரிகிறது. மார்ட்கேஜ் சார்ந்த போட்டி இல்லாததால், பத்திர நஷ்டத்தால் பாதிக்கப்பட்ட விற்பனையாளர்கள் இப்போது இன்னும் பேச்சுவார்த்தைக்கு தயாராக உள்ளனர். அடுத்த சீசனில் பார்வையிட செல்பவர்கள் ஒரு அல்லது இரண்டு நாட்களுக்கு மேல் நேரம் ஒதுக்குவது நல்லது - ரெவாய் மற்றும் பாங் தாவோ (Bang Tao) பகுதிகளுக்கு இடையேயான விலை வித்தியாசம் பெரும்பாலும் நேரடியாக பார்த்தால் மட்டுமே தெரியும் விவரங்களில் இருக்கிறது.
மூலம்: The Japan Times