தென்கிழக்கு ஆசியாவில் மூலதனத்தை ஈர்க்கும் புதிய போட்டி ஒன்று தொடங்கியிருக்கிறது. சிங்கப்பூர், ஹாங்காங், பாங்காக் ஆகிய நகரங்களுக்குச் செல்லும் முதலீட்டு ஓட்டத்தைத் தன் பக்கம் திருப்ப, இந்தோனேஷியா ஜகார்த்தா மற்றும் பாலியில் சர்வதேச நிதி மையங்களை அமைக்க $28 பில்லியன் மதிப்பீட்டில் ஒரு பெரிய திட்டத்தை அறிவித்துள்ளது. தாய்லாந்தில் ஏற்கனவே சொத்து வைத்திருக்கும் அல்லது வாங்க திட்டமிடும் தமிழ் முதலீட்டாளர்களுக்கு இது கவனிக்க வேண்டிய ஒரு சமிக்ஞை.
இந்தோனேஷியா ஒருநாள் பெரிய போட்டியாளராக மாறுமா என்பது கேள்வி இல்லை. மாறாக, முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் போர்ட்ஃபோலியோவை மாற்றி யோசிக்க எப்போது தொடங்குவார்கள், இப்போதே தாய்லாந்தின் நிலைப்பாட்டை மறுபரிசீலனை செய்ய வேண்டுமா என்பதே கேள்வி.
சுருக்கமான பதில்
Nikkei Asia செய்தி அறிக்கையின்படி, ஜகார்த்தா மற்றும் பாலியில் நிதி மையங்கள் அமைக்க இந்தோனேஷிய அரசு $28 பில்லியன் முதலீடு இலக்கு வைத்துள்ளது. இதற்கான வரிச் சலுகைகளையும் இந்தோனேஷியா தயார் செய்து வருகிறது, PFII எனும் புதிய நிதி-மைய சட்டத்தின் கீழ் குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு 100% கார்ப்பரேட் வருமான வரி விலக்கு வழங்கப்படலாம் (Business Times). ஆனால் இத்திட்டத்தின் மையப் பலவீனம் என்னவெனில், முதலீட்டாளர்கள் இன்னும் கிடைக்காத சட்ட உறுதிப்பாட்டை எதிர்பார்க்கிறார்கள்.
இதற்கிடையே, தாய்லாந்து தன் அடிப்படை பலங்களை இழக்கவில்லை: பக்குவமான உள்கட்டமைப்பு, வெளிநாட்டவர்களுக்கான வெளிப்படையான ஃப்ரீஹோல்ட் காண்டோ உரிமையாண்மை, மற்றும் 2025-ல் 35 மில்லியனுக்கும் அதிகமான சுற்றுலாப் பயணிகள் (TAT தரவு). அடுத்த 3-5 ஆண்டுகளில் தாய்லாந்தின் நிலைப்பாடு உறுதியாகவே தெரிகிறது, இருந்தாலும் நடுத்தர காலத்தில் இந்தோனேஷியா ஒரு போட்டி அபாயமாக உருவெடுக்கக்கூடும். தாய்லாந்தில் சராசரி வாடகை வருமானம் பாங்காக் காண்டோக்களுக்கு ஆண்டுக்கு 5-7% ஆகவும், ஃபூகெட்டில் உச்சக்கால சீசனில் 8-10% வரையிலும் இருக்கிறது.
முக்கிய தரவுகள்
-
திட்டத்தின் அளவு: $28 பில்லியன் என்பது இந்தோனேஷியாவின் மொத்த GDP-யில் சுமார் 2.5%. ஒப்பீட்டுக்கு, தாய்லாந்தின் முழு கிழக்கு பொருளாதார ஒருங்கிணைப்பு (EEC) திட்டம் $45 பில்லியன் மதிப்புடையது, ஆனால் அது பத்தாண்டுகளாகப் பரவி, தொழில்துறை முழுவதையும் உள்ளடக்கியது, நிதித்துறை மட்டும் அல்ல.
-
பாலி ஒரு நிதி மையமாக: சுமார் 4.4 மில்லியன் மக்கள்தொகை கொண்ட, ஏற்கனவே சுற்றுலாத் தளம் நிலைநிறுத்தப்பட்ட ஒரு தீவை நிதி மையமாக மாற்ற இந்தோனேஷியா முயல்கிறது, துபாய் DIFC மூலம் செய்த மாதிரியைப் பின்பற்றி.
-
சட்டத் தடை: இந்தோனேஷியாவில் வெளிநாட்டவர் ஃப்ரீஹோல்ட் நில உரிமை (hak milik) வைத்திருக்க முடியாது. பயன்பாட்டு உரிமை (hak pakai, 80 ஆண்டுகள் வரை) மற்றும் கட்டிட உரிமை (hak guna bangunan) மட்டுமே கிடைக்கும். இது தாய்லாந்திற்கு முற்றிலும் மாறானது, அங்கு வெளிநாட்டவர்கள் காண்டோமினியங்களை ஃப்ரீஹோல்ட் அடிப்படையில் சொந்தமாக்கிக் கொள்ளலாம்.
-
தாய்லாந்தும் அமைதியாக இல்லை: பாங்காக்கில் Frasers Property, TCC Group நிறுவனங்களின் $3.5 பில்லியன் முதலீட்டில் One Bangkok என்ற சொந்த நிதிக் கிளஸ்டர் உருவாகி வருகிறது. ஃபூகெட் அதன் பிரீமியம் சொத்துப் பிரிவை தொடர்ந்து விரிவுபடுத்தி வருகிறது.
-
நாணய காரணி: இந்தோனேஷிய ரூபியா கடந்த ஆண்டில் அமெரிக்க டாலருக்கு எதிராக சுமார் 5% மதிப்பிழந்தது. தாய் பாட் அதிக நிலைத்தன்மையை காட்டியுள்ளது. கடின நாணயத்தில் வருமானம் கணக்கிடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு இது முக்கியமான காரணி.
-
உள்கட்டமைப்பு இடைவெளி: பாங்காக்கில் இரண்டு சர்வதேச விமான நிலையங்கள், நிலைநிறுத்தப்பட்ட BTS/MRT ரயில் வலையமைப்பு, ஆழமான வங்கி உள்கட்டமைப்பு உள்ளது. ஜகார்த்தா தன் முதல் மெட்ரோ பாதையை 2019-ல் மட்டுமே திறந்தது. பாலியில் இன்னும் எந்த ரயில் போக்குவரத்தும் இல்லை.
-
மக்கள்தொகை இந்தோனேஷியாவுக்கு சாதகம்: 275 மில்லியன் மக்கள்தொகை தாய்லாந்தின் 72 மில்லியனுடன் ஒப்பிடும்போது, நீண்ட காலத்தில் இந்தோனேஷியாவுக்கு ஒரு பலமான உள்நாட்டு சந்தையை அளிக்கிறது.
-
2026-ல் ஃபூகெட்டின் வேகம்: Bangkok Post தகவலின்படி, மேற்குக் கடற்கரை பகுதிகளான Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala, Cherng Talay ஆகியவற்றில் நில விலைகள் உயர்வதால், ஃபூகெட்டின் ஆடம்பர சொத்துச் சந்தை 2026 வரை பலமாகவே இருக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. காண்டோக்களை விட பிராண்டட் வில்லாக்கள் செல்வந்த வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களிடையே சிறப்பாக செயல்படுகின்றன.
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
தாய்லாந்தில் சொத்து வைத்திருக்கும் ஒருவர் இந்தோனேஷியாவின் போட்டியைப் பற்றி கவலைப்பட வேண்டுமா?
அடுத்த 3-5 ஆண்டுகளுக்கு அவசியமில்லை. இந்தோனேஷியாவின் நிதி மையங்கள் இன்னும் திட்டமிடல் கட்டத்திலேயே உள்ளன. சிறந்த சூழ்நிலையிலும் கூட, செயல்படுத்த 7-10 ஆண்டுகள் ஆகலாம். தாய்லாந்தின் சொத்துச் சந்தை பக்குவமானது, திரவத்தன்மையானது, நன்கு புரிந்துகொள்ளப்பட்டது. இன்று முதலீடு செய்பவர்களுக்கு தாய்லாந்தின் அடிப்படைகள் பலவீனமடையவில்லை.
முதலீட்டாளர்கள் இந்தோனேஷியாவிடம் சட்ட உறுதிப்பாட்டை ஏன் எதிர்பார்க்கிறார்கள்?
இந்தோனேஷிய நில சட்டம் இன்னும் சிக்கலானது, பதிவு நடைமுறைகளில் வெளிப்படைத்தன்மை குறைவு, நீதிமன்ற அமைப்பு மெதுவானது. சொத்துரிமை பாதுகாப்பு, நடுவர் மன்ற வழிமுறைகள், நிலையான வரி முறை ஆகியவற்றில் உத்தரவாதம் இல்லாமல் பெரிய நிதி நிறுவனங்கள் மூலதனத்தை ஈடுபடுத்த தயங்குகின்றன. இந்தப் பிரச்சினைகள் தீரும் வரை, சலுகை வாக்குறுதிகள் காகிதத்திலேயே இருக்கும்.
பாலியும் ஃபூகெட்டும் முதலீட்டு இடங்களாக ஒப்பிடத்தக்கவையா?
இரண்டு தீவுகளும் வாழ்க்கை முறை வாங்குபவர்களையும் வாடகை முதலீட்டாளர்களையும் ஈர்க்கின்றன. ஆனால் மூன்று விஷயங்களில் ஃபூகெட்டுக்கு தெளிவான முன்னிலை உள்ளது: வெளிநாட்டவர்களுக்கான ஃப்ரீஹோல்ட் காண்டோ உரிமையாண்மை, சராசரி ஹோட்டல் ஆக்கியேஷன் 75-80% (STR தரவு), மற்றும் ஒப்பீட்டளவில் மேம்பட்ட வாடகை மேலாண்மை சூழலமைப்பு.
இந்தோனேஷியா என்ன வரிச் சலுகைகள் வழங்குகிறது?
இறுதி சலுகை தொகுப்பு இன்னும் சட்டமாக்கப்படவில்லை. விவாதத்தில் உள்ளவை: நிதி-மைய குடியிருப்பாளர்களுக்கு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு 100% கார்ப்பரேட் வரி விலக்கு, வெளிநாட்டு வருமானம் மற்றும் டிவிடெண்ட் வரி விலக்குகள், எளிமைப்படுத்தப்பட்ட விசா முறைகள் - இதில் கோல்டன் விசா வைத்திருப்பவர்கள் தங்கள் விசா காலத்தில் இந்தோனேஷிய வரி வசிப்பாளராகக் கருதப்படாத ஏற்பாடும் அடங்கும். சட்டமாக இயற்றப்படும் வரை இவை வெறும் திட்டங்களே.
பாங்காக் அல்லது ஃபூகெட் விலைகளில் இந்தோனேஷியாவின் திட்டம் தாக்கம் ஏற்படுத்துமா?
நேரடி தாக்கம் எதிர்பார்க்கப்படவில்லை. தாய்லாந்தின் சொத்துச் சந்தை உள்நாட்டு தேவை, சுற்றுலா, டிஜிட்டல் நோமாட் குடியேற்றம் ஆகியவற்றால் இயங்குகிறது. சில நிறுவன மூலதனம் இந்தோனேஷியா நோக்கி நகர்ந்தாலும் கூட, தனிநபர் முதலீட்டாளர்களுக்கான காண்டோமினியப் பிரிவு தாய்லாந்தில் உறுதியாக இருக்கும்.
இப்போதே முதலீடு செய்ய தாய்லாந்தா, இந்தோனேஷியாவா சிறந்தது?
தாய்லாந்து. சந்தை செயல்படுகிறது, விதிகள் தெளிவானவை, வருமானம் கணிக்கக்கூடியது. இந்தோனேஷியா என்பது கணிசமான நிச்சயமற்ற தன்மையுடன் கூடிய எதிர்கால சூதாட்டம். இப்போது தாய்லாந்தில் ஒரு முக்கிய போர்ட்ஃபோலியோவை உருவாக்கி, இந்தோனேஷியாவின் சட்ட கட்டமைப்பு இயற்றப்பட்டு சோதிக்கப்பட்ட பிறகு மட்டும் அந்த சந்தையை மறுபரிசீலனை செய்வது புத்திசாலித்தனமான உத்தி.
பிராந்திய போட்டியை எந்த தாய்லாந்து பகுதிகள் சிறப்பாக தாங்கிக்கொள்ளும்?
வரையறுக்கப்பட்ட விநியோகம் கொண்ட பிரீமியம் இடங்கள் தனித்து நிற்கின்றன: பாங்காக்கில் சுகும்வித் மற்றும் சிலோம், ஃபூகெட்டில் Bang Tao மற்றும் Laguna, கோ சமுயில் Bophut. சட்ட உரிமையாண்மை முறை மற்றும் வாழ்க்கைத் தரத்தில் உள்ள வேறுபாட்டைக் கருத்தில் கொண்டு, இந்தோனேஷியா ஒரு உண்மையான மாற்றாக இல்லாத வாங்குபவர்களை இப்பகுதிகள் ஈர்க்கின்றன.
மூலம்: Nikkei Asia
இந்தோனேஷியாவின் $28 பில்லியன் சூதாட்டம் மகத்தானது, உற்று கவனிக்க வேண்டியதே. ஆனால் ஒரு மெகா திட்டத்தை அறிவிப்பதற்கும், அதற்குள் உண்மையான மூலதனம் ஓடுவதற்கும் இடையே சட்டங்கள், நிறுவனங்கள், முதலீட்டாளர் நம்பிக்கை ஆகியவற்றால் நிரப்பப்பட வேண்டிய ஒரு பெரிய இடைவெளி உள்ளது. அந்த இடைவெளியை தாய்லாந்து பல தசாப்தங்களுக்கு முன்பே கடந்துவிட்டது. இன்று முதலீடு செய்பவர்களுக்கு, வருமானம், சட்டப் பாதுகாப்பு, வாழ்க்கைத் தரம் ஆகியவற்றை நிதானமாக எடைபோட்டால், தென்கிழக்கு ஆசியாவிலேயே மிகவும் சமநிலையான தேர்வாக தாய்லாந்து சந்தை இருக்கிறது.
தாய்லாந்தில் முதலீடு செய்ய தயாரா? உங்களுக்கு ஏற்ற சொத்தைக் கண்டறிய தாய்லாந்து சொத்து குழுவின் நிபுணர்கள் உதவுவார்கள்.