பூக்கெட்டில் ஆஃப்-பிளான் கண்டோ வாங்கிய பல தமிழ் முதலீட்டாளர்களுக்கு 2026-ல் ஒரு பொதுவான அனுபவம் காத்திருக்கிறது: ஹேண்டோவர் தேதி நெருங்கும்போது டெவலப்பர் அலுவலகத்திலிருந்து ஒரு மின்னஞ்சல் வரும், அதில் 'ஃபோர்ஸ் மேஜர்' (force majeure) என்ற வார்த்தை இடம்பெறும். எரிபொருள் தட்டுப்பாடு, லாஜிஸ்டிக்ஸ் தடங்கல், கட்டுமான பொருட்களின் விலை உயர்வு போன்ற காரணங்கள் கூறப்படும். லட்சக்கணக்கான ரூபாய் மதிப்புள்ள, மில்லியன் கணக்கான பாத் முதலீடு செய்திருக்கும் ஒரு வாங்குபவருக்கு இது மாதக்கணக்கில் தாமதத்தை பொருள்படுத்தும்.
முதலில் இதை புரிந்துகொள்ளுங்கள்: ஃபோர்ஸ் மேஜர் என்று ஒரு டெவலப்பர் சொன்ன மாத்திரத்தில் அவர் தன் கடமையிலிருந்து தானாக விடுபடுவதில்லை. தாய்லாந்தின் சிவில் மற்றும் வணிக சட்டத்தின் (Civil and Commercial Code) பிரிவு 8 மற்றும் 219 படி, சம்பந்தப்பட்ட சூழ்நிலைகள் உண்மையிலேயே முன்கூட்டியே அறியமுடியாதவை, தவிர்க்க முடியாதவை, மற்றும் அந்த தரப்பினரின் கட்டுப்பாட்டிற்கு அப்பாற்பட்டவை என்பதை நிரூபிக்க வேண்டும். வெறும் பொருள் விலை உயர்வு பொதுவாக இதற்குள் வராது.
இது வெறும் தத்துவார்த்த அபாயம் அல்ல. தொழில்துறை தரவுகளின்படி, 2021 முதல் 2025 வரை பூக்கெட்டின் ஆஃப்-பிளான் சந்தையில் சுமார் 470 பில்லியன் தாய் பாத் மதிப்புள்ள பரிவர்த்தனைகள் நடந்துள்ளன. இதில் வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களின் பங்கு சுமார் 60% ஆகும். ஆனாலும் வாங்குபவர் பாதுகாப்பும், மேற்பார்வையும் ஒப்பீட்டளவில் பலவீனமாகவே உள்ளன. ஒப்பந்தம் கையெழுத்திடும் முன் செலுத்தப்படும் டெபாசிட் தொகைகளுக்கு, திட்டம் தடைபட்டால் திரும்பப் பெறும் உத்தரவாதம் பெரும்பாலும் இருப்பதில்லை.
விரைவான பதில்: முக்கிய உண்மைகள்
- தாய் சட்டப்படி ஃபோர்ஸ் மேஜர் என்பது முன்கூட்டியே அறியமுடியாத, தவிர்க்க முடியாத நிகழ்வுகளை குறிக்கும் (தாய் சிவில் மற்றும் வணிக சட்டத்தின் பிரிவு 8)
- டெவலப்பர் நிரூபிக்க வேண்டியது: ஃபோர்ஸ் மேஜர் நிகழ்வுக்கும் ஏற்பட்ட தாமதத்திற்கும் இடையேயான ஆவணப்படுத்தப்பட்ட காரண-தொடர்பு
- வாங்குபவருக்கு உரிமை உண்டு: துல்லியமான காரணம் மற்றும் திருத்தப்பட்ட காலஅட்டவணையை குறிப்பிடும் எழுத்துப்பூர்வ அறிவிப்பு பெற
- 2025-2026 காலகட்டத்தில் வழக்கமான தாமதம்: 3 முதல் 12 மாதங்கள் வரை
- ஒப்பந்தமே இறுதி சட்டம்: ஃபோர்ஸ் மேஜர் விதி ஒப்பந்தத்தில் இல்லையெனில், தனி நீதிமன்ற நடவடிக்கை இல்லாமல் டெவலப்பர் இதை பயன்படுத்த முடியாது
- ஆவணப்படுத்துதல் மிக முக்கியம்: விரிவான பதிவுகளை வைத்திருக்கும் வாங்குபவர்கள் தங்கள் உரிமைகளை நன்றாக பாதுகாக்க முடியும்
நான்கு சூழ்நிலைகள், நான்கு உத்திகள்
சூழ்நிலை 1: உண்மையான, சரிபார்க்கக்கூடிய ஃபோர்ஸ் மேஜர்
நாடு தழுவிய எரிபொருள் தட்டுப்பாடு அல்லது அரசு விதித்த கட்டுப்பாடு போன்றவை உண்மையான உதாரணங்கள். இங்கு தாமதத்தை ஏற்றுக்கொள்வது நியாயம், ஆனால் புதிய காலஅட்டவணையுடன் எழுத்துப்பூர்வ அறிவிப்பை வலியுறுத்த வேண்டும், மேலும் ஈடுசெய்யும் பலனை (சர்வீஸ் கட்டண தள்ளுபடி அல்லது ஃபினிஷிங் மேம்பாடுகள்) கேட்க வேண்டும். டெவலப்பர் நிதி ரீதியாக வலிமையானவராகவும், நிலைபெற்றவராகவும் இருந்தால் அபாயம் குறைவு.
சூழ்நிலை 2: ஃபோர்ஸ் மேஜர் ஒரு போர்வையாக பயன்படுத்தப்படுவது
சில டெவலப்பர்கள் எரிபொருள் நெருக்கடியை காரணம் காட்டுவார்கள், ஆனால் உண்மையான காரணம் நிதி பற்றாக்குறை அல்லது மோசமான திட்டமிடல் ஆகும். இங்கு வாங்குபவர் ஒரு சுயாதீன சட்ட ஆலோசகரிடம் ஒப்பந்தத்தை பரிசோதிக்க வைக்க வேண்டும், மேலும் கூறப்பட்ட காரணத்தை உண்மையான சந்தை நிலைமையுடன் ஒப்பிட்டு சரிபார்க்க வேண்டும். தாய் நீதிமன்றங்கள் ஃபோர்ஸ் மேஜர் கூற்றுகளை நுணுக்கமாக ஆராய்கின்றன.
சூழ்நிலை 3: தாமதம் நீடித்துக்கொண்டே போகும், டெவலப்பர் மௌனமாகிவிடுவார்
இதுவே மிகவும் அபாயகரமான வடிவம். எந்த அறிவிப்பும் இல்லை, திருத்தப்பட்ட காலஅட்டவணையும் இல்லை, விற்பனை அலுவலகம் பதிலும் தராது - இவை உடனடி நடவடிக்கை தேவைப்படும் எச்சரிக்கை அறிகுறிகள். நோட்டரைஸ் செய்யப்பட்ட தாய் மொழிபெயர்ப்புடன் ஒரு அதிகாரப்பூர்வ கடிதம் அனுப்பவும், மேலும் தாய்லாந்தின் நுகர்வோர் பாதுகாப்பு வாரியத்தில் (Office of the Consumer Protection Board - OCPB) புகார் அளிக்கவும். இணையாக ஒரு உள்ளூர் வழக்கறிஞரை நியமிப்பது கடுமையாக பரிந்துரைக்கப்படுகிறது.
சூழ்நிலை 4: ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்ய விரும்பும் வாங்குபவர்
தாமதம் நியாயமான காலத்தை (பொதுவாக 12 மாதங்களுக்கும் மேல்) கணிசமாக மீறினால், வாங்குபவர் ஒப்பந்த ரத்து மற்றும் பணத் திரும்பப் பெறுதலை கோரலாம். ஆனாலும் திரும்பப் பெறும் நிபந்தனைகள் ஒவ்வொரு ஒப்பந்தத்திற்கும் மாறுபடும், மேலும் டெவலப்பர்கள் பெரும்பாலும் ஏற்கனவே செலுத்திய தொகையில் 10% முதல் 30% வரை தக்கவைத்துக் கொள்வார்கள். தாய்லாந்தில் சிவில் வழக்குகள் பொதுவாக 1 முதல் 2 ஆண்டுகள் வரை நீடிக்கும்.
ஒப்பீட்டு அட்டவணை
| அளவுகோல் | உண்மையான ஃபோர்ஸ் மேஜர் | சந்தேகத்திற்குரிய ஃபோர்ஸ் மேஜர் | மோசடி திட்டம் |
|---|---|---|---|
| அறிவிப்பு | தேதி மற்றும் காரணங்களுடன் அதிகாரப்பூர்வ கடிதம் | வாய்மொழி அல்லது தெளிவற்ற மின்னஞ்சல் | எந்த தொடர்பும் இல்லை |
| ஆதாரம் | அரசு ஆதாரங்கள், ஊடகங்கள், தொழில்துறை அறிக்கைகள் | பொதுவான கூற்றுகள், விவரமில்லாதவை | எந்த ஆவணமும் இல்லை |
| புதிய காலஅட்டவணை | தெளிவான கட்ட வாரியான திட்டம் | தெளிவற்ற வாக்குறுதிகள் | காலக்கெடு தொடர்ந்து மாறிக்கொண்டே இருக்கும் |
| வாங்குபவர் நடவடிக்கை | ஏற்று, ஆவணப்படுத்தி, முன்னேற்றத்தை கண்காணிக்கவும் | சுயாதீன ஒப்பந்த பரிசோதனை | உடனடியாக வழக்கறிஞர் மற்றும் OCPB புகார் |
| திரும்பப் பெறும் வாய்ப்பு | அதிகம் (திட்டம் முடிந்தவுடன்) | மிதமானது (பேச்சுவார்த்தை மூலம்) | குறைவு (நீதிமன்ற நடவடிக்கை மட்டுமே) |
முக்கிய அபாயங்களும் தவறுகளும், அவற்றை தவிர்க்கும் வழிமுறைகளும்
அபாயம் 1: ஃபோர்ஸ் மேஜர் தாமதத்திற்கு கால வரம்பு இல்லாத ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடுவது. தீர்வு: கையெழுத்திடும் முன், ஒப்பந்தத்தில் ஃபோர்ஸ் மேஜர் தாமதத்திற்கு அதிகபட்ச காலம் (உதாரணமாக 180 நாட்கள்) நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளதா, அதற்குப் பிறகு ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்யும் உரிமை வாங்குபவருக்கு உண்டா என்பதை உறுதி செய்யவும்.
அபாயம் 2: நிகழ்வுகளை ஆவணப்படுத்தத் தவறுவது. தீர்வு: அனைத்து கடிதப் பரிமாற்றங்களையும் வைத்திருங்கள், கட்டுமான தளத்தை தொடர்ந்து புகைப்படம் எடுங்கள், ஒவ்வொரு அழைப்பு மற்றும் சந்திப்பு தேதியையும் பதிவு செய்யுங்கள். தாய் நீதிமன்றங்கள் மெசேஜிங் ஆப் ஸ்கிரீன்ஷாட்களை ஆதாரமாக ஏற்றுக்கொள்கின்றன.
அபாயம் 3: விற்பனை முகவரின் வாய்மொழி வாக்குறுதிகளை நம்புவது. தீர்வு: எந்த ஒப்பந்தமும் தாய் மொழியில் எழுத்துப்பூர்வமாக ஆவணப்படுத்தப்பட்டு, நிறுவனத்தின் அங்கீகரிக்கப்பட்ட பிரதிநிதியால் கையெழுத்திடப்பட்டிருக்க வேண்டும்.
அபாயம் 4: உங்கள் சொந்த நாட்டின் சட்ட மாதிரிகள் தாய்லாந்திலும் பொருந்தும் என்று நினைப்பது. தீர்வு: தாய் ரியல் எஸ்டேட்டில் நிபுணத்துவம் பெற்ற வழக்கறிஞரை நியமிக்கவும். வெளிநாட்டு சட்ட கட்டமைப்புகள் நேரடியாக இங்கு பொருந்தாது.
அபாயம் 5: தாய் மொழி அறிவு இல்லாமல் தனியாக பேச்சுவார்த்தை நடத்துவது. தீர்வு: ஒரு மொழிபெயர்ப்பாளர் அல்லது இருமொழி வழக்கறிஞரை உடன் வைத்துக்கொள்ளுங்கள். தாய் நீதிமன்றங்களும் அரசு அமைப்புகளும் முழுக்க தாய் மொழியில் மட்டுமே செயல்படுகின்றன.
அபாயம் 6: டெவலப்பரின் நிதி நிலைத்தன்மையை சரிபார்க்காமல் வாங்குவது. தீர்வு: வணிக மேம்பாட்டு துறையின் (Department of Business Development - DBD) மூலம் நிறுவன பதிவை சரிபார்க்கவும், முடிக்கப்பட்ட திட்டங்களின் பட்டியலை பரிசீலிக்கவும், முதலீடு செய்யும் முன் நிதி அறிக்கைகளையும் ஆய்வு செய்யவும்.
பரந்த சூழல்: மேற்பார்வை இறுக்கமடைகிறது
தாய் அதிகாரிகள் வெளிநாட்டு உரிமை கட்டமைப்புகள் மீதான மேற்பார்வையை இறுக்கமாக்கி வருகின்றனர். கோ சமுய் மற்றும் கோ பங்கன் ஆகிய இரண்டு தீவுகளில் மட்டும் 11,400க்கும் மேற்பட்ட நாமினி-தொடர்புடைய நிறுவனங்கள் விசாரணைக்கு உள்ளாகியுள்ளன. இதன் விளைவாக வாங்குபவர்கள் இனிமேல் குறைவான ஆவணங்களை அல்ல, அதிக ஆவணங்களையும் அதிக சரிபார்ப்பையும் எதிர்பார்க்க வேண்டும். சந்தை இறுக்கமான ஒழுங்குமுறையை நோக்கி நகர்கிறது, ஃபோர்ஸ் மேஜர் கூற்றுகளும் நெருக்கமான சட்ட ஆய்வுக்கு உட்படும் பல பகுதிகளில் ஒன்றாக மாறி வருகிறது.
முடிவுரை: பீதி வேண்டாம், ஆனால் செயலற்று இருக்கவும் வேண்டாம். ஃபோர்ஸ் மேஜர் என்பது ஒரு சட்ட வழிமுறை மட்டுமே, டெவலப்பரின் பொறுப்பை முழுவதுமாக அழிக்கும் பொது சாக்கு அல்ல. ஆவணப்படுத்துங்கள், சரிபார்க்கவும், ஆரம்பத்திலேயே நிபுணர்களை அணுகுங்கள். எவ்வளவு விரைவாக நடவடிக்கை எடுக்கிறீர்களோ, அவ்வளவு சிறப்பாக உங்கள் முதலீட்டை பாதுகாக்க முடியும். தாய்லாந்தில் சொத்து வாங்க திட்டமிடும் தமிழ் முதலீட்டாளர்களுக்கு, தாய்லாந்து சொத்து குழு இதுபோன்ற சிக்கல்களை முன்கூட்டியே கண்டறிய உதவும் நிபுணத்துவத்தை வழங்குகிறது.
மூலம்: தி சிட்டி - ஆசியா