தாய்லாந்து கொண்டோ சந்தையில் புதிய சமன்நிலை
புக்கெட்டிலோ பாங்கொக்கிலோ ஒரு கொண்டோ வாங்க யோசிக்கும் தமிழ் முதலீட்டாளர் ஒருவர் முதலில் தெரிந்துகொள்ள வேண்டியது இதுதான்: தாய்லாந்தில் வெளிநாட்டினருக்கு விற்கப்படும் ஒவ்வொரு மூன்று கொண்டோ யூனிட்டிலும் ஒன்று சீனா அல்லது ரஷ்யாவைச் சேர்ந்த வாங்குபவருக்கே செல்கிறது. இந்த இரண்டு நாடுகளும் பல ஆண்டுகளாக முதலிடத்தில் இருந்தாலும், 2026-ல் இவை இரண்டிற்கும் இடையேயான சமன்நிலையில் பெரும் மாற்றம் ஏற்பட்டுள்ளது.
வெளிநாட்டிலிருந்து தென்கிழக்கு ஆசியாவை கவனிக்கும் முதலீட்டாளர்களுக்கு, இது ஒரு தற்காலிக ட்ரெண்ட் அல்ல. உலகின் மிகப்பெரிய இரண்டு பொருளாதாரங்களிலிருந்து மூலதனம் தொடர்ந்து ஒரு பிரிவுக்குள் வந்துகொண்டே இருக்கும்போது, குறுகிய கால சரிவு இருந்தாலும், அந்த இடம் 'அன்னியமான' சந்தையாக இல்லாமல், நீண்டகால முதலீட்டுக்கான உள்கட்டமைப்பு தயார் நிலத்தைப் போல மாறுகிறது.
உடனடி பதில்: எண்களில் என்ன நடந்தது?
2026-ன் முதல் காலாண்டில் (Q1), தாய்லாந்தில் வெளிநாட்டினர் மொத்தம் 3,241 கொண்டோ யூனிட்களை தங்கள் பெயருக்கு மாற்றிக்கொண்டனர். இது கடந்த ஆண்டைவிட 17.3% குறைவு. மொத்த பரிவர்த்தனை மதிப்பும் 17.9% சரிந்து THB 13.464 பில்லியனாக நின்றது.
- சீன வாங்குபவர்கள் இன்னும் மிகப்பெரிய வெளிநாட்டு குழுவாக இருந்தாலும், கடுமையாக சுருங்கியுள்ளனர்: 906 யூனிட்கள் (38.8% குறைவு), மதிப்பில் THB 3.493 பில்லியன் (42.9% குறைவு)
- ரஷ்ய வாங்குபவர்கள் இரண்டாம் இடத்திற்கு குதித்தனர் - யூனிட் எண்ணிக்கையில் 33% உயர்வு (383 யூனிட்கள்), மதிப்பில் 68.7% உயர்வு (THB 1.665 பில்லியன்), மியான்மரை பின்னுக்குத் தள்ளி
- வெளிநாட்டினர் எந்த ஒரு கொண்டோமினியம் கட்டிடத்திலும் விற்பனைக்கான பரப்பளவில் 49% வரை சொந்தமாக்கிக்கொள்ளலாம் (CBRE Thailand தரவு), பாங்கொக் மற்றும் புக்கெட்டின் முன்னணி திட்டங்களில் இந்த வெளிநாட்டு ஒதுக்கீடு கட்டுமானம் முடிவதற்குள்ளேயே நிரம்பிவிடுவது வழக்கம்
- சுற்றுலா பகுதிகளில் கொண்டோ வாடகை வருமானம் ஆண்டுக்கு 5-8% மொத்த வருவாய் ஈட்டுகிறது
- ரஷ்யர்களின் மிக அதிக பரிவர்த்தனை மதிப்பு பதிவானது புக்கெட்டில்: 156 யூனிட்களில் THB 1.06 பில்லியன், முக்கியமாக உயர்தர ரிசார்ட் பகுதிகளில் குவிந்துள்ளது
சட்டப்படி வெளிநாட்டினர் கொண்டோவை முழுமையாக சொந்தமாக்கிக்கொள்ளலாமா?
ஆம். கொண்டோமினியம் சட்டம் B.E. 2522 (1979)-ன் கீழ், சீனா, ரஷ்யா உள்ளிட்ட எந்த நாட்டு வெளிநாட்டினரும் கொண்டோ யூனிட்டை முழு உரிமையுடன் (freehold) வைத்திருக்கலாம். இதற்கு முக்கிய நிபந்தனை: பணம் வெளிநாட்டு நாணயத்தில், வெளிநாட்டிலிருந்தே அனுப்பப்பட வேண்டும். பணத்தைப் பெறும் தாய் வங்கி ஒரு Foreign Exchange Transaction Form (FET) வழங்கும். இந்த படிவம் இல்லாமல் Land Department உரிமை மாற்றத்தை பதிவு செய்யாது.
தமிழக முதலீட்டாளர்களுக்கு இது முக்கியமான புள்ளி - தாய்லாந்தில் நிலத்தை வெளிநாட்டினர் நேரடியாக சொந்தமாக்க முடியாது என்பதால், கொண்டோதான் நேரடி freehold உரிமை தரும் ஒரே சொத்து வகை.
சீன மூலதனம் ஏன் திடீரென குறைந்தது?
பாரம்பரியமாக BTS/MRT நிலையங்களுக்கு அருகிலுள்ள பாங்கொக் புதிய திட்டங்களில் கவனம் செலுத்திய சீன முதலீட்டாளர்கள், தங்கள் நாட்டு உள்நாட்டு பொருளாதார அழுத்தங்களால் திடீரென பின்வாங்கியுள்ளனர். இதன் விளைவாக 2026 Q1-ல் யூனிட் பரிவர்த்தனை 38.8% மற்றும் மதிப்பு 42.9% வருடாந்திர அடிப்படையில் குறைந்துள்ளது.
ரஷ்யர்கள் ஏன் திடீரென தாய்லாந்தை நோக்கி திரும்பினர்?
2022-ஆம் ஆண்டிலிருந்து, ரஷ்ய வாங்குபவர்கள் தங்கள் மூலதனத்தை துபாய் மற்றும் சைப்ரஸிலிருந்து தென்கிழக்கு ஆசியாவை நோக்கி திசைதிருப்பி வருகின்றனர். புக்கெட் மற்றும் கோ சமூய் ஆகியவை முக்கிய இலக்குகள். Bangkok Post தரவின்படி, 2026 Q1-ல் மட்டும் ரஷ்ய பரிவர்த்தனை மதிப்பு 68.7% உயர்ந்துள்ளது - இது நுழைவு நிலை யூனிட்களை விட உயர்தர, ஆடம்பர யூனிட்களை நோக்கி வாங்குபவர்கள் நகர்வதன் அறிகுறி.
பாக்கெட் அல்லது பாங்கொக்: இரண்டும் ஏன் வெவ்வேறு கதை?
தாய்லாந்து மத்திய வங்கியின்படி, கடந்த ஐந்தாண்டுகளில் பாங்கொக்கின் கொண்டோமினியம் விலை குறியீடு சுமார் 25-30% உயர்ந்துள்ளது. புக்கெட்டில் கட்டுமானத்திற்கான நிலம் குறைவாக இருப்பதால் இன்னும் கூர்மையான உயர்வு பதிவாகியுள்ளது.
Knight Frank Thailand-ன் மதிப்பீட்டின்படி, புக்கெட்டின் ஆடம்பர கடற்கரை பிரிவு 2026-லும் தொடர்ந்து வலுவாக இருக்கும். நிலையான வெளிநாட்டு தேவை, உயரும் நில விலைகள், மற்றும் பிராண்டட் ரெசிடென்ஸ்கள் மீதான ஈர்ப்பு இதற்கு காரணம். Bang Tao, Layan, Kamala, Cherng Talay போன்ற பகுதிகளில் வில்லாக்கள் இப்போது வெறும் முதலீட்டுக்காக மட்டுமல்ல, வாழ்க்கை முறைக்காகவே வசதியான வாங்குபவர்களால் அதிகம் விரும்பப்படுகின்றன.
இந்தியாவிலிருந்து வரும் வாங்குபவர்களின் எண்ணிக்கையும் இதே காலாண்டில் 40% உயர்ந்து 63 யூனிட்களாக, மதிப்பில் சுமார் THB 353 மில்லியனாக ஆனது - சீனா, ரஷ்யா தாண்டி வெளிநாட்டு தேவை பரவலாகி வருவதற்கான அறிகுறி.
வரிகள் மற்றும் நடப்பு செலவுகள் என்னென்ன?
- மாற்றல் கட்டணம் (transfer fee): மதிப்பீட்டு விலையில் 2%
- ஸ்டாம்ப் டியூட்டி: 0.5%
- சிறப்பு வணிக வரி (specific business tax): 3.3% (விற்பவர் 5 ஆண்டுகளுக்கும் குறைவாக யூனிட்டை வைத்திருந்தால்)
இந்த செலவுகள் பொதுவாக வாங்குபவருக்கும் விற்பவருக்கும் இடையே பங்கிடப்படும்.
மாதாந்திர பொது பகுதி கட்டணம் திட்டத்தின் தரத்தைப் பொறுத்து சதுர மீட்டருக்கு 40 முதல் 120 பாட் வரை இருக்கும். sinking fund கட்டணம் ஒரு முறை மட்டும், உரிமை மாற்றத்தின்போது செலுத்தப்படும்.
தாய் பாட் நாணயம் ஒப்பீட்டளவில் நிலையாக டாலருக்கு 34-36 பாட் வரம்பில் இருந்து வருகிறது, இது டாலரிலோ யுவானிலோ செயல்படும் முதலீட்டாளர்களுக்கு நாணய ஆபத்தை குறைக்கிறது.
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
புக்கெட் கொண்டோவில் வாடகை வருமானம் எவ்வளவு எதிர்பார்க்கலாம்?
உச்சகால சுற்றுலா காலத்தில் (நவம்பர் முதல் ஏப்ரல் வரை), Bang Tao அல்லது Surin போன்ற பகுதிகளில் கொண்டோக்கள் ஆண்டுக்கு 5-8% மொத்த வருவாய் தருகின்றன. மின்சாரம், வரி, மேலாண்மை கட்டணம் போக நிகர வருவாய் பொதுவாக 4-6% இருக்கும்.
வில்லா இருக்க கொண்டோவை ஏன் அதிகம் தேர்ந்தெடுக்கிறார்கள்?
தாய் சட்டப்படி வெளிநாட்டினர் நிலத்தை நேரடியாக சொந்தமாக்க முடியாது. கொண்டோமினியம் மட்டுமே நேரடி freehold உரிமை தரும் சொத்து வகை. வில்லாக்கள் பொதுவாக 30 ஆண்டு லீஸ்ஹோல்ட் அமைப்பு அல்லது தாய் நிறுவனம் மூலம் வாங்கப்படும், இரண்டுமே கூடுதல் சட்ட ஆபத்தை கொண்டவை.
சொத்து வாங்க விசா தேவையா?
இல்லை. சொத்து வாங்குதல் விசா அந்தஸ்துடன் தொடர்பில்லை. ஆனால் உரிமை என்பது தானாகவே தங்குமிட உரிமையை தராது. நீண்டகால தங்குவதற்கு work permit, ஓய்வூதிய விசா (O-A), Thailand Privilege எலைட் விசா, அல்லது வேறு தகுதியான திட்டம் தேவை.
சந்தையில் நுழைய குறைந்தபட்ச பட்ஜெட் எவ்வளவு?
பட்டாயாவில், ஸ்டூடியோ யூனிட்கள் சுமார் 1.5-2 மில்லியன் பாட் (35.5 மாற்று விகிதத்தில் சுமார் USD 42,000-56,000) என்ற விலையிலிருந்து தொடங்குகின்றன. பாங்கொக் மற்றும் புக்கெட்டில், நல்ல இருப்பிடத்தில் உள்ள, எளிதில் விற்கக்கூடிய யூனிட்கள் பொதுவாக 3-4 மில்லியன் பாட் முதல் தொடங்கும்.
வளர்ச்சி நிறுவனத்திடம் தவணை முறையில் கொண்டோ வாங்கலாமா?
ஆம். பெரும்பாலான தாய் வளர்ச்சி நிறுவனங்கள் கட்டுமான காலத்தில் தவணை செலுத்தும் வசதி தருகின்றன - பொதுவாக முன்பதிவு மற்றும் ஒப்பந்த கையெழுத்தின்போது 10-30%, மீதி தொகை கையளிப்பின்போது. தாய் வங்கிகளின் ஹவுசிங் லோன் வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களுக்கு பெரும்பாலும் கிடைப்பதில்லை.
முடிவாக என்ன செய்யலாம்?
சீன தேவை குறைந்தாலும், ரஷ்ய வாங்குதல் திடீரென உயர்ந்திருப்பது தற்காலிக ஏற்ற இறக்கமல்ல - தாய்லாந்தின் வெளிநாட்டு கொண்டோ சந்தையில் நடக்கும் ஒரு உண்மையான மாற்றம். நடைமுறை அறிவுரை மாறாமலே இருக்கிறது: உறுதிப்படுத்தப்பட்ட வெளிநாட்டு ஒதுக்கீடு உள்ள திட்டங்களை தேர்வு செய்யுங்கள், போக்குவரத்து உள்கட்டமைப்புக்கு அருகில் உள்ள எளிதில் விற்கக்கூடிய இடங்களில் முதலீடு செய்யுங்கள், மற்றும் டெபாசிட் செலுத்துவதற்கு முன் லைசென்ஸ் பெற்ற வழக்கறிஞர் மூலம் ஆவணங்களை உறுதி செய்யுங்கள். தாய்லாந்து சொத்து குழு இதில் உங்களுக்கு உதவ தயாராக உள்ளது.
மூலம்: Bangkok Post