பாங்காக் வாழை தோட்ட வரி ஓட்டையை மூடுகிறது: நில முதலீட்டாளர்களுக்கு இது என்ன அர்த்தம்

பாங்காக் நகர மையத்தில் கோடிக்கணக்கான பாட் மதிப்புள்ள ஒரு காலி நிலத்தில் ஒரு வரிசை வாழை மரங்களை நட்டுவிட்டால், அந்த நிலம் 'விவசாய நிலம்' ஆக பதிவாகி, வரி பல மடங்கு குறைந்துவிடும், இது தசாப்தங்களாக பாங்காக்கில் நடந்த ஒரு பகிரங்க ரகசியம். இப்போது பாங்காக் நகராட்சி நிர்வாகம் (BMA) இந்த 'வாழை தோட்ட ஓட்டையை' மூட முடிவு செய்துள்ளது. தாய்லாந்தில் நிலம் அல்லது நிலம் வைத்திருக்கும் நிறுவனத்தில் பங்கு வைத்திருக்கும் எந்தவொரு முதலீட்டாளருக்கும் இது ஒரு முக்கியமான திருப்புமுனை.

சுருக்கமான பதில்

பாங்காக் மையப் பகுதிகளில் விவசாய நிலமாக பதிவு செய்யப்பட்ட, ஆனால் உண்மையில் வெறும் காலி நிலமாக இருக்கும் பிளாட்டுகள் மீதான வரி விகிதத்தை BMA உயர்த்தத் திட்டமிட்டுள்ளது. தற்போது விவசாய நிலம் மதிப்பீட்டு மதிப்பில் 0.01-0.1% வரி மட்டுமே செலுத்துகிறது, வணிக நிலமோ 0.3-0.7% செலுத்துகிறது (வருவாய் துறை தரவு). புதிய திட்டத்தின் கீழ், அடிப்படை விவசாய வரி விகிதம் தற்போதைய 0.01% (அதிகபட்சம் 0.10%) என்பதிலிருந்து 0.03-0.12% ஆக உயரும், அதாவது ஆரம்ப வரிச்சுமை ஏறத்தாழ மூன்று மடங்காக, ஒரு மில்லியன் பாட் நில மதிப்புக்கு சுமார் 100 பாட் என்பதிலிருந்து 300 பாட் ஆக மாறும் (Nation Thailand).

இந்த ஓட்டையின் மூலம் 100 மில்லியன் பாட் மதிப்புள்ள ஒரு பிளாட்டில் ஆண்டுக்கு 500,000-700,000 பாட் வரை சேமிக்கப்பட்டு வந்துள்ளது. இது சிலோம், சத்தோர்ன், சுகும்வித், ப்ளோன்சிட், ராட்சடம்ரி போன்ற பகுதிகளில் காலி மற்றும் போலி-விவசாய நிலம் வைத்திருப்பவர்களை நேரடியாக பாதிக்கும். இந்த திட்டம் தற்போது ஆய்வு நிலையில் உள்ளது, முழு அமலாக்கம் நிதி ஆண்டு 2027 முதல் எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

முக்கிய தகவல்கள் ஒரு பார்வையில்

• நில மற்றும் கட்டட வரிச் சட்டம் B.E. 2562 2020ல் அமலுக்கு வந்தது, இது குடியிருப்பு, விவசாயம், வணிகம், காலி நிலம் என நான்கு வரி வகைகளை உருவாக்கியது

• விவசாய வகை மிகக் குறைந்த வரி விகிதத்தைக் கொண்டுள்ளது, 75 மில்லியன் பாட் வரை மதிப்புள்ள பிளாட்டுகளுக்கு 0.01% என ஆரம்பமாகி, வணிக விகிதங்கள் 0.3% என்பதிலிருந்து படிப்படியாக உயர்கின்றன

• சந்தை மதிப்பீடுகளின்படி, பாங்காக்கின் முக்கிய இடங்களில் 1 முதல் 20 ராய் வரையிலான நூற்றுக்கணக்கான பிளாட்டுகள் விவசாய நிலமாக முறையாக பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன

• சுகும்வித் சாய் 1 முதல் 63 வரையிலான பகுதிகளில் மதிப்பீட்டு நில மதிப்பு ஒரு சதுர வா-வுக்கு 800,000-1,500,000 பாட் ஆக உள்ளது (திரெஷரி துறை, 2024-2027 மறு மதிப்பீடு)

• காலி நிலங்கள் மீதான வரி அழுத்தம் ஏற்கனவே 2024-2025ல் வளர்ச்சிக்கு தயாரான நில விநியோகத்தை 12-15% உயர்த்தியுள்ளது (AREA - Agency for Real Estate Affairs தரவு)

• BMA அமலாக்கத்தையும் இறுக்கமாக்குகிறது, விவசாய நிலமாக பதிவான நிலம் உண்மையான வணிக விவசாயத்திற்கே பயன்படுத்தப்பட வேண்டும் என்பதை கட்டாயமாக்குகிறது, வெறும் காட்சிக்காக செய்யும் சாகுபடி அனுமதிக்கப்படாது (Bangkok Post)

• தாய்லாந்தில் வெளிநாட்டவர்கள் நேரடியாக நிலம் வாங்க தடை உள்ளது (நில சட்டம், பிரிவு 86). இந்த மாற்றங்கள் முதன்மையாக தாய் நிறுவனம் மூலமாகவோ, நீண்டகால குத்தகை மூலமாகவோ நிலம் வைத்திருப்பவர்களை பாதிக்கும்

• BMA நேரடியாக நில வரியை வசூலிக்கிறது, வருவாயை அதிகரிக்க வலுவான காரணமும் உள்ளது: 2025ஆம் ஆண்டுக்கான அவர்களின் வசூல் இலக்கு 37 பில்லியன் பாட்

பாங்காக் நில விலைகளில் இது என்ன தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும்?

தாக்கம் இரண்டு விதமாக இருக்கக்கூடும். குறுகிய காலத்தில், சில உரிமையாளர்கள் தங்கள் பிளாட்டுகளை விற்பனைக்கு வைக்கக்கூடும், இது தற்காலிகமாக விலைகளை மென்மையாக்கலாம் அல்லது வளர்ச்சி வேகத்தை குறைக்கலாம். நடுத்தர காலத்தில், அதிகரித்த வளர்ச்சி திட்டங்கள் காண்டோமினியம் மற்றும் வணிக இடங்களின் விநியோகத்தை உயர்த்தி, சந்தையை ஸ்திரப்படுத்த உதவும்.

இது வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களை நேரடியாக பாதிக்குமா?

தாய்லாந்தில் வெளிநாட்டவர்கள் நிலத்தை முழுமையாக சொந்தமாக்க முடியாது என்பது தெரிந்ததே. ஆனால் நிலம் வைத்திருக்கும் தாய் நிறுவனத்தில் உங்களுக்கு பங்கு இருந்தால், அதிகரித்த வரி உங்கள் இயக்க செலவை உயர்த்தும். இது வளர்ச்சி திட்டங்களின் பொருளாதாரத்தையும், இறுதியில் புதிய காண்டோமினியங்களின் சதுர மீட்டர் விலையையும் பாதிக்கும்.

எந்த பாங்காக் பகுதிகள் அதிக அளவில் பாதிக்கப்படும்?

மிக மதிப்புமிக்க பிளாட்டுகள் BTS மற்றும் MRT லைன்களை ஒட்டியே குவிந்துள்ளன: சிலோம், சத்தோர்ன், ப்ளோன்சிட், லும்பினி, சுகும்வித் (சாய் 1-63), ராட்சடம்ரி, சிட்லோம். இவையே 'ஆப்டிமைசர்கள்' எனப்படுபவர்களுக்கு விவசாயம்-வணிகம் விகிதங்களுக்கிடையே இருந்த இடைவெளியில் மிகப்பெரிய பலனை அளித்த இடங்கள்.

முதலீட்டாளர்கள் நில விற்பனை அலையை எதிர்பார்க்க வேண்டுமா?

பெருமளவிலான விற்பனை அலை நடக்கும் வாய்ப்பு குறைவு. Crown Property Bureau, Sirivadhanabhakdi மற்றும் Chirathivat குடும்பங்கள் போன்ற பெரிய நில உரிமையாளர்கள் நீண்டகால உத்திகளை பின்பற்றுகிறார்கள், சில லட்சம் பாட் வரி உயர்வுக்காக அவர்கள் தங்கள் சொத்துக்களை விற்க மாட்டார்கள். ஆனால் ஊகவணிக நோக்கில் நிலம் வைத்திருக்கும் சிறிய, நடுத்தர அளவு உரிமையாளர்கள் வெளியேறத் தொடங்கலாம்.

வாங்குவதற்கு முன் ஒரு பிளாட்டின் வரி நிலையை எப்படி சரிபார்ப்பது?

விற்பனையாளரிடமிருந்து சானோட் (உரிமை பத்திரம்) பெறுங்கள், அதனுடன் சமீபத்திய நில வரி ரசீதையும் கேளுங்கள். அந்த ரசீது நிலத்தின் வகையை குறிப்பிடும்: காலி, விவசாயம், குடியிருப்பு அல்லது வணிகம். BMA-வின் நகர திட்டமிடல் துறையில் ஜோனிங் விவரங்களையும் சரிபார்த்துக் கொள்வது நல்லது.

இது அலுவலக, சில்லறை வாடகைகளை பாதிக்குமா?

மறைமுகமாக, ஆம். வணிக கட்டடங்களை வைத்திருப்பவர்கள் அருகிலுள்ள நிலத்தை விவசாய நிலமாக பதிவு செய்து தங்கள் வரி அடிப்படையை குறைக்க முடியாமல் போனால், அவர்களின் இயக்க செலவு உயரும். இதன் ஒரு பகுதி வாடகைதாரர்களுக்கு மாற்றப்படும் வாய்ப்பு உள்ளது, குறிப்பாக Grade B மற்றும் C அலுவலக இடங்களில்.

காண்டோமினியம் வாங்குபவர்களுக்கு இதனுடன் ஏதேனும் தொடர்பு உள்ளதா?

நேரடி தொடர்பு இல்லை, ஏனெனில் காண்டோமினியம் வரி தனியாக குடியிருப்பு விகிதத்தில் கணக்கிடப்படுகிறது. ஆனால் வளர்ச்சிக்கான நில விநியோகம் அதிகரிப்பது பாங்காக் மைய பகுதிக்கு புதிய திட்டங்கள் வருவதற்கு வழிவகுக்கலாம், இது வாங்குபவர்களுக்கு அதிக தேர்வும், போட்டி விலையும் தரக்கூடும்.

'வாழை தோட்ட ஓட்டை' என்றால் என்ன?

பாங்காக்கின் விலையுயர்ந்த மைய நிலங்களை வைத்திருந்தவர்கள் குறைந்தபட்ச அளவு தாவரங்களை, வாழை, எலுமிச்சை புல் அல்லது தென்னை மரங்களை நட்டு, அந்த நிலத்தை விவசாய நிலமாக பதிவு செய்தனர். இதன் மூலம் வணிக விகிதமான 0.3-0.7% க்கு பதிலாக 0.01-0.1% வரி மட்டுமே செலுத்தினர். 200 மில்லியன் பாட் மதிப்புள்ள ஒரு பிளாட்டில், இந்த வித்தியாசம் ஆண்டுக்கு ஒரு மில்லியன் பாட்டை தாண்டியது.

இந்த வரிக் கொள்கை மாற்றம் ஒரு அதிர்ச்சி அல்ல, ஒரு இயல்பாக்கம். நிலம் உண்மையில் எப்படி பயன்படுத்தப்படுகிறதோ, அந்த யதார்த்தத்திற்கு ஏற்ப விதிகளை பாங்காக் நகரம் சீரமைத்துக் கொள்கிறது. ஊக வணிக யுக்திகளை நம்பாமல், உண்மையான வருமானத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டு சொத்துக்களைத் தேர்ந்தெடுக்கும் முதலீட்டாளர்களுக்கு இது ஒரு நல்ல அறிகுறி: தாய்லாந்து சந்தை மேலும் வெளிப்படைத்தன்மை பெறுகிறது.

மூலம்: Nation Thailand

தாய்லாந்தில், குறிப்பாக ஃபூகெட் போன்ற பகுதிகளில் சொத்து முதலீடு செய்ய திட்டமிடுகிறீர்களா? தாய்லாந்து சொத்து குழுவின் நிபுணர்கள் உங்களுக்கு ஏற்ற சரியான சொத்தை கண்டறிய உதவுவார்கள்.