பூக்கெட்டில் 10 மில்லியன் பாத் பட்ஜெட் வைத்திருக்கும் ஒரு முதலீட்டாளர் இன்று கேட்கும் முதல் கேள்வி 'எத்தனை சதுர மீட்டர்' அல்ல. 'யார் rental-ஐ நிர்வகிக்கிறார்கள், low season-ல் occupancy எவ்வளவு, equipment replacement செலவை யார் ஏற்கிறார்' என்பதே. இந்த மாற்றத்தை தாய்லாந்தின் SET-பட்டியலிடப்பட்ட developer AssetWise-இன் புதிய நிதி அறிக்கை தெளிவாகக் காட்டுகிறது.
AssetWise-இன் Backlog எண்கள் என்ன சொல்கின்றன?
மார்ச் 2026 நிலவரப்படி, AssetWise-இடம் 38.18 பில்லியன் பாத் மதிப்புள்ள ஒப்பந்தங்கள் கையொப்பமிடப்பட்டு, இன்னும் buyer பெயருக்கு மாறாமல் உள்ளன. இது டாலரில் சுமார் 1.17 பில்லியன் டாலர் (32.5 பாத் = 1 டாலர் என்ற விகிதத்தில்). முதல் அரையாண்டு revenue 5.69 பில்லியன் பாத், முந்தைய ஆண்டைவிட 57% அதிகம். ஆனால் இந்த வளர்ச்சி புதிய விற்பனையால் அல்ல, unit handover-களால் வந்தது. தாய் accounting விதிமுறையின்படி, ownership transfer நடக்கும் நாளில்தான் revenue பதிவாகும், ஒப்பந்தம் கையெழுத்தான நாளில் அல்ல.
38.18 பில்லியன் பாத் backlog என்பது இந்நிறுவனத்தின் ஆண்டு revenue-யை விட மூன்று மடங்கு அதிகம். அதாவது, வரும் பல ஆண்டுகளுக்கான revenue ஏற்கனவே 'lock' ஆகிவிட்டது.
பூக்கெட் பங்கு ஏன் முக்கியம்?
ASW மற்றும் Rhom Bho Property இணைந்த The Title brand போர்ட்ஃபோலியோ (மொத்த மதிப்பு 47.4 பில்லியன் பாத்) பார்த்தால், பூக்கெட் ஒப்பந்தங்களில் 57% பங்கு பெறுகிறது. இது 2028 வரை revenue visibility கொடுக்கிறது. வரும் இரண்டாம் அரையாண்டில் handover-களுக்கு Bangkok மற்றும் Phuket இரண்டும் நிறுவனத்தின் முக்கிய pillar-களாக குறிப்பிடப்படுகின்றன.
ஏன் இது நடக்கிறது? பேங்க் ஆஃப் தாய்லாந்து local buyer-களுக்கான mortgage கொள்கையை இன்னும் கடுமையாக வைத்திருக்கிறது. உள்நாட்டு mass housing demand குறைந்துவிட்டது. இந்த இடைவெளியை நிரப்புவது அந்நிய மூலதனம்தான், அதுவும் பூக்கெட்டில் தெளிவாகத் தெரிகிறது. 2025-ல் பூக்கெட் villa விற்பனை 12.9% உயர்ந்துள்ளது, முக்கியமாக west coast-ல் (Bang Tao, Layan, Kamala) நிர்வாகம் மற்றும் சேவை உள்ள திட்டங்களில்.
Brand Premium: ஏன் அதிக விலை கொடுக்கிறார்கள்?
Russia, Kazakhstan அல்லது சீனாவிலிருந்து வரும் buyer தனிப்பட்ட முறையில் construction-ஐயோ operation-ஐயோ கண்காணிக்க முடியாது. அதனால் ஒரு recognized brand, ஒரு listed developer என்பது வெறும் interior design package அல்ல, disclosed financial reporting-ஐ வாங்குவதற்கு சமமானது.
இதனால்தான் branded residence-களுக்கு அதே இடத்தில் உள்ள unbranded supply-ஐ விட 20-35% வரை அதிக விலை கிடைக்கிறது என்று market estimates காட்டுகின்றன.
Branded Condo Yield உண்மையில் எவ்வளவு?
இதுதான் brochure-லும் realityலும் உள்ள வித்தியாசம் தெரியும் இடம். Marketing material-ல் 8-10% gross yield சொல்லப்படும். ஆனால் operator commission, utilities, sinking fund contribution, tax, மற்றும் மே-அக்டோபர் rainy season vacancy கழித்த பிறகு, realistic net yield பொதுவாக 4-6% வரம்பில்தான் இருக்கும்.
ஐந்து வருடம் கழித்து resale செய்யும்போது இந்த brand premium பெரும்பாலும் தேயுகிறது. இரண்டாம் buyer brochure percentage-ஐ பார்ப்பதில்லை, முந்தைய ஆண்டு real net yield-ஐத்தான் பார்க்கிறார். Real yield 4-5% என்று வந்தால், 20-35% premium கொடுத்ததற்கான நியாயம் இல்லாமல் போய்விடும்.
Foreigner-க்கு Freehold எப்படி கிடைக்கும்?
தாய்லாந்து சட்டப்படி, எந்த condo கட்டிடத்திலும் sellable area-வில் 49% மட்டுமே அந்நியர்களுக்கு freehold-ஆக கிடைக்கும். மீதமுள்ள 51% leasehold வழியாகத்தான் கிடைக்கும், பொதுவாக 30 ஆண்டுகள், renewal option-உடன். Popular project-களில் இந்த 49% quota வேகமாக முடிந்துவிடும், deposit கொடுக்கும் முன் இதை உறுதிப்படுத்தாவிட்டால் பிரச்சனை வரலாம்.
பணம் அனுப்புவதிலும் ஒரு கண்டிப்பான விதி உள்ளது: buyer-இன் பெயரில் அந்நிய நாணயத்தில் தாய்லாந்துக்கு பணம் வர வேண்டும், தாய் வங்கியில்தான் baht-ஆக மாற்றப்பட வேண்டும். அதன்பின் வங்கி Foreign Exchange Transaction (FET) form கொடுக்கும். இந்த form இல்லாமல் Land Department freehold registration செய்யாது.
Backlog இருந்தால் Project நிச்சயம் முடியுமா?
இல்லை. Backlog என்பது demand மற்றும் liquidity-க்கான ஒரு நல்ல அறிகுறி, ஆனால் legal guarantee அல்ல. தாய்லாந்தில் completion வரை பணத்தை blocked account-ல் வைக்கும் மெக்கானிசம் இல்லை, contract payment நேரடியாக developer-க்குச் சென்று ongoing construction-க்கு பயன்படும். Developer-இன் financial standing, முடிந்த project-களின் track record, மற்றும் contract-இன் penalty clause-தான் real protection.
West coast-லும் ஒரு எச்சரிக்கை உள்ளது: Bang Tao, Layan, Kamala ஆகிய இடங்களில் ஏராளமான புதிய unit-கள் ஒரே pool tenant-களுக்காக போட்டியிடும் நிலைமை வருங்காலத்தில் உருவாகும்.
எங்கள் பார்வை: யார் இதில் முதலீடு செய்யலாம்?
பட்ஜெட் 5-6 மில்லியன் பாத்-க்கு கீழே இருந்தால், branded பூக்கெட் உங்களுக்கு சரியான தேர்வு அல்ல. இந்த price point-ல் brand premium yield-ஐ சாப்பிட்டுவிடும், நூற்றுக்கணக்கான ஒத்த studio-க்களுடன் போட்டியிட வேண்டியிருக்கும். இந்த பட்ஜெட்டில் BTS/MRT அருகே உள்ள Bangkok condo பார்ப்பது நல்லது, அங்கு tenant நான்கு மாதங்களுக்கு அல்ல, ஆண்டு முழுவதும் வசிக்கிறார்கள்.
8 மில்லியன் பாத்-க்கு மேல் பட்ஜெட் இருந்தால், மூன்று விஷயங்களை உறுதி செய்யுங்கள்: developer publicly listed-ஆக இருந்து backlog-ஐ disclose செய்கிறாரா, operator ஏற்கனவே தீவில் real occupancy figure-உடன் property நடத்துகிறாரா, lease agreement 6%-க்கு மேல் guaranteed yield சொல்லவில்லையா (அப்படி சொன்னால் entry price inflated ஆக இருக்கும்). Low season-ல், அதாவது ஜூலை அல்லது செப்டம்பரில் நேரில் பார்வையிடுவது, பீக் season-ல் பார்ப்பதைவிட beach மற்றும் road-இன் real நிலையை காட்டும்.
மூலம்: Dzen (hatamatata)