சுருக்கமான நேரடி பதில்
தாய்லாந்தில் வாடகை சொத்து வாங்கினால் என்ன கிடைக்கும்? பாங்காக்கில் நீண்டகால வாடகையில் ஆண்டுக்கு 5-7% மொத்த வருமானம் கிடைக்கும். பூக்கெட், சமுய் போன்ற சுற்றுலா இடங்களில் குறுகியகால வாடகையில் 7-10% வரை சாத்தியம். சென்னை, கோயம்புத்தூர் போன்ற நகரங்களில் சொத்து வைத்திருப்பவர்களுடன் ஒப்பிட்டால், இந்த வருமான விகிதம் கவர்ச்சிகரமானது - மேலும் ஐரோப்பிய சந்தைகளையும் இது மிஞ்சுகிறது.
ஏன் இப்போது தாய்லாந்து வாடகை சந்தை முக்கியமானது?
வாடகை எடுத்து வாழ்வது என்பது தாய்லாந்தில் இப்போது ஒரு வாழ்க்கை முறை தேர்வாக மாறியுள்ளது. 10 மில்லியனுக்கும் அதிகமான மக்கள் வாழும் பெரிய பாங்காக் பகுதியில், புதிதாக வரும் இளைஞர்கள் மற்றும் வெளிநாட்டினர் வீடு வாங்குவதற்கு பதிலாக வாடகையில் தங்க விரும்புகின்றனர். இதற்கு காரணம் இரண்டு: கடந்த பத்தாண்டுகளில் சொத்து விலைகள் 40-60% உயர்ந்துள்ளன, ஆனால் வருமான வளர்ச்சி அதற்கு ஈடு கொடுக்கவில்லை. மேலும், தாய்லாந்து மத்திய வங்கி கடன் விகிதங்களை கட்டுப்படுத்தும் LTV (Loan-to-Value) நடவடிக்கைகளால் அடமான வாய்ப்பு குறைந்துள்ளது.
25 முதல் 35 வயதுடைய பிரிவினர் 20-30 ஆண்டு அடமான சுமை ஏற்க தயாரில்லை. இந்த மாற்றம் நேரடியாக முதலீட்டாளர்களுக்கு பலன் தருகிறது.
Bangkok Post தரவுகளின்படி, தாய்லாந்து முழுவதும் வாடகை அபார்ட்மெண்ட் தேவை தொடர்ச்சியாக வளர்ச்சியடைகிறது.
முக்கியமான எண்கள்: முதலீட்டாளர் கவனிக்க வேண்டிய தகவல்கள்
வாடகை விலை உயர்வு:
- பாங்காக்கில் ஒரு படுக்கையறை அபார்ட்மெண்ட்: மாதம் 15,000-25,000 THB - கடந்த ஆண்டை விட 8-12% அதிகம்
- CBRE தாய்லாந்தின் படி, மத்திய பாங்காக்கில் சொகுசு கான்டோக்கள் (50-80 சதுர மீட்டர்): மாதம் 60,000-120,000 THB
- நீண்டகால வாடகை (12+ மாதங்கள்) விலை வளர்ச்சி: இடத்தைப் பொறுத்து ஆண்டுக்கு 8-15%
பூக்கெட் சந்தை:
- குறுகியகால வாடகை பதிவு அளவு: COVID-க்கு முந்தைய நிலையின் 95% மீண்டும் வந்துவிட்டது
- இரவு வாடகை விலை உயர்வு: 20-30% அதிகமானது
- Bang Tao பகுதியில் நிலம்: சதுர மீட்டருக்கு சராசரியாக 284,000 THB (Nation Thailand படி)
சட்டரீதியான சொந்தம்:
- Condominium Act-ன் கீழ் ஒரு கட்டிடத்தில் 49% வரை யூனிட்களை வெளிநாட்டினர் freehold அடிப்படையில் வாங்கலாம்
- இந்த freehold உரிமை வாடகை கொடுக்கவும் முழுமையாக சட்டப்பூர்வமானது
யார் வாடகை எடுக்கிறார்கள்? தேவையின் ஆதாரம் என்ன?
மூன்று பெரிய காரணிகள் வாடகை தேவையை ஊக்குவிக்கின்றன:
1. டிஜிட்டல் நோமட்கள் மற்றும் ரிமோட் வேலையாளர்கள்
தாய்லாந்து அரசு தொடங்கிய DTV (Destination Thailand Visa) திட்டம் மூலம் இதுவரை 300,000-க்கும் அதிகமான விசா வழங்கப்பட்டுள்ளன. இவர்கள் 1 முதல் 6 மாதம் தங்குகிறார்கள், இது குறுகியகால வாடகை சந்தைக்கு நிலையான வாடிக்கையாளர் தளம் உருவாக்குகிறது.
2. நீண்டகால வெளிநாட்டு வாசிகள்
அரசின் Long-Term Resident (LTR) Visa திட்டம் திறமையான வெளிநாட்டு நிபுணர்களை ஈர்க்கிறது. இவர்கள் சுக்கும்வித், சிலோம், சதோர்ன் போன்ற மையப் பகுதிகளில் தரமான கான்டோக்களில் நீண்டகாலமாக தங்குகிறார்கள்.
3. உள்நாட்டு இடப்பெயர்வு
பாங்காக் மெட்ரோபோலிட்டன் பகுதியில் 10 மில்லியனுக்கும் அதிகமான மக்கள் வாழ்கின்றனர். நாட்டின் பல மூலைகளிலிருந்து வரும் புலம்பெயர்ந்தோர் வாடகையில் தங்குவதையே முன்னுரிமை தருகிறார்கள்.
எங்கு முதலீடு செய்வது சிறந்தது?
| இடம் | வாடகை வகை | மொத்த வருமானம் | கவனிக்க வேண்டியவை |
|---|---|---|---|
| பாங்காக் - சுக்கும்வித், அசோக், தொண்க்லோர் | நீண்டகாலம் | 5-7% ஆண்டுக்கு | BTS/MRT அருகில் 90%+ ஆக்கிரமிப்பு |
| பூக்கெட் - Bang Tao, Laguna, Surin | குறுகியகாலம் | 7-10% ஆண்டுக்கு | சீசன் ஏற்ற இறக்கம் உண்டு |
| கோ சமுய் | குறுகியகாலம் | 7-9% ஆண்டுக்கு | நிர்வாகம் தேவை |
| பட்டாயா | கலவை | 6-8% ஆண்டுக்கு | உள்நாட்டு + வெளிநாட்டு கலவை |
BTS மற்றும் MRT மெட்ரோ நிலையங்களுக்கு அருகில் உள்ள மையப் பாங்காக் பகுதிகளில் தரமான கான்டோக்களின் ஆக்கிரமிப்பு விகிதம் 90%-ஐ தாண்டுகிறது. இந்த பகுதிகளில் சொத்து மதிப்பும் ஆண்டுக்கு 5-8% வளர்கிறது.
செலவுகள் மற்றும் வரி: தெளிவான படம்
முதலீட்டு வருமானத்தை சரியாக கணக்கிட வேண்டுமென்றால், இந்த செலவுகளை கவனிக்கவும்:
- பொது பகுதி கட்டணம்: நடுத்தர கட்டிடங்களில் சதுர மீட்டருக்கு மாதம் 40-80 THB
- வாடகை வருமான வரி: தனிப்பட்ட முறையில் வைத்திருந்தால் 5-35% படிநிலை வரி; தாய்லாந்து நிறுவனம் மூலம் 20% நிறுவன வரி
- சொத்து மேலாண்மை கட்டணம்: வாடகை வருமானத்தில் 10-30% (குறுகியகாலத்திற்கு அதிகமானது)
- மொத்த இயக்கச் செலவு: பொதுவாக மொத்த வாடகை வருமானத்தில் 20-35%
முக்கியமான வரி விஷயம்: 2024-ல் இருந்து, அதே வரியாண்டில் தாய்லாந்துக்கு மாற்றப்படும் வெளிநாட்டு வருமானம் வரிக்கு உட்பட்டது. வாடகை வருமானம் எந்த வங்கி கணக்கில் வந்தாலும், அது தாய்லாந்து வரிக்கு உட்பட்டதே. தகுதிவாய்ந்த தாய் வரி ஆலோசகரிடம் ஆலோசனை பெறுவது அவசியம்.
குறுகியகாலம் vs நீண்டகால வாடகை: எது நல்லது?
மேலோட்டமாக பார்க்கும்போது குறுகியகால வாடகை அதிக வருமானம் தரும் என்று தெரியும். ஆனால் உண்மை கணக்கு வேறு:
- குறுகியகால: மேலாண்மை கட்டணம் 30% வரை, Airbnb/Agoda கமிஷன், பதிவுகளுக்கு இடையில் காலி இருக்கும் காலம் - இவை எல்லாம் கழித்தால் நிகர வருமானம் நீண்டகாலத்திற்கு நெருக்கமாகவே வரும்.
- நீண்டகால: கணிக்கக்கூடிய பணப்பாய்வு, குறைந்த நிர்வாக சுமை, நிலையான வாடிக்கையாளர்கள் - கைகளை விலக்கி வைத்திருக்க விரும்பும் முதலீட்டாளர்களுக்கு ஏற்றது.
ஒரு Hotel License இல்லாமல் 30 நாட்களுக்கும் குறைவான வாடகை கொடுப்பது Hotel Act 2004-ன் கீழ் அபராதத்திற்கு உட்படுத்தும். இந்த சட்டத்தை மீறாமல் இருக்க முறையான உரிமம் அவசியம்.
முதலீட்டுக்கு எவ்வளவு பணம் தேவை?
பாங்காக்கில் நல்ல இடத்தில் ஒரு studio அல்லது one-bedroom கான்டோ வாங்க குறைந்தபட்சம் 30-50 லட்சம் THB (சுமார் $85,000-$140,000) தேவை. Premium பகுதிகளில் 80-100 லட்சம் THB-ல் இருந்து தொடங்கும். அதிக தரமான சொத்துக்கள் பொதுவாக நல்ல மற்றும் நிலையான ஆக்கிரமிப்பு தருகின்றன.
தாய்லாந்து சொத்து குழு இந்த விகிதங்களை உறுதி செய்யவும், சரியான சொத்து தேர்வு செய்யவும் உதவும்.
தேர்வு: தாய்லாந்து வாடகை வருமானம் ஏன் கவர்ச்சிகரமானது?
வாடகை தேவை அதிகரிப்பு என்பது ஒரு தற்காலிக போக்கு மட்டுமல்ல. இது இளைஞர் மக்கள்தொகை, நகரமயமாக்கல், மற்றும் டிஜிட்டல் பொருளாதாரம் ஆகியவை உருவாக்கும் ஒரு நீடித்த மாற்றம். சரியான இடம் மற்றும் சரியான மேலாண்மை முறையுடன் செய்யப்படும் முதலீடு, தென்கிழக்கு ஆசியாவின் சிறந்த yield-to-risk விகிதங்களில் ஒன்றை தமிழ் முதலீட்டாளர்களுக்கும் வழங்கும்.
ஆதாரம்: Nation Thailand