புகெட்டின் தலாங் நிலப் பதிவு அலுவலகத்தில் ஒரு விற்பனை நடந்து கொண்டிருக்கிறது. வில்லா வாங்குபவர் அருகில், நிறுவனத்தின் தாய் பங்குதாரர் பாஸ்போர்ட்டும் நிறுவன முத்திரையும் வைத்து அமர்ந்திருக்கிறார். அதிகாரி நிறுவன ஆவணங்களை மட்டும் கேட்கவில்லை, அந்த தாய் பங்குதாரரின் வங்கி அறிக்கை, வேலை சான்று, மற்றும் பணம் எங்கிருந்து வந்தது என்பதற்கான விளக்கத்தையும் கேட்கிறார். இரண்டு ஆண்டுகளுக்கு முன் இது அசாதாரணமாக இருந்திருக்கும். 2026 மே மாத நடுப்பகுதியில் இதுவே இயல்பான நடைமுறை.
2026 சுற்றறிக்கைகள் உண்மையில் என்ன சொல்கின்றன?
தாய்லாந்தின் நிலத் துறை (Department of Lands), 2026 மே மாத நடுப்பகுதியில் அனைத்து மாகாண நிலப் பதிவு அலுவலகங்களுக்கும் 'மிக அவசரம்' என்று குறியிடப்பட்ட மூன்று சுற்றறிக்கைகளை அனுப்பியுள்ளது. இவை முன்னர் பல்வேறு வழிகாட்டுதல்களாக இருந்ததை ஒரே தேசிய அமைப்பாக ஒருங்கிணைக்கின்றன: நிலம் வைத்திருக்கும் அனைத்து நிறுவனங்களின் நாடு தழுவிய தரவுத்தளம், மாதாந்திர தரவு சரிபார்ப்பு, மற்றும் மத்திய அதிகாரிகளுக்கு காலாண்டு அறிக்கை. நிலக் குறியீடு பிரிவு 97 மற்றும் 98-ன் கீழ் ஒரு நிறுவனம் வெளிநாட்டு நிறுவனமாக கருதப்பட்டால், காலாண்டு காலக்கெடுவுக்காக காத்திராமல் உடனடியாக அறிக்கை செய்யப்பட வேண்டும்.
இதன் நேரடி பொருள்: குறைவான வெளிநாட்டு பங்குடன் தாய் நிறுவனம் மூலம் நிலம் அல்லது வில்லா வாங்குவது இனி ஆவண படிவம் நிரப்பும் சம்பிரதாயம் அல்ல. தாய் பங்குதாரர்கள் தங்கள் பங்குகளுக்கு பணம் செலுத்தாமலும், நிறுவன நடத்தையில் பங்கு எடுக்காமலும் இருக்கும் அமைப்புகள் இப்போது கண்டறியப்பட்டு, குறியிடப்பட்டு, பல ஆண்டுகளுக்கு பதிவில் வைக்கப்படுகின்றன.
எந்த பரிவர்த்தனைகள் கூடுதல் சோதனைக்கு உட்படுகின்றன?
பணமாக 2 மில்லியன் பாட் (THB) க்கு மேல் நடக்கும் பரிவர்த்தனைகள், அல்லது நிலப் பதிவு அலுவலகத்தின் அதிகாரப்பூர்வ மதிப்பீட்டில் சொத்தின் மதிப்பு 5 மில்லியன் பாட்டை தாண்டும் பரிவர்த்தனைகள் (ஒப்பந்த விலை அல்ல, அலுவலக மதிப்பீடு) கூடுதல் கண்காணிப்புக்கு உட்படுகின்றன. நிலக் குறியீடு பிரிவு 74, அதிகாரிகளுக்கு பரிவர்த்தனையில் ஈடுபடும் நபர்களின் பண மூலம், வருமானம், தொழில், நிதி நிலைமை பற்றி கேள்வி கேட்க சட்டப்பூர்வ அதிகாரம் தருகிறது.
அபாய நிலை அதிகமான வழக்குகளில், அலுவலகங்கள் பங்குதாரர் பதிவேடு, வணிக மேம்பாட்டுத் துறையில் (Department of Business Development) தாக்கல் செய்யப்பட்ட ஆவணங்கள், நிதி பதிவுகள் ஆகியவற்றை கோரலாம். நிறுவனம் பதிவு செய்யப்பட்ட முகவரியில் நேரடி ஆய்வும் நடத்தலாம். Mondaq சட்ட ஆய்வு குறிப்பிடும்படி, மாகாண உண்மை கண்டறிதல் குழுக்களில் இப்போது உள்ளூர் காவல் சூப்பரிண்டெண்டெண்ட் போன்ற சிறப்பு புலனாய்வாளர்களும் இடம்பெறுகின்றனர். இது பங்குதாரர், வரி, குடிவரவு தரவுக்கு அதிகாரிகளின் அணுகலை பெரிதும் விரிவாக்குகிறது.
ஏன் 51/49 நிறுவன அமைப்பு இனி பாதுகாப்பானது அல்ல?
தாய்லாந்தில் வெளிநாட்டினர் நிலம் வைத்திருப்பதற்கான தடை புதியது அல்ல. இது பல தசாப்தங்களாக இருந்து வருகிறது, 40 மில்லியன் பாட் முதலீட்டு வழி, BOI தொடர்பான அனுமதிகள் போன்ற சிறிய விதிவிலக்குகளுடன். புதிதாக இருப்பது அமலாக்கம். ஆண்டுகளாக, தொழில்நுட்ப ரீதியில் சட்டவிரோதமான 51/49 தாய் நிறுவன அமைப்பு உயிர்ப்புடன் இருந்தது, ஏனெனில் ஒவ்வொரு வழக்கையும் சரிபார்க்க அரசுக்கு தரவுத்தளமும் வளங்களும் இல்லை. ஒரு நிலப் பதிவு அலுவலகம் தாய்-பெரும்பான்மை நிறுவனத்தை பார்த்து, பரிவர்த்தனையை பதிவு செய்து, ஆவணங்களை கோப்பில் வைத்துவிடும்.
2026 சுற்றறிக்கைகள் அந்த ஓட்டையை நேரடியாக அடைக்கின்றன. சரிபார்ப்பு இப்போது ஒரு முறை நடக்கும் நிகழ்வு அல்ல, தொடர் செயல்முறை. 2019-ல் நிலம் வாங்கிய நிறுவனம் இந்த வாரம் வாங்கும் வாங்குபவருடன் அதே தரவுத்தளத்தில் இருக்கிறது. மாதாந்திர சரிபார்ப்பு என்பது பங்குதாரர் மாற்றம், தாக்கல் முரண்பாடு, அல்லது பொருந்தாத பதிவு முகவரி, ஆகியவை பல ஆண்டுகளுக்கு முன் மூடிய வழக்கை மீண்டும் திறக்கச் செய்யலாம் என்பதே.
சந்தையில் மிகவும் கூர்மையான மாற்றம் ஆவணங்களிலிருந்து பணத்திற்கு நகர்வது. சட்ட ஆலோசகர்கள் முன்பு குறையற்ற தொகுப்பை தயார் செய்வார்கள்: நிறுவன ஒப்பங்கள், கூட்ட குறிப்புகள், பங்குதாரர் பதிவேடு, குறைந்தது மூன்று தாய் பங்குதாரர்கள். அதிகாரிகள் இப்போது வேறு இடத்தில் பார்க்கின்றனர்: மூலதனத்தை உண்மையில் யார் அளித்தார்கள். மாதம் 15,000 பாட் வருமானம் அறிவிக்கும் தாய் பங்குதாரர் ஏன் 30 மில்லியன் பாட் நிலம் வாங்கிய நிறுவனத்தில் பங்கு வைத்திருக்கிறார். நிறுவனத்திற்கு ஒரு சொத்தை வைத்திருப்பதற்கு அப்பால் வேறு செயல்பாடு உள்ளதா.
இது சமீபத்திய ஆண்டுகளின் மிகவும் பிரபலமான அமைப்பு எங்கே உடைந்து விழுகிறது என்பதை காட்டுகிறது: வரையறுக்கப்பட்ட வோட்டு உரிமையுடன் முன்னுரிமை பங்குகள், தாய் பிரஜைகள் 51% மூலதனத்தை வைத்திருந்தும் வெளிநாட்டு பங்குதாரரின் பத்து வோட்டுகளுக்கு எதிராக ஒரு வோட்டு மட்டுமே அளிக்கும் அமைப்பு. ஆண்டுகளாக இது ஒரு நேர்த்தியான சட்ட வழியாக விற்கப்பட்டது. இன்று இது ஆய்வாளர்கள் முதலில் தேடும் மாதிரி: கட்டுப்பாடு பறிக்கப்பட்ட தாய் பெரும்பான்மையே நியமினி அமைப்பின் பாடநூல் வரையறை. 'எங்கள் தாய் வக்கீல் இதை அமைத்தார், அதனால் இது சட்டப்படி சரி' என்பது எந்த பாதுகாப்பையும் தராது. பரிவர்த்தனையை பதிவு செய்வது சட்டபூர்வத்தன்மைக்கு உத்தரவாதம் அளித்ததில்லை, இப்போது அது இறுதி படி கூட அல்ல.
30+30 ஆண்டு குத்தகை ஏன் நம்பகமான 60 ஆண்டு உத்தரவாதம் அல்ல?
இரண்டாவது கட்டுக்கதையை உடைக்க வேண்டியது 30+30 ஆண்டு குத்தகை வழிமுறை. சிவில் மற்றும் வணிகக் குறியீடு அனுமதிப்படி, சொத்தில் அதிகபட்சமாக 30 ஆண்டுகளுக்கு மட்டுமே குத்தகையை பதிவு செய்ய முடியும். ஒப்பந்தத்தில் எழுதப்பட்ட புதுப்பித்தல் வாக்குறுதி, ஒரு குறிப்பிட்ட உரிமையாளரின் தனிப்பட்ட கடமையே, நிலத்துடன் தானாக பயணிக்கும் உரிமை அல்ல. நிலம் கை மாறினால் அல்லது கடன் காரணமாக பறிமுதல் செய்யப்பட்டால், அந்த இரண்டாவது 30 ஆண்டு காலத்தை நிறைவேற்ற யாரும் இல்லாமல் போகலாம்.
சிறிய பட்ஜெட் வாங்குபவர்களுக்கு நிறுவன அமைப்பு இன்னும் அர்த்தமுள்ளதா?
என் கருத்து: 10 முதல் 15 மில்லியன் பாட் வரையிலான பட்ஜெட் உள்ள தனிப்பட்ட வாங்குபவருக்கு, நிறுவன அமைப்பு இப்போது பொருளாதார ரீதியில் அர்த்தமற்றது. ஆண்டு தாக்கல்கள், தணிக்கை, நேரடி ஆய்வு அபாயம், மற்றும் ஐந்து ஆண்டுகளுக்குள் அழுத்தத்தில் விற்க வேண்டிய நிலை, இவை அந்நிய மேற்கோள் (foreign quota) கீழ் வாங்கும் கண்டோமினியத்தை விட எந்த விலை நன்மையையும் விழுங்கிவிடும். அந்நிய மேற்கோள் என்பது ஒரு திட்டத்தின் விற்பனைக்கான பரப்பில் 49% வரை, தலைப்பு நேரடியாக வெளிநாட்டவர் பெயரில், முழு சனோட் (chanote) பத்திரம் யூனிட்டுக்கு வழங்கப்படும் வழி.
ஆனால் இதற்கு ஒரு விதிவிலக்கு உண்டு: உண்மையான வணிகம் கட்டும்போது, ஹோட்டல், உற்பத்தி, அல்லது விவசாய திட்டம், உண்மையான பணம் போட்ட தாய் கூட்டாளருடன், வருவாய் தாக்கல்களில் தெரியும்படி இருந்தால், இந்த சுற்றறிக்கைகள் உங்களை தொடா. ஸ்கிரீனிங் வெற்று ஷெல் நிறுவனங்களை நீக்குவதற்காக வடிவமைக்கப்பட்டது, இயங்கும் நிறுவனங்களை அல்ல.
ஒரு நேர்மையான குறிப்பு: அமலாக்கம் மாகாணத்திற்கு மாகாணம் மாறுபடும். புகெட், கோ சமுய், பட்டாயா, சியாங் மாய் ஆகியவை வெளிப்படையான காரணங்களுக்காக அதிக கவனம் செலுத்தும் மண்டலங்கள். ஈசான் பகுதியில் உள்ள ஒரு கிராமப்புற நிலப் பதிவு அலுவலகம் முதல் காலாண்டில் நேரடி ஆய்வுகளை தொடங்குவது சாத்தியமில்லை. வேகம் வேறுபடுகிறது, ஆனால் விதிகளின் அடிப்படை மாறாது, இது ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்துக்கு எப்போது கூர்மையான கண்காணிப்பு வருகிறது என்பதை மட்டுமே பாதிக்கிறது.
பரிவர்த்தனையின் நடுவில் இருப்பவர்கள் என்ன செய்ய வேண்டும்?
நிலப் பதிவு அலுவலகத்தில் கையொப்பமிடுவதற்கும் தாக்கல் செய்வதற்கும் அனைத்து தரப்பினரும் நேரடியாக இருக்க வேண்டியது இப்போது பெருகிய முறையிலான தேவை, ஏனெனில் அதிகாரிகள் இப்போது அதிகார பத்திரங்களை அல்ல, நபர்களை கேள்வி கேட்கிறார்கள். Bangkok Biznews அறிக்கை படி, 2 மில்லியன் பாட் பணம் வரம்பும் 5 மில்லியன் பாட் மதிப்பீட்டு வரம்பும், நிதி தனிப்பட்ட சொத்தா அல்லது கூட்டு தாம்பத்திய சொத்தா என்பதை உறுதி செய்யவே பிரத்யேகமாக பயன்படுத்தப்படுகிறது. இது வாங்குபவர்கள் முன்கூட்டியே தயார் செய்ய வேண்டிய இன்னொரு அடுக்கு.
தற்போது தாய் நிறுவனம் மூலம் சொத்து வைத்திருந்தால், காலாண்டு முடிவதற்கு முன் ஆவணங்களை எடுத்து மூன்று விஷயங்களை சரிபார்க்கவும்: தாய் பங்குதாரர்கள் உண்மையில் பங்குகளுக்கு பணம் செலுத்தினார்களா, நிறுவனத்தின் பதிவு முகவரி உண்மையான செயல்பாட்டுடன் பொருந்துகிறதா, மற்றும் இயக்கத்தின் ஒவ்வொரு ஆண்டுக்கும் தாக்கல்கள் சமர்ப்பிக்கப்பட்டுள்ளதா. கேள்வி எழுவதற்கு முன் இவற்றை சரி செய்வது, பின்னர் சரி செய்வதை விட மிக மலிவானது.
ஆதாரம்: Mondaq