வெளிநாட்டினர் தாய்லாந்தில் நிலம் வாங்க முடியுமா? 2026-ல் அனுமதிக்கப்பட்ட 5 சட்டப்பூர்வ வழிகள்

தமிழகத்திலிருந்து புக்கெட்டில் வீடு வாங்க கனவு காண்பவர்களுக்கு இந்தக் கேள்வி தவிர்க்க முடியாதது: 'வெளிநாட்டவர்களுக்கு தாய்லாந்தில் சொத்து வாங்க உரிமை இருக்கிறதா?' நேர்மையான பதில்: நிலத்தை நேரடியாக வாங்க முடியாது, ஆனால் சட்டப்பூர்வமான மாற்று வழிகள் நிறைய இருக்கின்றன. 2026 நிலவரப்படி, இந்த வழிகளில் எது உங்களுக்கு ஏற்றது என்பதை அறிந்துகொண்டால் போதும் - முதலீடு பாதுகாப்பாக இருக்கும்.

சுருக்கமான பதில்: 1954-ம் ஆண்டின் நில சட்டப்படி வெளிநாட்டினர் தனிப்பட்ட பெயரில் தாய்லாந்தில் நிலம் வாங்க முடியாது. ஆனால் கான்டோமினியம் உரிமை, குத்தகை, BOI-அங்கீகாரம் பெற்ற நிறுவனம், 4 கோடி பாட் முதலீட்டுத் திட்டம் உள்ளிட்ட ஐந்து சட்டப்பூர்வ வழிகள் உள்ளன. போலி பங்குதாரர் முறை (nominee structure) 2026-ல் கடுமையாக கண்காணிக்கப்படுகிறது; சிக்கினால் சொத்து பறிமுதல், சிறைத்தண்டனை வரை வரலாம்.

ஏன் இப்போது முக்கியம்? 2025-2026 அமலாக்க நடவடிக்கைகள்

தாய்லாந்து வணிக மேம்பாட்டுத் துறை (DBD), வணிக அமைச்சகத்துடன் இணைந்து 2025-2026 காலகட்டத்தில் வெளிநாட்டு மூலதன நிறுவனங்களை தீவிரமாக சோதனையிட்டு வருகிறது. குறிப்பாக, நிலம் வாங்குவதற்காக பெயரளவில் பங்குதாரராக வைக்கப்பட்ட தாய் குடிமக்களை கண்டுபிடித்து தண்டிப்பதே இதன் முக்கிய நோக்கம். Bangkok Post தகவலின்படி, பல வெளிநாட்டு வாங்குநர்கள் தங்கள் வில்லா கொள்முதலை தற்காலிகமாக நிறுத்தி வைத்துள்ளனர். எனவே, சரியான சட்டகட்டமைப்பை தேர்ந்தெடுப்பது இப்போது மிகவும் அவசியம்.

முறை 1: கான்டோமினியம் - முழு உரிமை (Freehold)

வெளிநாட்டவர்களுக்கு மிக எளிதான, சட்டரீதியாக மிகவும் பாதுகாப்பான வழி இதுவே. பதிவு செய்யப்பட்ட கட்டிடத்தில் ஒரு அலகை முழு உரிமையுடன் வாங்கலாம் - ஒரே நிபந்தனை என்னவென்றால், அந்த கட்டிடத்தில் வெளிநாட்டினர் வைத்திருக்கும் அலகுகள் மொத்த அலகுகளில் 49%-ஐ தாண்டக்கூடாது.

புக்கெட்டில் கடற்கரை அருகில் ஒரு அலகு வாங்க விரும்பும் தமிழர்களுக்கு, இது வாடகை வருமானம் பெறவும் சிறந்தது. நிறுவன அமைப்பு எதுவும் தேவையில்லை, போலி பங்குதாரர் ஆபத்து இல்லை.

கவனிக்க வேண்டியது: கட்டிடத்தின் கீழே உள்ள நிலம் உங்களுக்கு சொந்தமாகாது. தனியான வில்லா அல்லது நிலமுள்ள சொத்துக்கு இந்த வழி பொருந்தாது.

முறை 2: குத்தகை (Leasehold) மற்றும் Sap Ing Sith

வெளிநாட்டினர் நிலத்தை குத்தகைக்கு எடுத்து, அதில் கட்டிடம் கட்டி, அந்த கட்டிடத்தை மட்டும் முழு உரிமையில் வைத்திருக்கலாம். குடியிருப்பு நோக்கத்திற்கு அதிகபட்சம் 30 ஆண்டுகள், வணிக நோக்கத்திற்கு 50 ஆண்டுகள் வரை குத்தகை அனுமதிக்கப்படுகிறது. இதை நில வருவாய் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்வது கட்டாயம்.

2019-க்கு பிறகு அறிமுகமான Sap Ing Sith என்ற சிறப்பு உரிமை, சாதாரண குத்தகையை விட அதிக சட்ட பாதுகாப்பு தருகிறது. இதில் மரணத்திற்கு பிறகு வாரிசுகளுக்கு மாற்றும் உரிமை, விற்கும் உரிமை மற்றும் நில வருவாய் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யும் உரிமை இருக்கும். காலாவதி: அதிகபட்சம் 30 ஆண்டுகள்.

கவனிக்க வேண்டியது: '30+30+30' என்று ஒப்பந்தத்தில் எழுதப்பட்டிருந்தாலும் அதற்கு சட்ட அங்கீகாரம் இல்லை. ஒவ்வொரு முறையும் புதிய ஒப்பந்தம் செய்ய வேண்டும்; நிலக்கிரயதாரர் மறுத்தாலும் நீங்கள் கட்டாயப்படுத்த முடியாது.

முறை 3: 4 கோடி பாட் முதலீட்டுத் திட்டம்

1999-ம் ஆண்டு நில சட்ட திருத்தத்தின்படி, அரசு அங்கீகரித்த சொத்துக்களில் குறைந்தது 4 கோடி பாட் (40 million THB) முதலீடு செய்த வெளிநாட்டவர், உள்துறை அமைச்சின் அனுமதியோடு அதிகபட்சம் 1,600 சதுர மீட்டர் குடியிருப்பு நிலம் வாங்கலாம். இந்த முதலீட்டை குறைந்தது 3 ஆண்டுகள் தொடர்ந்து வைத்திருக்க வேண்டும்.

தகுதியான முதலீட்டு வகைகள்: தாய் அரசு பத்திரங்கள், BOI அங்கீகாரம் பெற்ற நிதிகள், உள்துறை அமைச்சால் அங்கீகரிக்கப்பட்ட வங்கி வைப்புகள். ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு இந்தத் தொகையில் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படாது.

கவனிக்க வேண்டியது: நுழைவு வரம்பு மிகவும் அதிகம்; அனுமதி நடைமுறை நீண்டது. 3 ஆண்டுக்கு முன் முதலீட்டை திரும்பப் பெற்றால் நில உரிமை தானாக நீக்கப்படும்.

முறை 4: உண்மையான தாய் பங்குதாரர்களுடன் நிறுவனம்

தாய்லாந்தில் பதிவு செய்யப்பட்ட ஒரு நிறுவனத்தில் குறைந்தது 51% பங்குகள் தாய் குடிமக்களிடம் இருந்தால், அந்த நிறுவனம் நிலம் வாங்கலாம். இங்கே 'உண்மையான' என்பது மிக முக்கியம் - தாய் பங்குதாரர்கள் தொழிலில் முதலீடு செய்திருக்க வேண்டும், நிர்வாகத்தில் பங்கு பெற வேண்டும், லாபத்தில் பங்கு பெற வேண்டும். DBD தற்போது இதை கடுமையாக சோதிக்கிறது.

கவனிக்க வேண்டியது: நிறுவனத்தில் பெரும்பான்மை கட்டுப்பாடு உங்களிடம் இல்லை. தாய் பங்குதாரர்களின் நல்லெண்ணம் மாறினால் உங்கள் நலன்கள் பாதிக்கப்படலாம்.

முறை 5: BOI-அங்கீகாரம் பெற்ற நிறுவனம்

தாய்லாந்து முதலீட்டு வாரியத்தின் (BOI) ஊக்குவிப்பு திட்டத்தின் கீழ் அங்கீகாரம் பெற்ற நிறுவனங்களுக்கு வெளிநாட்டினரே பெரும்பான்மை பங்கு வைத்திருந்தாலும் நிலம் வாங்கும் உரிமை கிடைக்கலாம். ஆனால் அனைத்து வகை தொழில்களுக்கும் இந்த அங்கீகாரம் கிடைக்காது. விண்ணப்பிப்பதற்கு முன்பே BOI நிபுணரிடம் ஆலோசனை பெறுவது அவசியம்.

ஒப்பீட்டு அட்டவணை

தவிர்க்க வேண்டிய முக்கிய தவறுகள்

போலி பங்குதாரர் முறை: இது மிகவும் ஆபத்தான தவறு. DBD புலனாய்வாளர்கள் தாய் பங்குதாரர்கள் உண்மையில் முதலீடு செய்தனரா என்று இப்போது ஆவணங்களுடன் சோதிக்கிறார்கள். சிக்கினால் அபராதம், சிறைத்தண்டனை, சொத்து பறிமுதல் வரை நடக்கும். தீர்வு: உண்மையான தாய் தொழில் பங்குதாரர்களுடன் மட்டுமே இணையுங்கள்.

49% ஒதுக்கீடு தீர்ந்த கான்டோமினியம்: வெளிநாட்டு ஒதுக்கீடு நிரம்பிவிட்டால் freehold வாங்க முடியாது. சில டெவலப்பர்கள் நிறுவன பெயரில் பதிவு செய்யும்படி கூறலாம் - இதுவும் ஆபத்தே. தீர்வு: டெபாசிட் கொடுப்பதற்கு முன்பே கட்டிடத்தின் தற்போதைய வெளிநாட்டு உரிமை சதவீதத்தை உரிமம் பெற்ற வழக்கறிஞரிடம் சரிபாருங்கள்.

பதிவு செய்யப்படாத குத்தகை: 3 ஆண்டுகளுக்கு மேலான குத்தகையை நில வருவாய் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யாமல் இருந்தால், மூன்றாம் தரப்பினருக்கு எதிராக அந்த ஒப்பந்தம் சட்டரீதியாக செல்லாது. சனோட் (title deed) மீது நில வருவாய் அலுவலகத்தின் முத்திரை இருக்கிறதா என்று உறுதி செய்யுங்கள்.

3 ஆண்டுக்கு முன் முதலீட்டை திரும்பப் பெறுவது: 4 கோடி பாட் திட்டத்தில், தகுதி முதலீட்டை 3 ஆண்டுக்கு முன் எடுத்தால் நில உரிமை தானாக ரத்தாகும். இதை மனதில் கொண்டே திட்டமிடுங்கள்.

BOI-க்கு நிபுணர் ஆலோசனை இல்லாமல் விண்ணப்பிப்பது: BOI-அங்கீகாரம் எல்லா வகை தொழில்களுக்கும் கிடைக்காது. தகுதியான வழக்கறிஞர் ஆலோசனை இல்லாமல் விண்ணப்பித்தால் நிராகரிக்கப்படும், நேரம் வீணாகும்.

தாய்லாந்து சொத்து போன்ற அனுபவமிக்க குழுக்கள் உங்கள் சூழ்நிலைக்கு எந்த வழி பொருத்தமானது என்று தெளிவாக வழிகாட்ட முடியும்.

ஆதாரம்: Bangkok Post