பாங்காக்கில் சொத்து வாங்க திட்டமிடும் தமிழ் முதலீட்டாளர்களே, இதோ ஒரு முக்கியமான செய்தி. நகரின் நடுவே, சுகும்வித் வணிகப் பகுதிக்கும் சாவோ ப்ராயா நதிக்கும் இடையே இருக்கும் பாங்காக் துறைமுகத்தை முழுவதுமாக மூடி, சரக்கு போக்குவரத்தை லேம் சபாங் துறைமுகத்திற்கு மாற்ற தாய்லாந்து அரசு ஆய்வு நடத்தி வருகிறது. இது நடந்தால், அந்த இடத்தில் ஒரு பெரிய பொழுதுபோக்கு வளாகம் உருவாக்கப்படும் என்பதே திட்டம்.
சுருக்கமான பதில்: பாங்காக் துறைமுகம் மூடப்பட்டு, சரக்கு நடவடிக்கைகள் சோன்புரி மாகாணத்தில் உள்ள லேம் சபாங் துறைமுகத்திற்கு மாற்றப்படக்கூடும். க்ளோங் தோய் பகுதியில் (சுமார் 2,500 ராய்) பெரிய பொழுதுபோக்கு வளாகம் அமைக்கும் திட்டம் ஆய்வு நிலையில் உள்ளது, கேசினோ இல்லாமல் இருக்கும் என இப்போது பரவலாக செய்திகள் வருகின்றன. இது உறுதி செய்யப்பட்டால், அருகிலுள்ள நிலம் மற்றும் கண்டோ விலைகள் இரட்டை இலக்கத்தில் உயரக்கூடும், ஆனால் இன்னும் இது இறுதி முடிவு அல்ல.
போக்குவரத்து அமைச்சர் பிச்செட் ரட்சகித்பிரகான் (Phiphat Ratchakitprakan) இந்த சாத்தியக்கூறு ஆய்வை தொடங்கியுள்ளார். The Nation Thailand செய்தி ஊடகத்தின் படி, இது ஒரு எளிய மறு உருவாக்கம் அல்ல, முழு பாங்காக் நகருக்குமான புதிய அடையாள இடத்தை உருவாக்கும் முயற்சி. Bangkok One News வெளியிட்ட மற்றொரு அறிக்கையின்படி, மொத்தம் 900 ராய் துறைமுக பகுதிக்குள் சுமார் 500 ராய் அளவிலான விரைவான கலப்பு பயன்பாட்டு மாஸ்டர் திட்டம் உள்ளது. இதில் ஹோட்டல்கள், மாநாட்டு மையங்கள், வணிக கட்டமைப்புகள் இருக்கும் என்றாலும் கேசினோ கண்டிப்பாக இருக்காது என்று தெளிவாக கூறப்பட்டுள்ளது.
க்ளோங் தோய் பகுதி பற்றிய முக்கிய தகவல்கள்
-
1954 முதல் இயங்கி வரும் பாங்காக் துறைமுகம் (க்ளோங் தோய் துறைமுகம்) ஆண்டுக்கு சுமார் 15 லட்சம் TEUs (சந்தை மதிப்பீடு) கையாள்கிறது. லேம் சபாங் ஏற்கனவே தாய்லாந்தின் பெரும்பாலான சரக்கை கையாள்கிறது, எஞ்சியதையும் ஏற்க திறன் கொண்டது
-
க்ளோங் தோய் MRT ப்ளூ லைன் (குயின் சிரிகிட் தேசிய மாநாட்டு மைய நிலையம்) அருகே அமைந்துள்ளது, BTS சுகும்வித் லைன் நிலையங்களுக்கும் நடந்தே செல்லும் தூரத்தில் உள்ளது. இது ஏற்கனவே சிறந்த போக்குவரத்து இணைப்பை தருகிறது
-
துறைமுகத்திற்கு 1 கிமீ சுற்றளவில் உள்ள கண்டோ விலைகள் தற்போது அருகிலுள்ள சுகும்வித் சோய் பகுதிகளை விட 20-30% குறைவாக உள்ளன, என பாங்காக் சொத்து மதிப்பீட்டு நிறுவனங்கள் தெரிவிக்கின்றன
-
தாய்லாந்து துறைமுக ஆணையம் (PAT) இந்த நிலத்தை அரசு கருவூலத்திடமிருந்து நீண்டகால குத்தகையில் வைத்துள்ளது. இதை வணிக பயன்பாட்டிற்கு மாற்ற பாராளுமன்ற ஒப்புதல் தேவை
-
ஒரு அறிக்கையின்படி, கேசினோ இல்லாத பொழுதுபோக்கு வளாகத்தில் க்ரூஸ் டெர்மினல், யாட் மரினா, பிரீமியம் குடியிருப்பு பகுதிகள் இருக்கும். இதிலிருந்து வரும் வருமானம் அருகிலுள்ள மக்களை புதிய உயர் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு மாற்ற பயன்படுத்தப்படும்
-
மற்றொரு அறிக்கை 900 ராய் மொத்த துறைமுக பகுதிக்குள் சுமார் 500 ராய் விரைவான கலப்பு பயன்பாட்டு திட்டத்தை (ஹோட்டல்கள், மாநாட்டு வசதிகள், வணிக இடம்) குறிப்பிடுகிறது. இதில் லாஜிஸ்டிக்ஸ் செயல்பாடுகள் மற்றும் பணியாளர் குடியிருப்புகளும் அடங்கும்
-
லேம் சபாங் பாங்காக்கிலிருந்து 120 கிமீ தொலைவில் உள்ளது, எக்ஸ்பிரஸ்வே மற்றும் ரயில் மூலம் இணைக்கப்பட்டுள்ளது. கிழக்கு பொருளாதார தாழ்வாரம் (EEC) கீழ் திறன் விரிவாக்கம் ஏற்கனவே நடந்து வருகிறது
-
க்ளோங் தோய் பகுதியில் சுமார் 1 லட்சம் மக்கள் முறைசாரா குடியேற்றங்களில் வசிக்கின்றனர். இது இந்த திட்டத்தின் முக்கிய சமூக பரிமாணமாக மக்கள் மறுவாழ்வு அமையச் செய்கிறது
சர்வதேச ஒப்பீடு: இதுபோன்ற துறைமுக மறு உருவாக்கங்கள் எப்படி முடிந்தன?
ஹேம்பர்க்கின் HafenCity, லண்டனின் Docklands போன்ற கடற்கரை துறைமுக மறு உருவாக்க திட்டங்களில் சொத்து மதிப்புகள் 10 முதல் 15 ஆண்டுகளில் 3 முதல் 5 மடங்கு உயர்ந்துள்ளன. குறிப்பாக லண்டன் Docklands, துறைமுகங்கள் மூடப்பட்ட பிறகு 15 ஆண்டுகளில் மதிப்பு 4 முதல் 5 மடங்கு உயர்ந்தது. க்ளோங் தோய் இப்போது அருகிலுள்ள பகுதிகளுடன் ஒப்பிடும்போது குறைவாக மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது. திட்டம் அதிகாரப்பூர்வமாக உறுதி செய்யப்பட்டால் கூட, குறுகிய காலத்தில் விலைகள் 15-25% உயரக்கூடும்.
ஆசியாவில் இதுபோன்ற வேறு திட்டங்கள் உள்ளனவா?
ஆம். சிங்கப்பூர் தனது Tanjong Pagar கண்டெய்னர் டெர்மினலை 2027க்குள் Tuas பகுதிக்கு மாற்றி, 800 ஹெக்டேர் கடற்கரை நிலத்தை வீட்டு வசதி மற்றும் வணிக பயன்பாட்டிற்கு விடுவிக்கிறது. அளவிலும் தர்க்கத்திலும் இது பாங்காக்கில் ஆய்வு செய்யப்பட்டு வருவதை ஒத்திருக்கிறது. இதற்கிடையில், பூக்கெட்டில் வெளிநாட்டு முதலீடு ஏற்கனவே சந்தையை மாற்றி வருகிறது. டெவலப்பர்கள் 2021 மற்றும் 2025க்கு இடையே 45,000-க்கும் அதிகமான யூனிட்களை, சுமார் 469.7 பில்லியன் THB (சுமார் 13 பில்லியன் அமெரிக்க டாலர்) மதிப்பில் அறிமுகப்படுத்தியுள்ளனர். 2025 ஒன்றே 10,312 யூனிட்களையும் 81.6 பில்லியன் THB புதிய முதலீட்டையும் சேர்த்துள்ளது, இதில் பெரும்பகுதி செர்ங் தலே மற்றும் பாங் தாவோ பகுதிகளில் குவிந்துள்ளது.
இப்போது க்ளோங் தோயில் முதலீடு செய்வது புத்திசாலித்தனமா?
இது ஒரு ஊகக் கண முதலீடு, அதிக லாபம் தரும் வாய்ப்பு உள்ளது, ஆனால் அபாயமும் இருக்கிறது. திட்டம் தாமதமாகலாம் அல்லது கணிசமாக மாற்றப்படலாம். புத்திசாலித்தனமான வழி என்னவெனில், துறைமுக பகுதியில் இருந்து 1-2 கிமீ சுற்றளவில், MRT மற்றும் BTS லைன்கள் அருகே, ஏற்கனவே வாடகை வருமானம் தரக்கூடிய சொத்துக்களை தேர்வு செய்வது. இது ஆண்டுக்கு 4-6% வாடகை மகசூல் தருவதுடன், நீண்ட கால மூலதன மதிப்பு உயர்வுக்கான வாய்ப்பையும் தரும்.
தாய்லாந்து சொத்தில் நாங்கள் இதுபோன்ற ஆரம்பகட்ட வாய்ப்புகளை நுணுக்கமாக கண்காணித்து, எங்கள் தமிழ் வாடிக்கையாளர்களுக்கு சரியான நேரத்தில் வழிகாட்டுகிறோம்.
முக்கிய அபாயங்கள் என்ன?
மூன்று முக்கிய அபாயங்கள் உள்ளன. முதலாவது, அரசியல் அபாயம்: அரசு மாறினால் முன்னுரிமைகளும் மாறக்கூடும். இரண்டாவது, சமூக அபாயம்: க்ளோங் தோயின் முறைசாரா குடியேற்றங்களில் உள்ள 1 லட்சத்திற்கும் அதிகமான மக்களை மறுவாழ்வு செய்வது பொது விவாதத்தையும் சாத்தியமான தாமதங்களையும் ஏற்படுத்தக்கூடும். மூன்றாவது, சட்ட அபாயம்: அரசு துறைமுக நிலத்தை வணிக பயன்பாட்டிற்கு மாற்றுவது, பாராளுமன்ற ஒப்புதல் உள்ளிட்ட சிக்கலான அனுமதி செயல்முறையை கோருகிறது.
அடிப்படை காலவரிசை: எப்போது இது நடக்கும்?
இன்னும் உறுதியான தேதி எதுவும் நிர்ணயிக்கப்படவில்லை. திட்டம் தற்போது சாத்தியக்கூறு ஆய்வு நிலையிலேயே உள்ளது. இதுபோன்ற தாய் உள்கட்டமைப்பு முடிவுகளுடன் ஒப்பிடும்போது, ஆய்வுக்கும் செயல்படுத்தலுக்கும் இடையே பொதுவாக 3 முதல் 5 ஆண்டுகள் இடைவெளி இருக்கும், முழுமையான செயல்பாட்டு மாற்றத்திற்கு 7 முதல் 10 ஆண்டுகள் ஆகலாம்.
FAQ
வெளிநாட்டவர்கள் இந்த பகுதியில் சொத்து வாங்கலாமா?
ஆம். வழக்கமான விதிகள் பொருந்தும்: வெளிநாட்டவர்கள் ஒரு கட்டிடத்தில் 49% வெளிநாட்டு ஒதுக்கீட்டு வரம்பிற்குள் ஃப்ரீஹோல்ட் கண்டோ யூனிட்களை வைத்திருக்கலாம். நிலம் மற்றும் டவுன்ஹவுஸ்கள் நீண்டகால குத்தகை (30 ஆண்டுகள், புதுப்பிக்கக்கூடியது) அல்லது தாய் நிறுவன அமைப்பு மூலம் அணுகக்கூடியவை.
சொத்துக்களை நேரில் பார்க்க க்ளோங் தோய் எப்படி செல்வது?
இந்த மாவட்டம் மத்திய பாங்காக்கில் அமைந்துள்ளது. சுவர்ணபூமி விமான நிலையத்திலிருந்து 30-40 நிமிடங்கள் பயணம். சுகும்வித் பகுதியில் தங்கி, துறைமுக நிலத்தின் அளவையும் சுற்றியுள்ள வளர்ச்சியையும் நேரில் நடந்து பார்ப்பது நடைமுறையான வழி.
லேம் சபாங் சந்தையையும் இது பாதிக்குமா?
ஆம். லேம் சபாங் கூடுதல் சரக்கு அளவை ஏற்கும், இது சோன்புரி மாகாணத்தில் லாஜிஸ்டிக்ஸ் ரியல் எஸ்டேட், கிடங்குகள், பணியாளர் குடியிருப்புகளுக்கான தேவையை அதிகரிக்கும். தொழில்துறை மற்றும் கிடங்கு சொத்துக்களில் கவனம் செலுத்தும் முதலீட்டாளர்களுக்கு, EEC தாழ்வாரம் ஒரு தனித்துவமான நுழைவு புள்ளியாக இருக்கிறது.
மூலம்: The Nation Thailand
பாங்காக் துறைமுக மூடலும் க்ளோங் தோயின் மாற்றமும் தாய் தலைநகரின் வரலாற்றிலேயே மிகப்பெரிய மறு உருவாக்க திட்டமாக மாறக்கூடும். பாங்காக்கை கவனிக்கும் முதலீட்டாளர்கள் இப்போதே இந்த மாவட்டத்தில் உள்ள சொத்துக்களை கண்காணிக்க தொடங்க வேண்டும், ஏனெனில் திட்டத்திற்கு இறுதி ஒப்புதல் கிடைத்தவுடன், விலை வாய்ப்பு விரைவாக மூடிவிடும் வாய்ப்பு உள்ளது.