தாய்லாந்தில் சொத்து வாங்க நினைக்கிறீர்களா? முதலில் இதை அறிந்துகொள்ளுங்கள்
தாய்லாந்து தென்கிழக்கு ஆசியாவில் அந்நிய நேரடி முதலீட்டில் நான்காவது இடத்தில் உள்ளது. 2025-ல் மட்டும் 15 பில்லியன் டாலருக்கும் அதிகமான முதலீடு வந்தது. ஆனால் இதே நாட்டில் ஒரு வெளிநாட்டவர் வீட்டு மனை வாங்க முடியாது என்பது பலருக்கும் ஆச்சரியமாக இருக்கும். தொழிற்சாலை கட்டலாம், ஆனால் அதன் அடுத்த வீடு வாங்க முடியாது - இதுதான் தாய்லாந்தின் சொத்து முரண்பாடு.
தமிழகம் மற்றும் இலங்கையிலிருந்து பூக்கெட்டில் முதலீடு செய்ய விரும்பும் பலர், இந்த சட்டச் சிக்கல்களை முழுமையாக புரிந்துகொள்ளாமல் பணம் இழந்த சம்பவங்கள் உண்டு. இந்தக் கட்டுரை 2026 நிலவரப்படி, எந்த வழிகள் சட்டப்பூர்வமானவை, எவை ஆபத்தானவை என்பதை தெளிவாக விளக்குகிறது.
சுருக்கமான பதில்: வெளிநாட்டினர் தாய்லாந்தில் நிலம் வாங்க முடியாது. கான்டோமினியம் மட்டுமே ஃப்ரீஹோல்டில் வாங்கலாம் - ஆனால் ஒரு கட்டடத்தில் வெளிநாட்டினர் பங்கு 49%-க்கு மேல் போகக்கூடாது. இந்த வரம்புக்குள் சரியான சட்ட ஆலோசனையுடன் முதலீடு செய்வதே பாதுகாப்பானது.
வெளிநாட்டினருக்கு என்ன வாங்க முடியும்?
கான்டோமினியம் - ஒரே சட்டப்பூர்வ ஃப்ரீஹோல்டு வழி
1979-ல் இயற்றப்பட்ட Condominium Act (திருத்தங்களுடன்) வெளிநாட்டினருக்கு தனி யூனிட்களில் முழு உரிமை வழங்குகிறது. ஆனால் நிபந்தனை ஒன்று உண்டு: ஒரு கட்டடத்தின் மொத்த பதிவு செய்யப்பட்ட தரை பரப்பில் வெளிநாட்டினர் 49%-க்கு மேல் வைத்திருக்க முடியாது.
பூக்கெட் மற்றும் பட்டாயா ஆகிய இரண்டு நகரங்களிலேயே வெளிநாட்டினர் சம்பந்தப்பட்ட கான்டோமினியம் பரிவர்த்தனைகளில் 60%-க்கும் அதிகம் நடக்கின்றன. பிரபலமான திட்டங்களில் இந்த 49% வரம்பு ஏற்கனவே நிரம்பியிருக்கலாம் - எனவே வாங்குவதற்கு முன்பே Land Department அல்லது கட்டடத்தின் நிர்வாகக் குழுவிடம் கோட்டா இருக்கிறதா என்று எழுத்துப்பூர்வமாக உறுதி செய்துகொள்ளுங்கள்.
49% நிரம்பிவிட்டால், வெளிநாட்டினர் 30 வருட லீஸ்ஹோல்ட் மூலம் மட்டுமே யூனிட் வாங்க முடியும்.
வில்லா மற்றும் நிலம் - முடியாதது முடியாது
தாய்லாந்தின் Land Code Act B.E. 2497 (1954) வெளிநாட்டினர் நிலம் வாங்குவதை கட்டாயமாக தடை செய்கிறது. வில்லா, டவுன்ஹவுஸ் என எந்த வகை அடுக்குமனையாக இருந்தாலும், நிலம் உங்கள் பெயரில் வரும் என்றால் அது சட்டவிரோதம். இதற்கு எந்த விதிவிலக்கும் கிடையாது.
BOI (Board of Investment) சலுகைகள் தொழில் மற்றும் கைத்தொழில் முதலீட்டுக்கு மட்டுமே - வீட்டு சொத்து உரிமைக்கு எந்த வழியும் கிடைக்காது.
லீஸ்ஹோல்ட் - பாதுகாப்பானதா?
Land Department-இல் பதிவு செய்யப்பட்ட 30 வருட லீஸ் ஒப்பந்தம் அந்த காலத்திற்கு சட்டப்பாதுகாப்பு வழங்குகிறது. ஆனால் 30 ஆண்டுகளுக்கு பிறகு என்ன?
30+30 அல்லது 30+30+30 என்று நீட்டிப்பு நிபந்தனைகள் ஒப்பந்தத்தில் சேர்க்கப்படுவது வழக்கம். ஆனால் சொத்துச் சட்டப்படி இந்த நீட்டிப்புகள் உத்தரவாதமளிக்கப்பட்டவை அல்ல. நிலம் வேறொரு உரிமையாளருக்கு மாறினால், புதிய உரிமையாளர் நீட்டிப்பை கட்டாயம் ஏற்க வேண்டும் என்ற கடமை சட்டப்படி இல்லை. இது லீஸ்ஹோல்ட் வில்லாவில் முதலீடு செய்பவர்கள் புரிந்துகொள்ள வேண்டிய மிக முக்கியமான விஷயம்.
நாமினி கம்பெனி - மிகவும் ஆபத்தான வழி
சிலர் தாய் நாட்டவர்களை பங்குதாரர்களாக வைத்து ஒரு தாய் நிறுவனம் மூலம் நிலம் வாங்க முயல்கின்றனர். இந்த முறையை 'நாமினி ஸ்ட்ரக்சர்' என்று சொல்கிறார்கள். ஆனால் இது சட்டவிரோதமானது மட்டுமல்ல, கடும் தண்டனையையும் ஏற்படுத்தும்.
South China Morning Post செய்தியின்படி, தாய் அதிகாரிகள் இதுவரை 850-க்கும் அதிகமான நிறுவனங்கள் மீது நடவடிக்கை எடுத்திருக்கிறார்கள். இவற்றில் 15 பில்லியன் பாட்டுக்கும் அதிகமான மோசடி நடந்ததாக கண்டறியப்பட்டது. Land Department 2023 முதல் நிறுவனங்களின் பங்குதாரர் கட்டமைப்புகளை தீவிரமாக ஆய்வு செய்கிறது.
தண்டனைகள்:
- சொத்து பரிமாற்றம் ரத்து செய்யப்படலாம்
- Foreign Business Act-இன் கீழ் 1 மில்லியன் பாட்டு வரை அபராதம் (சுமார் $28,000)
- சிறைத்தண்டனையும் சாத்தியம்
தாய் தீவுகளில் வெளிநாட்டினர் தொடர்புடைய ஆயிரக்கணக்கான நிறுவனங்கள் இப்போதும் விசாரணையில் இருப்பதாக Bangkok Post தெரிவிக்கிறது.
சொத்து வாங்கும்போது என்ன செலவுகள் வரும்?
| வரி / கட்டணம் | விகிதம் |
|---|---|
| பரிமாற்ற வரி (Transfer Tax) | மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பில் 2% |
| ஸ்டாம்ப் டியூட்டி | 0.5% |
| குறிப்பிட்ட வணிக வரி (5 வருட்களுக்குள் மறுவிற்பனை செய்தால்) | 3.3% |
வெளிநாட்டு நிதி எப்படி அனுப்புவது?
வெளிநாட்டிலிருந்து பணம் தாய் வங்கி மூலம் அனுப்பி தாய் பாட்டாக மாற்ற வேண்டும். வங்கி ஒரு Foreign Exchange Transaction Form (FETF) தரும். ஃப்ரீஹோல்டு கான்டோமினியம் உரிமை பதிவு செய்வதற்கு இந்த FETF கட்டாயம் தேவை.
சிலர் தாய்லாந்தில் அங்கீகரிக்கப்பட்ட கிரிப்டோ பரிமாற்ற நிறுவனங்கள் மூலம் பணம் அனுப்புகிறார்கள். ஆனால் பெரும்பாலான டெவலப்பர்கள் நேரடியாக கிரிப்டோ ஏற்றுக்கொள்வதில்லை.
தாய் வங்கியிலிருந்து கடன் கிடைக்குமா?
தத்துவார்த்தமாக கிடைக்கலாம். ஆனால் நடைமுறையில் தாய் வணிக வங்கிகள் வெளிநாட்டு குடியிருப்பாளர்களுக்கு கடன் தர மிகவும் தயக்கம் காட்டுகின்றன. சில வங்கிகள் சிங்கப்பூர் அல்லது ஹாங்காங் கிளைகள் மூலம் நிதியளிக்கின்றன. வெளிநாட்டினருக்கு வட்டி விகிதம் பொதுவாக ஆண்டுக்கு 6-8%, தாய் குடிமக்களுக்கு 4-5% மட்டுமே.
முதலீட்டு வருமானம் - எது சிறந்தது?
| சொத்து வகை | சட்டப் பாதுகாப்பு | வாடகை வருமானம் | மறுவிற்பனை மதிப்பு |
|---|---|---|---|
| ஃப்ரீஹோல்டு கான்டோமினியம் | மிகவும் வலுவானது | ஆண்டுக்கு 4-6% சராசரியாக | காலப்போக்கில் குறையாது |
| லீஸ்ஹோல்டு வில்லா | நடுத்தரம் | ஆண்டுக்கு 6-8% வரை | லீஸ் குறையும்போது மதிப்பும் குறையும் |
சட்டப் பாதுகாப்பு வேண்டுமென்றால் கான்டோமினியம். அதிக வாடகை வருமானம் வேண்டுமென்றால் வில்லா - ஆனால் ஒப்பந்தம் மிகவும் கவனமாக இருக்க வேண்டும்.
அண்டை நாடுகளுடன் ஒப்பீடு
| நாடு | வெளிநாட்டினர் நிலம் | கான்டோமினியம் கோட்டா | சிறப்பு திட்டம் |
|---|---|---|---|
| தாய்லாந்து | இல்லை | 49% | இல்லை (மாற்றம் விவாதத்தில்) |
| வியட்நாம் | இல்லை | 30% | 50 வருட லீஸ் |
| மலேசியா | மட்டுப்படுத்தப்பட்டது | மட்டுப்படுத்தப்பட்டது | MM2H - 1 மில்லியன் ரிங்கிட்டிலிருந்து (~$220,000) |
தாய்லாந்து இரண்டு அண்டை நாடுகளையும் விட கட்டுப்பாடானது என்பது தெளிவாகத் தெரிகிறது.
2026-ல் சட்ட மாற்றங்கள் எதிர்பார்க்கலாமா?
2024-ல் 99 வருட லீஸ்ஹோல்டு மசோதா விவாதிக்கப்பட்டது - ஆனால் உள்நாட்டு அரசியல் அழுத்தத்தால் நிறுத்திவைக்கப்பட்டது. தேசியவாத குழுக்கள் மற்றும் நாடாளுமன்றக் குழுக்கள் இந்த வகை சட்டங்களை தொடர்ந்து எதிர்க்கின்றன.
தற்போதைய Paetongtarn Shinawatra நிர்வாகம் சிறப்பு பொருளாதார மண்டலங்களில் வெளிநாட்டினர் கான்டோமினியம் கோட்டாவை 49%-லிருந்து 75%-ஆக உயர்த்துவது குறித்து பேசிக்கொண்டிருக்கிறது. ஆனால் 2026 நடுப்பகுதி வரை நாடாளுமன்றத்தில் எந்த மசோதாவும் தாக்கல் செய்யப்படவில்லை.
தமிழ் முதலீட்டாளருக்கான சிறந்த உத்தி என்ன?
தாய்லாந்து சொத்து நிபுணர்களின் பரிந்துரை: 2026-ல் மிகவும் குறைந்த ஆபத்துடைய வழி, வெளிநாட்டினர் கோட்டா இன்னும் கிடைக்கும் திட்டத்தில் ஃப்ரீஹோல்டு கான்டோமினியம் வாங்குவது. இதை கையெழுத்திடுவதற்கு முன்பே எழுத்துப்பூர்வமாக உறுதி செய்யவும். டெவலப்பர் பரிந்துரைக்கும் வழக்கறிஞரை நம்பாமல், சுயாதீனமான சட்ட ஆலோசகரை நியமிக்கவும்.
லீஸ்ஹோல்டு வில்லா தேர்ந்தெடுப்பவர்கள், நீட்டிப்பு விதிமுறைகளின் வரம்புகளை முழுமையாக புரிந்துகொண்ட பிறகே முன்னேறவும்.
ஆதாரம்: Bangkok Post