பூக்கெட்டில் வில்லா வாங்க திட்டமிடும் தமிழ் முதலீட்டாளர் ஒருவர், 'ரிஜிஸ்ட்ரேஷன் கவுண்டரில் இப்போது என் தாய் பங்குதாரரின் வங்கிக் கணக்கு பற்றி கேட்கிறார்கள்' என்று கேட்டால் ஆச்சரியப்பட வேண்டாம். 2026 மே மாதம் தாய்லாந்து நிலத் துறை (Department of Lands) நாட்டின் ஒவ்வொரு மாகாண நில அலுவலகத்திற்கும் 'மிகவும் அவசரம்' என்று குறிக்கப்பட்ட மூன்று சுற்றறிக்கைகளை அனுப்பியது. அதற்குப் பின், சொனபுரி மற்றும் பூக்கெட் போன்ற இடங்களில் வாங்குபவர்கள் இதற்கு முன் கேட்காத கேள்விகளை எதிர்கொள்ளத் தொடங்கினர்: தாய் பங்குதாரரின் பணம் எங்கிருந்து வந்தது, அவரது வேலை என்ன, அவரது பங்கு பணமாக ஏன் செலுத்தப்பட்டது.
இங்கே முக்கியமான உண்மை என்னவென்றால்: சட்டம் மாறவில்லை. வெளிநாட்டினர் இன்னும் தாய்லாந்தில் நேரடியாக நிலம் வைத்திருக்க முடியாது, தாய்-பெரும்பான்மை கம்பெனி இன்னும் தொழில்நுட்ப ரீதியாக வைத்திருக்க முடியும். மாறியது சரிபார்ப்பு முறை மட்டுமே.
2026ல் என்ன மாறியது?
நில அலுவலகங்கள் இப்போது கம்பெனி தரவை Department of Business Development (DBD) தரவுத்தளத்துடன் ஒப்பிட்டு சரிபார்க்க வேண்டும், நிதி ஆவணங்களை கோர வேண்டும், தள ஆய்வுகளை நடத்த வேண்டும். இது 2006ல் தொடங்கிய முயற்சியின் தொடர்ச்சி. அப்போது உள்துறை அமைச்சகம் குறைந்த வருமானமுள்ள தாய் பங்குதாரர்களையும், நிலம் வாங்குவதற்கு சற்று முன் உருவாக்கப்பட்ட கம்பெனிகளையும் ஆய்வு செய்யுமாறு அதிகாரிகளுக்கு அறிவுறுத்தியது. ஆனால் அறிவுறுத்தல்கள் இருந்தன, சரிபார்க்கும் கருவிகள் இல்லை. மாகாண நில அலுவலகம் ஒரு ஆவணக் கோப்பை மட்டுமே பார்த்தது, இணைக்கப்பட்ட தரவுத்தளத்தை அல்ல. அதுதான் 2026 சுற்றறிக்கைகள் மாற்றும் விஷயம்.
எந்த அளவில் ஆழமான சரிபார்ப்பு தொடங்குகிறது?
20 லட்சம் THB அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட பணப் பரிவர்த்தனை, அல்லது 50 லட்சம் THB-க்கு மேல் மதிப்பிடப்பட்ட சொத்து - இந்த அளவைத் தாண்டினால், அலுவலகம் இப்போது ஒப்பந்தத்தில் ஈடுபட்ட அனைவரின் நிதி ஆதாரம், வருமானம், வேலைவாய்ப்பு பற்றியும் விசாரிக்கும். இது புதிய பரிவர்த்தனைகளுக்கு மட்டுமல்ல; ஐந்து அல்லது பத்து ஆண்டுகளுக்கு முன் வாங்கிய கம்பெனி கட்டமைப்புகளுக்கும் இது பொருந்தும்.
வெளிநாட்டு பங்கு, முதலீடு அல்லது கட்டுப்பாடு குறிப்பிட்ட வரம்பை மீறும் கம்பெனிகள் 'high-risk' என வகைப்படுத்தப்பட்டு, பங்குதாரர் பதிவேடு, DBD தாக்கல்கள், நிதி ஆவணங்கள், ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் நேரடி தள ஆய்வு ஆகியவற்றின் மூலம் ஆழமான ஆய்வுக்கு உட்படுத்தப்படும். துறை தெளிவாக கூறுவது என்னவென்றால்: high-risk வகைப்படுத்தல் என்பது ஒரு தேர்வுக் கருவி மட்டுமே, குற்றத்தின் அறிகுறி அல்ல. பட்டியலில் இருப்பது தானாகவே குற்றவாளி என்று அர்த்தமல்ல.
நாமினி பங்குதாரராக இருந்தால் என்ன ஆபத்து?
1990களின் பிற்பகுதியில், ஆசிய நிதி நெருக்கடிக்குப் பிறகு, நிலச் சட்டத்தை (Land Code) தொடாமலேயே தாய்லாந்து தன் சொத்துச் சந்தையை வெளிநாட்டு மூலதனத்திற்கு திறந்தது. கண்டோமினியம் ஃப்ரீஹோல்டும், குத்தகையும் வெளிநாட்டினருக்கு அளிக்கப்பட்டன. நிலம் மட்டும் விலக்கப்பட்டது.
சந்தை பதிலளித்த வழி: 51% பங்குகள் தாய் நாட்டினரிடம் இருக்கும் ஒரு கம்பெனி, ஆனால் உண்மையான கட்டுப்பாடு எடையுள்ள வோட்டு உரிமையுள்ள முதன்மை பங்குகள், பங்கு அடமான ஒப்பந்தங்கள், மற்றும் அதிகாரப்பத்திரங்கள் மூலம் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளரிடம் இருக்கும். கோ சாமுய், ஹுவா ஹின், பூக்கெட்டின் மேற்குக் கடற்கரை முழுவதும் உள்ள வில்லாத் தொடர்கள் இப்படித்தான் அமைக்கப்பட்டுள்ளன.
Foreign Business Act-ன் கீழ் நாமினி உரிமை இன்னும் ஒரு குற்றவியல் விஷயம்: 1 லட்சம் முதல் 10 லட்சம் THB வரை அபராதம், மற்றும் மூன்று ஆண்டுகள் வரை சிறைத்தண்டனை, வெளிநாட்டு வாங்குபவருக்கும் முகப்பு பங்குதாரராக ஒப்புக்கொள்ளும் தாய் நாட்டவருக்கும் இருவருக்கும். தொழில் அறிக்கைகளின்படி, வெளிநாட்டு பங்கேற்பு உள்ள 46,000-க்கும் அதிகமான கம்பெனிகள் ஏற்கனவே நாடு முழுவதும் நாமினி கட்டமைப்பு சந்தேகத்தில் ஆய்வு செய்யப்பட்டு வருகின்றன.
நடைமுறையில் என்ன நடக்கும்? நில பறிமுதல் நிச்சயமா?
நிலச் சட்டம் அதிகாரிகளுக்கு சட்டவிரோதமாக பெறப்பட்ட நிலத்தை ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் விற்குமாறு உத்தரவிடும் அதிகாரத்தையும், அந்த உத்தரவை மீறினால் கட்டாய விற்பனையை நடத்தும் அதிகாரத்தையும் தருகிறது. ஆனால் நடைமுறையில், சந்தை பெருமளவு பறிமுதலைக் காணவில்லை, இப்போதும் அதை எதிர்பார்க்கக் கூடாது. அரசியல் ரீதியாக அது மிகவும் விலை உயர்ந்தது, ஏனெனில் ரிசார்ட் மாகாணங்களில் தேவையின் குறிப்பிடத்தக்க பங்கு வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களே.
யதார்த்தமான விளைவு அமைதியாகவும், சங்கடமாகவும் இருக்கும்: ஒரு high-risk கட்டமைப்பு மறுஆய்வில் இருக்கும் போது, விற்பனை மாதங்கள் தள்ளிப்போகும், வாங்குபவர் விலகும் போது தள்ளுபடி விலை அதிகரிக்கும்.
கம்பெனி vs குத்தகை: எதைத் தேர்வு செய்யலாம்?
என் பார்வையில், தாய் கம்பெனி மற்றும் பதிவு செய்யப்பட்ட நீண்ட கால குத்தகைக்கு இடையே தேர்வு செய்ய வேண்டியிருந்தால், குத்தகையை தேர்ந்தெடுங்கள். சானோத் (chanote) தலைப்பின் பின்புறத்தில் நில அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்பட்ட 30 ஆண்டு குத்தகை உரிமைகள் குறைவாக இருக்கலாம், ஆனால் அது ஆய்வில் சிக்கி அழிவதில்லை, மற்றும் உங்களை குற்றவியல் வழக்கின் பொருளாக மாற்றுவதில்லை. 49% வெளிநாட்டு உரிமை ஓட்டாவுக்குள் வரும் கண்டோமினியம் யூனிட் இன்னும் வெளிநாட்டினருக்கு கிடைக்கும் ஒரே முழு ஃப்ரீஹோல்ட் வடிவம், அது இன்னும் மிகவும் சாதாரணமான, ஆனால் மிகவும் பாதுகாப்பான தேர்வு.
ஆனால் கம்பெனி கட்டமைப்பை முழுவதுமாக தூக்கி எறிவது தவறு. உண்மையான வணிக நடவடிக்கை, உண்மையான தாய் கூட்டாளர்கள், முறையாக செலுத்தப்பட்ட மூலதனம், பல ஆண்டுகள் சுத்தமான தாக்கல்கள் உள்ள கம்பெனி ஆய்வை கடந்து செல்லும். ஆனால் அதற்கு உண்மையான பணமும், உண்மையான வணிகமும் தேவை, ஒரு காகித ஷெல் அல்ல.
50-60 லட்சம் THB பட்ஜெட்டில் முடிக்கப்பட்ட கண்டோமினியம் யூனிட் வாங்கினால், இதில் எதுவும் பொருந்தாது. கம்பெனி இல்லை, நாமினி இல்லை, மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பால் தூண்டப்படும் நிதி ஆதார சரிபார்ப்பும் இல்லை. அமைக்க எதுவும் இல்லை.
வில்லா ஏற்கனவே கம்பெனி மூலம் இருந்தால் என்ன செய்யலாம்?
இந்த வாரமே செய்யக்கூடிய ஒரு நடவடிக்கை: DBD கம்பெனி எக்ஸ்ட்ராக்ட் ஒன்றைக் கோரி, நில அலுவலகம் பார்க்கும் அதே தகவலை நீங்களும் பாருங்கள். இதற்கு செலவு மிகவும் குறைவு, ஒரு நாள் போதும். பங்குதாரர்கள் யார், மூலதனம் எப்படி செலுத்தப்பட்டது, உண்மையான அறிக்கை மற்றும் நடவடிக்கை இருக்கிறதா என்பதை பரிசோதிக்கவும். அதன் பிறகு, கம்பெனியை முழுமையான இணக்கத்திற்கு கொண்டு வருவதா, அல்லது பதிவு செய்யப்பட்ட குத்தகைக்கு மாறுவதா என்பதை தேர்வு செய்யுங்கள். இரண்டாவது பாதை பொதுவாக மறுவிற்பனையில் சிக்கல்களை எதிர்கொள்வதைவிட மலிவானது.
பரிவர்த்தனை பதிவுக்கு தாய் சட்ட வடிவத்தில் கடுமையாக எழுதப்பட்ட அதிகாரப்பத்திரம் அல்லது நேரடி வருகை தேவை. அலுவலகங்கள் நேரடி வருகையை வலியுறுத்துவதில் இப்போது கணிசமாக கடுமையாக மாறியுள்ளன. வரிசை, மதிப்பீடு, பேங்க் டிராஃப்ட் ஆகியவற்றுக்கு இரண்டு முதல் மூன்று வேலை நாட்கள் ஒதுக்குங்கள்.
மூலம்: Restate.ru