சுருக்கமான பதில்
தாய்லாந்தில் நாமினி (proxy) பங்குதாரர் மூலம் நிலம் அல்லது வில்லா வாங்கியிருந்தால், 2026ஆம் ஆண்டு நடைமுறைக்கு வந்துள்ள கடும் கண்காணிப்பு விதிகளால் உங்கள் சொத்து ஆபத்தில் இருக்கலாம். நாமினி அமைப்பு தெரிந்த புதிய நிறுவனப் பதிவுகள் 561-லிருந்து 141 ஆக, அதாவது 75% வரை குறைந்துவிட்டன. இது வெறும் புள்ளிவிவரம் அல்ல - ஏற்கெனவே இருக்கும் ஆயிரக்கணக்கான அமைப்புகளும் இப்போது கண்காணிப்பில் உள்ளன என்பதே உண்மை.
ஏன் இந்த மாற்றம்? DBD ஆணை என்ன சொல்கிறது?
தாய்லாந்தின் வணிக அமைச்சகம் (Ministry of Commerce) மற்றும் Department of Business Development (DBD) இணைந்து, நிறுவனப் பதிவு நிலையிலேயே நாமினி சந்தேகத்தை கண்டறியும் திறனை பெருமளவு மேம்படுத்திவிட்டன. 1 ஆகஸ்ட் 2026 முதல் நடைமுறையில் உள்ள DBD Order No. 2/2026, வெளிநாட்டவர் கட்டுப்பாட்டில் இருக்கும் நாமினி பங்குதாரர் அமைப்புகளை மூடுவதற்காகவே வடிவமைக்கப்பட்டது.
இந்த ஆணையின் கீழ், நிறுவனம் பதிவு செய்யும் நேரத்தில் மட்டுமல்ல, பங்குதாரர் மாற்றம் நடக்கும் ஒவ்வொரு தருணத்திலும் முதலீட்டு கட்டமைப்பு பற்றிய விரிவான விளக்கமும், மூலதனத்தின் தோற்றம் பற்றிய ஆதாரமும் சமர்ப்பிக்க வேண்டும்.
எண்கள் என்ன சொல்கின்றன?
- நாமினி அமைப்பு தெரியும் புதிய பதிவுகள்: 561-லிருந்து 141ஆக, 75% வீழ்ச்சி
- வெளிநாட்டவர் பங்கேற்பு 0.01-49.99% கொண்ட நிறுவனப் பதிவுகள்: 2026 முதல் காலாண்டில் 51% குறைவு, மே 1 முதல் 31 வரை 65% குறைவு
- 2026 நடுப்பகுதி வரையில், ஆபத்து பிரிவில் விழக்கூடிய நிறுவனங்கள் மொத்தம் சுமார் 119,000
- ஃபுகெட் மற்றும் கோ சாமுயில் தீவுகளில் நிலத்தில் கட்டப்பட்ட வில்லாக்களில் 40-60% நாமினி அமைப்பு அடையாளங்களுடன் வாங்கப்பட்டவை என மதிப்பீடுகள் கூறுகின்றன
இந்த எண்கள் தமிழக முதலீட்டாளர்களுக்கு ஒரு தெளிவான செய்தியை தருகின்றன: 'சட்டப்படி பாதுகாப்பானது' என நம்பப்பட்ட பழைய முறை இனி வேலை செய்யாது.
நாமினி நிறுவனம் என்றால் என்ன, அது ஏன் ஆபத்தானது?
Foreign Business Act 1999-ன் கீழ், கட்டுப்பாடு விதிக்கப்பட்ட செயல்பாடுகளில் (நிலம் வைத்திருப்பது உட்பட) வெளிநாட்டவர் 49%-க்கு மேல் பங்கு வைத்திருக்க முடியாது. இதை தவிர்க்க, தாய் நாட்டவர் பெயரில் 51% அல்லது அதற்கு மேல் பங்குகளை வைத்து, உண்மையான நிதி மற்றும் கட்டுப்பாட்டை வெளிநாட்டவர் வைத்திருக்கும் அமைப்புதான் 'நாமினி நிறுவனம்'. இதில் தாய் பங்குதாரர் உண்மையான மூலதனத்தை போடுவதோ, முடிவெடுப்பதோ இருக்காது. தாய் நீதிமன்றங்கள் இதை Foreign Business Act-ன் நேரடி மீறலாக கருதுகின்றன, மேலும் நாமினி நிரூபிக்கப்பட்டால் நிலத்தை கட்டாய விற்பனைக்கு உத்தரவிட்ட நிகழ்வுகளும் உள்ளன.
தண்டனை என்ன?
Foreign Business Act-ன் கீழ் நாமினி அமைப்பு பயன்படுத்தினால்:
- 3 ஆண்டுகள் வரை சிறை
- 10 லட்சம் THB வரை அபராதம்
- நீதிமன்றம் நிலத்தை கட்டாய விற்பனைக்கு உத்தரவிடலாம்
- தாய் நாமினி பங்குதாரருக்கும் குற்றவியல் பொறுப்பு உண்டு
நாமினி நிறுவனம் நடத்துவதற்கே வருடத்திற்கு 50,000-150,000 THB செலவாகும் என்பதும், அப்படியிருந்தும் அது எப்போது வேண்டுமானாலும் சட்டவிரோதம் என தீர்ப்பளிக்கப்படலாம் என்பதும் கவனிக்க வேண்டியது.
சட்டப்படி எப்படி வாங்கலாம்? மாற்று வழிகள்
வெளிநாட்டவர் தாய்லாந்தில் நிலத்தை நேரடியாக வைத்திருக்க முடியாது (Land Code, Section 86). ஆனால் மூன்று சட்டப்பூர்வ வழிகள் உள்ளன:
| வழி | விளக்கம் |
|---|---|
| நீண்ட கால குத்தகை (Leasehold) | 30 ஆண்டுகள், இரு முறை புதுப்பிக்கும் வாய்ப்புடன் (30+30+30) |
| ஃப்ரீஹோல்ட் கண்டோமினியம் | கட்டிடத்தில் வெளிநாட்டவர் ஒதுக்கீடு 49%-க்கு மிகாமல் இருந்தால் முழு உரிமையுடன் வைத்திருக்கலாம் |
| உசுஃபுரக்ட் (Usufruct) | வாழ்நாள் பயன்பாட்டு உரிமை, நில அமைச்சகத்தில் பதிவு செய்யப்படும் |
கண்டோ வாங்கும்போது, நிதி வெளிநாட்டிலிருந்து தாய் வங்கி மூலம் அனுப்பப்பட்டு, Foreign Exchange Transaction (FET) சான்றிதழ் பெறப்பட வேண்டும்.
இப்போது இருக்கும் நாமினி நிறுவனத்தை என்ன செய்யலாம்?
Department of Special Investigation (DSI) ஃபுகெட், கிராபி, சூராத் தானி போன்ற சுற்றுலா மாகாணங்களில் ஆய்வுகளை தீவிரப்படுத்தியுள்ளது. பங்குதாரர் மாற்றம், சொத்து விற்பனை, அல்லது மூன்றாம் நபர் புகார் - இவற்றில் ஏதேனும் ஒன்று நடந்தாலும் பழைய நாமினி நிறுவனம் விசாரணைக்கு உட்படலாம்.
தேர்வு இதுதான்: நாமினி நிறுவனத்தை குத்தகை அமைப்பாக மாற்றுவது. இதற்கு நிலத்தை தாய் நபர்/நிறுவனத்திற்கு விற்று, பின் குத்தகை ஒப்பந்தம் செய்ய வேண்டும். செலவு 1,00,000 - 3,00,000 THB (வரி, சட்ட கட்டணம் சேர்த்து). இது குற்றவியல் ஆபத்தை நீக்கி வெளிப்படைத்தன்மையை தரும்.
கண்டோ சந்தை பாதிக்கப்படுமா?
நேரடியாக இல்லை - ஃப்ரீஹோல்ட் கண்டோ முழுமையாக சட்டப்பூர்வமான வழியாக நீடிக்கும். மறைமுகமாக, முன்பு நாமினி மூலம் வில்லா வாங்கிய முதலீட்டாளர்கள் இப்போது பாதுகாப்பான மாற்றாக கண்டோ நோக்கி திரும்பலாம், இதனால் தேவை அதிகரிக்கக்கூடும்.
அடுத்த படி என்ன?
நிலச் சட்டத்தில் மாற்றம் செய்து வெளிநாட்டவருக்கு நேரடி நில உரிமை கொடுக்கும் எந்த முன்மொழிவும் 2026-ல் இல்லை. இடைவெளியில் மாற்றம் நடக்கும் என நம்பாதீர்கள். உங்கள் சொத்து நாமினி அமைப்பில் இருந்தால், ஆய்வு வருவதற்கு முன்பே தாய் பார் அசோசியேஷனில் பதிவு செய்யப்பட்ட, நில சட்ட அனுபவமுள்ள வழக்கறிஞர் மூலம் ஒரு உரிமை ஆய்வு (ownership audit) செய்து கொள்வது புத்திசாலித்தனம். இதற்கான ஆரம்ப ஆலோசனை கட்டணம் பொதுவாக 15,000-30,000 THB.
தாய்லாந்து சொத்து-ஐ தொடர்பு கொண்டு, உங்கள் நிலைமைக்கு ஏற்ற சட்டப்பூர்வ மாற்று வழியை தெரிந்து கொள்ளுங்கள்.
மூலம்: Thailand Business News