இப்போதே தெரிந்துகொள்ள வேண்டிய முக்கிய விடை
தாய்லாந்தின் கருவூலத் துறை (Treasury Department), நில நிர்ணய மதிப்பு (cadastral value) மற்றும் சந்தை விலை இடையே உள்ள பெரிய இடைவெளியை மூட புதிய மதிப்பீட்டு முறையை 2026-ல் அமல்படுத்துகிறது. பூக்கெட், பாட்டயா, கோ சமுய், பாங்காக் போன்ற பகுதிகளில் இந்த இடைவெளி 40% முதல் 300% வரை இருக்கிறது. 2027-ல் அடுத்த மதிப்பீட்டு சுழற்சி நடைமுறைக்கு வரும்போது, சொத்து மாற்றக் கட்டணம் மற்றும் ஆண்டுவாரி வரி இரண்டும் அதிகரிக்கும்.
ஏன் இந்த சீர்திருத்தம் இப்போது?
தமிழகத்தில் வீடு வாங்கும்போது 'கைடன்ஸ் மதிப்பு' என்பது நிஜ விலையிலிருந்து வேறுபட்டிருக்கும் என்பது நமக்கு தெரிந்த விஷயம். தாய்லாந்திலும் இதே நிலைமை நீண்டகாலமாக நீடித்தது. அதிகாரப்பூர்வ நில மதிப்பு (cadastral value) சந்தை விலையைவிட மிகவும் குறைவாக இருந்ததால், வாங்குவோர் மாற்றக் கட்டணத்தில் கணிசமாக சேமித்தனர். இப்போது தாய் அரசு இந்த இடைவெளியை மூட முடிவெடுத்திருக்கிறது.
குறிப்பிட்ட ஒரு தெருவில் அடுத்தடுத்த இரண்டு மனைகள் ஒரே அளவு, ஒரே வகை என்றாலும் வெவ்வேறு அதிகாரப்பூர்வ மதிப்பு இருந்தது - இந்த சீர்கேட்டையும் ஒழிக்க இந்த சீர்திருத்தம் வடிவமைக்கப்பட்டிருக்கிறது.
எங்கெல்லாம் எவ்வளவு பாதிப்பு?
தாய்லாந்தின் 77 மாவட்டங்களும் பாதிக்கப்படும். ஆனால் மிகவும் கடுமையான மாற்றங்கள் கீழ்கண்ட இடங்களில் எதிர்பார்க்கப்படுகின்றன:
| பகுதி | தற்போதைய இடைவெளி (தோராயம்) | கவலைப்பட வேண்டிய விஷயம் |
|---|---|---|
| பூக்கெட் மேற்கு கடலோரம் (Bang Tao, Laguna) | சந்தை விலையைவிட 2 முதல் 2.5 மடங்கு குறைவு | மாற்றக் கட்டணம் அதிகரிக்கும் |
| பாங்காக் Sukhumvit | நில மதிப்பு 600,000-800,000 THB/sq.wah; சந்தையில் 1.2-2.0 மில்லியன் THB/sq.wah | மிகப்பெரிய குறைபாடு |
| பாட்டயா (Jomtien, Pratumnak) | 40-60% இடைவெளி | வரி அடிப்படை உயரும் |
| கோ சமுய் (Chaweng, Bophut) | கணிசமான இடைவெளி | குத்தகை பதிவு செலவு உயரும் |
| ஈசான் (வடகிழக்கு) மாவட்டங்கள் | மிக சிறிய இடைவெளி | குறைந்த பாதிப்பு |
பாங்காக் Sukhumvit, Silom, Sathorn போன்ற மத்திய மாவட்டங்களில் தற்போதைய நில மதிப்பு 600,000-800,000 THB per square wah (1 square wah = 4 சதுர மீட்டர்) என்று இருக்கும்போது, சந்தை பரிமாற்றங்கள் 1.2-2.0 மில்லியன் THB per square wah என்ற அளவில் நடக்கின்றன. இந்த அளவு வித்தியாசம் மிகவும் தெளிவான உதாரணம்.
முதலீட்டாளரின் பணப்பையில் என்ன மாறும்?
சொத்து மாற்றக் கட்டணம்
தாய்லாந்தில் சொத்து வாங்கும்போது மாற்றக் கட்டணம் 2% - இது நிர்ணய மதிப்பு அல்லது ஒப்பந்த விலை எது அதிகமோ அதன் மேல் கணக்கிடப்படும். புதிய மதிப்பீட்டுக்குப் பிறகு நிர்ணய மதிப்பு சந்தை விலையை நெருங்கும்போது, இந்த கட்டணத்தின் அடிப்படை தானே பெரிதாகும். ஒட்டுமொத்த பரிவர்த்தனை செலவு 5-15% வரை உயரலாம் என்று சந்தை நிபுணர்கள் மதிப்பிடுகின்றனர்.
ஆண்டுவாரி நில மற்றும் கட்டிட வரி
தாய்லாந்தில் 2020-ல் அறிமுகமான 'Land and Building Tax' நிர்ணய மதிப்பின் அடிப்படையில் கணக்கிடப்படுகிறது:
- குடியிருப்பு சொத்து: 0.01%
- காலி மனை: 0.7% வரை
நிர்ணய மதிப்பு உயர்ந்தால் இந்த வரியும் நேரடியாக உயரும். பிரீமியம் இடங்களில் வாடகை வருவாய் (rental yield) 5-7% per year என்று இருக்கும்போது, வரி அதிகரிப்பால் நிகர வருவாய் 0.1-0.3 சதவீத புள்ளிகள் குறையும் என்று மதிப்பிடப்படுகிறது. இது ஒட்டுமொத்த முதலீட்டை ரத்து செய்யும் அளவு இல்லை, ஆனால் கணக்கில் வைத்துக்கொள்ள வேண்டியது.
குத்தகை ஒப்பந்தம் (Leasehold)
30 ஆண்டு நீண்டகால குத்தகை ஒப்பந்தம் பதிவு செய்ய 1.1% கட்டணம் - இது முழு குத்தகை காலத்திற்கான மொத்த தொகையின் மேல் கணக்கிடப்படும். நிர்ணய மதிப்பு அதிகரித்தால் இந்த பதிவு செலவும் உயரும்.
நாமினி ஒழிப்பு நடவடிக்கையும் இந்த சீர்திருத்தமும்
தாய் அரசு இப்போது பூக்கெட், கிரபி, பாங்னா, பாங்காக், சியாங் மாய் ஆகிய இடங்களில் 'நாமினி' பெயரில் நிலம் வைத்திருக்கும் தாய் நிறுவனங்கள் மீது கடும் நடவடிக்கை எடுக்கிறது. நூற்றுக்கணக்கான கைதுகள், ஆயிரக்கணக்கான நிறுவனங்கள் ஆய்வின் கீழ் இருக்கின்றன.
இந்த நடவடிக்கை மற்றும் நிர்ணய மதிப்பீட்டு சீர்திருத்தம் ஆகிய இரண்டும் ஒன்றை ஒன்று வலுப்படுத்துகின்றன. அதிகாரிகள் சொத்து பரிசோதனை செய்யும்போது, பதிவில் உள்ள அதிகாரப்பூர்வ நில மதிப்பு மிக முக்கிய ஆவணமாகிறது. சட்டப்பூர்வமான வழியில் - 'freehold condominium', leasehold, அல்லது superficies மூலம் - சொத்து வைத்திருப்பவர்களுக்கு இந்த வெளிப்படையான மதிப்பீட்டு முறை உண்மையில் நன்மையானது.
மதிப்பீட்டை சவால் செய்யலாமா?
ஆம். புதிய மதிப்பீடுகள் வெளியிடப்பட்ட பிறகு, சொத்து உரிமையாளர்களுக்கு 60 நாட்கள் கருவூலத் துறையில் மேல்முறையீடு செய்ய வாய்ப்பு உண்டு. லைசென்ஸ் பெற்ற தாய் மதிப்பீட்டாளரிடம் சுயாதீன மதிப்பீடு பெற்று சமர்ப்பித்தால் மட்டும் வெற்றி கிடைக்கலாம் - வெற்றி வாய்ப்பு அரிது, ஆனால் சாத்தியம் இல்லாதது அல்ல.
தற்போதைய நிர்ணய மதிப்பை தெரிந்துகொள்ள treasury.go.th வலைதளத்தில் நிலத்தின் சான்றோட் (chanote) எண் மூலம் தேடலாம். நேரில் அறிய வேண்டுமெனில் உள்ளூர் நில அலுவலகத்தில் கேட்கலாம்.
முக்கிய தகவல்கள் - ஒரு பார்வையில்
- தாய் நிர்ணய மதிப்பீடுகள் ஒவ்வொரு நான்கு ஆண்டுகளுக்கும் ஒருமுறை புதுப்பிக்கப்படும். கடைசி சுழற்சி 2023-ல் முடிந்தது; அடுத்தது 2027-ல்.
- இந்த சீர்திருத்தம் நிலத்திற்கு மட்டும் பொருந்தும். கட்டிடம் மற்றும் கட்டமைப்பு மதிப்பீடு தனிப்பட்ட முறையில் நடைபெறும்.
- கான்டோமினியம் முதலீட்டாளர்கள் அடுத்த மதிப்பீட்டு சுழற்சியில் 15-30% வரை வரிச் சுமை அதிகரிப்பை எதிர்பார்க்கலாம்.
- வெளிநாட்டு வாங்குவோர் தாய் குடிமக்களுக்கு நிகரான அதே வரி விகிதம் செலுத்துவார்கள் - அந்நியர்களுக்கு என்று தனி வரி எதுவும் இல்லை.
2027-க்கு முன்பே வாங்க வேண்டுமா?
இது முதலீட்டின் வகை மற்றும் இடத்தை பொறுத்தது:
- தாய் நிறுவனம் மூலம் நிலம் அல்லது பூக்கெட்டில் leasehold வாங்க திட்டமிட்டிருந்தால், 2027-க்கு முன்பே முடிக்குவது தற்போதைய கட்டண அளவை பூட்டிவிடும்.
- Freehold condominium வாங்குவோருக்கு உடனடி நிதி பாதிப்பு ஒப்பீட்டளவில் குறைவு. ஆனால் நீண்டகால சொத்து வைத்திருக்கும் செலவை கணக்கிடும்போது இந்த மாற்றத்தை சேர்க்க வேண்டும்.
தாய்லாந்து சொத்து குழு உங்கள் குறிப்பிட்ட சூழ்நிலைக்கு ஏற்ற வழிகாட்டுதல் வழங்க தயாராக இருக்கிறது.
ஆதாரம்: Bangkok Post