தாய்லாந்தில் வில்லா அல்லது நிலம் வாங்க ஆசைப்படும் தமிழ் முதலீட்டாளர்களே, இந்த செய்தி உங்களுக்குத்தான். ஒரு தாய் நண்பரோ, டிரைவரோ, முன்னாள் பார்ட்னரோ பெயரில் நிலத்தை பதிவு செய்து வைத்திருந்தால், 2026-இல் அது பாதுகாப்பான ஏற்பாடாக இருக்காது என்பதை பிரதமர் அனுடின் சார்ன்விராகுல் அறிவித்துவிட்டார்.
சுருக்கமான பதில்: தாய்லாந்து அரசு நாட்டு முழுவதும், அதாவது எல்லா 77 மாகாணங்களிலும், நாமினி நில உரிமை கட்டமைப்புகளை கண்டறிய தணிக்கை நடத்த உத்தரவிட்டுள்ளது. இதற்கு காரணம் Eastern Economic Corridor (EEC) பகுதிக்குள் அதிகரித்த சீன முதலீடு என்றாலும், புக்கெட், கோ சாமுய், சியாங் மாய் போன்ற ரிசார்ட் பகுதிகளும் இதே கண்காணிப்பின் கீழ் வருகின்றன. நாமினி மூலம் நிலம் வைத்திருப்பவர்களுக்கு நிலத்தை கட்டாய விற்பனை செய்ய நேரிடலாம், அத்துடன் அபராதமும் சிறை தண்டனையும் விதிக்கப்படலாம்.
ஏன் இந்த திடீர் நடவடிக்கை?
சோன்பூரி, ரயாங், சசொயங்சாவோ ஆகிய மூன்று மாகாணங்களைக் கொண்ட Eastern Economic Corridor (EEC) பகுதிக்குள் சீன மூலதனம் பெருமளவில் புகுந்திருப்பதே இந்த திடீர் விழிப்புக்கு காரணம். EECO தரவின்படி, 2025 இறுதிக்குள் இந்த மண்டலத்தில் அறிவிக்கப்பட்ட மொத்த முதலீடு 1.9 டிரில்லியன் THB-ஐ தாண்டிவிட்டது. இது தாய் அரசுக்கு பெருமையான தேசிய திட்டமாக இருப்பதால், மறைமுக வெளிநாட்டு கட்டுப்பாட்டில் நிலங்கள் போவதை அரசு அனுமதிக்கத் தயாராக இல்லை.
ஆனால் இதை EEC மட்டுமே பாதிக்கும் என நினைத்துவிடாதீர்கள். தாய்லாந்தின் Department of Lands (நில துறை)க்கு பிரதமரிடமிருந்து நேரடி உத்தரவு கிடைத்துள்ளது: நாடு முழுவதும் நில பதிவேடுகளை தணிக்கை செய்யுங்கள் என்று. புக்கெட் போன்ற பிரபல ரிசார்ட் இடங்களும் இதில் அடங்கும்.
நாமினி கட்டமைப்பு எப்படி வேலை செய்கிறது, ஏன் ஆபத்தானது?
பொதுவான நாமினி ஏற்பாடு இப்படி இருக்கும்: ஒரு வெளிநாட்டவர் நிலம் வாங்க பணம் கொடுக்கிறார், ஆனால் அந்த நிலம் ஒரு தாய் நபர் பெயரில் (பெரும்பாலும் முன்னாள் துணை, டிரைவர் அல்லது அறிமுகஸ்தர்) சட்டப்படி பதிவாகிறது. காகிதத்தில் அந்த நிலம் முழுவதுமாக அந்த தாய் நபருக்கே சொந்தமானது.
தாய்லாந்தின் Land Code Act-ன் Section 96 வெளிநாட்டவர் நேரடியாக நிலம் வைத்திருப்பதை தடை செய்கிறது. இதை மீறினால் 20,000 THB வரை அபராதமும், நிலத்தை கட்டாய விற்பனை செய்ய வேண்டிய நிலைமையும் ஏற்படும். மேலும் மோசமானது என்னவெனில், Foreign Business Act-ன் Section 36-ன் கீழ், நாமினி கட்டமைப்பு பயன்படுத்துவது 3 வருடங்கள் வரை சிறை தண்டனையும், 1 மில்லியன் THB வரை அபராதமும் விதிக்கக்கூடிய குற்றமாகும்.
2024-2025-இல் புக்கெட்டில் ஏற்கனவே இதற்கான முன்னுதாரணங்கள் நடந்துவிட்டன. வங்கி பரிமாற்றங்களை தொடர்ந்து ஆராய்ந்து, நில துறை நாமினி உரிமையை நிரூபித்து கட்டாய விற்பனை செய்யுமாறு உத்தரவிட்ட நிகழ்வுகள் உள்ளன.
இது புதிதா? முந்தைய முயற்சிகளிலிருந்து இது எப்படி வேறுபடுகிறது?
இது முதல் முறை அல்ல. நாமினி கட்டமைப்புகளுக்கு எதிராக 2006, 2014, 2019-இல் இதே போன்ற பிரச்சாரங்கள் நடந்தன. ஆனால் 2026 அடிப்படையிலேயே வேறுபட்டது. இப்போது அதிகாரிகளிடம் டிஜிட்டல் நில பதிவேடுகள், வங்கி பரிவர்த்தனை தரவு, மற்றும் Anti-Money Laundering Office (AMLO) மூலம் குறுக்கு சரிபார்ப்பு திறன் உள்ளது. தொழில்நுட்ப ரீதியாக நாமினி திட்டத்தை கண்டறிவது இப்போது கணிசமாக எளிதாகிவிட்டது.
இந்த கண்காணிப்பு அலை சீன முதலீட்டாளர்களை மட்டும் குறிவைக்கவில்லை என்பதை கவனத்தில் கொள்ளுங்கள். எல்லா தேசிய இனத்தவரையும் இது பாதிக்கும், இந்திய, தமிழ் முதலீட்டாளர்கள் உட்பட.
நடைமுறையில் இது என்ன அர்த்தம்?
நீங்கள் ஒரு வில்லா அல்லது நிலத்தை தாய் நபர் பெயரில் வைத்திருந்தால், உங்கள் நிலைமை இப்போது பலவீனமாகிவிட்டது. Department of Lands பணப்புழக்கத்தை ஆராய்கிறது: யார் அந்த சொத்துக்கு பணம் கொடுத்தார்கள், யார் அதன் பராமரிப்பு செலவை ஏற்கிறார்கள், உண்மையில் யார் அங்கு வசிக்கிறார்கள். இந்த முறை நாமினி உரிமையை சுட்டிக்காட்டினால், விளைவுகள் கடுமையானவை: 180 நாட்களுக்குள் கட்டாய விற்பனை, நிதி அபராதங்கள், மற்றும் குற்றவியல் வழக்கு.
சட்டப்படி பாதுகாப்பான மாற்று வழிகள் என்ன?
நல்ல செய்தி என்னவெனில், சட்டப்படி வேலை செய்யும் மாற்று வழிகள் இருக்கின்றன:
- 30 வருட leasehold: Land Department-இல் பதிவு செய்யப்பட்ட நீண்டகால குத்தகை உங்கள் பயன்பாட்டு உரிமையை பாதுகாக்கும், புதுப்பிக்கும் விருப்பங்களுடன்
- கண்டோமினியம் வாங்குதல்: வெளிநாட்டு ஒதுக்கீட்டு அளவுக்குள் (49%) கண்டோ யூனிட் வாங்கினால் முழு freehold உரிமை கிடைக்கும்
- உண்மையான தாய் நிறுவனம்: உண்மையான வணிக நடவடிக்கை மற்றும் உண்மையான தாய் பங்குதாரர்களுடன் நிறுவனம் மூலம் உரிமை கட்டமைப்பது அனுமதிக்கப்படுகிறது, ஆனால் இது சட்ட ரீதியாக குறையற்ற செயல்படுத்தலை கோருகிறது
கவனிக்க வேண்டியது: 49%-க்கு மேல் வெளிநாட்டு பங்குடமையுள்ள தாய் நிறுவனங்கள் வெளிநாட்டு நிறுவனங்களாக வகைப்படுத்தப்பட்டு நிலம் வைத்திருக்க முடியாது.
கண்டோமினியங்கள் பாதுகாப்பானதா?
ஆம், முழுமையாக. புக்கெட் அல்லது எங்கும் உள்ள கண்டோமினியம் திட்டங்களில் வெளிநாட்டவர்கள் 49% வரை யூனிட்டுகளை Condominium Act-ன் கீழ் சட்டப்படி முழுமையாக (freehold) சொந்தமாக்கிக்கொள்ள முடியும். இந்த தணிக்கை கண்டோ உரிமையாளர்களை பாதிக்காது.
சந்தை அளவு என்ன?
சந்தை மதிப்பீடுகளின்படி, புக்கெட் மற்றும் பட்டாயாவில் உள்ள வில்லாக்களில் 10 முதல் 15% வரை நாமினி ஏற்பாடுகள் மூலம் கட்டமைக்கப்பட்டிருக்கின்றன. இதன் அர்த்தம், இந்த தணிக்கை பெரிய அளவில் சொத்து சந்தையை பாதிக்கும் சாத்தியம் உள்ளது.
இப்போது நீங்கள் என்ன செய்ய வேண்டும்?
2026 முடிவதற்குள், தாய் தனிநபர்கள் தொடர்பான உங்கள் எல்லா உரிமை கட்டமைப்புகளையும் மறுஆய்வு செய்து, முழுமையான சட்ட தணிக்கை நடத்துவது அறிவுறுத்தப்படுகிறது. உங்கள் வில்லா அல்லது நிலம் தாய் நாமினி பெயரில் இருந்தால், தாமதிக்காமல் தாய் நில சட்டத்தில் நிபுணத்துவம் பெற்ற உரிமதாரி வழக்கறிஞரை அணுகுங்கள். Leasehold கட்டமைப்புக்கு மாற்றுவது, சொத்தை விற்பது, அல்லது முழுமையாக சட்டபூர்வமான கட்டமைப்பின் மூலம் மறுசீரமைப்பது ஆகிய வழிகள் உள்ளன.
தாய்லாந்து சொத்து அணி, இதுபோன்ற சட்ட மாற்றங்களை கவனித்து, பாதுகாப்பான முதலீட்டு வழிகளை ஆலோசிக்க உதவும் நம்பகமான வழிகாட்டியாக இருக்க முடியும்.
ஆதாரம்: EECO (Eastern Economic Corridor Office)
FAQ
தாய்லாந்தில் நாமினி நில உரிமை என்றால் என்ன?
இது ஒரு ஏற்பாடு, இதில் வெளிநாட்டவர் நிலம் வாங்க நிதியளிக்கிறார், ஆனால் தாய் நபர் சட்டப்படி உரிமையாளராக பதிவாகிறார். தாய் சட்டப்படி, இது Land Code Act மற்றும் Foreign Business Act இரண்டையும் மீறுகிறது.
நாமினி உரிமைக்கு தண்டனை என்ன?
Foreign Business Act-ன் கீழ் 1 மில்லியன் THB வரை அபராதமும் 3 வருடங்கள் வரை சிறை தண்டனையும் விதிக்கப்படலாம். Department of Lands 180 நாட்களுக்குள் சொத்தை கட்டாய விற்பனை செய்ய உத்தரவிடவும் முடியும்.
இந்த தணிக்கை கண்டோமினியம் உரிமையாளர்களை பாதிக்குமா?
இல்லை. திட்டத்தின் வெளிநாட்டு ஒதுக்கீடு (மொத்த floor area-ன் 49%) மீறப்படாதவரை, வெளிநாட்டவர்கள் கண்டோமினியம் யூனிட்டுகளை சட்டப்படி வைத்திருக்கும் உரிமையை தக்க வைத்திருக்கிறார்கள். இது Condominium Act B.E. 2522-ன் கீழ் நிர்வகிக்கப்படுகிறது.
வெளிநாட்டவர் தாய்லாந்தில் சட்டப்படி நிலம் வாங்க முடியுமா?
நேரடி நில உரிமை தடை செய்யப்பட்டுள்ளது, அரிதான விதிவிலக்குகள் மட்டுமே (BOI மூலம் 40 மில்லியன் THB அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட முதலீடுகள்). சட்டப்படி மாற்று வழிகளாக நீண்டகால leasehold, freehold-ன் கீழ் கண்டோமினியம் வாங்குதல், அல்லது உண்மையாக இயங்கும் தாய் நிறுவனம் மூலம் உரிமை ஆகியவை உள்ளன.
எனது வில்லா தாய் நாமினி பெயரில் பதிவாகி இருந்தால் என்ன செய்வது?
தாய் நில சட்டத்தில் நிபுணத்துவம் பெற்ற உரிமதாரி வழக்கறிஞரை உடனடியாக அணுகுங்கள். Leasehold கட்டமைப்புக்கு மாற்றுவது, சொத்தை விற்பது, அல்லது முழுமையாக சட்டபூர்வமான கட்டமைப்பின் மூலம் மறுசீரமைப்பது ஆகியவை விருப்பங்கள்.
இந்த தணிக்கை ஒரு குறிப்பிட்ட தேசியத்தினரை மட்டும் குறிவைக்கிறதா?
இல்லை. EEC-க்குள் சீன மூலதன வரவே இதற்கு தூண்டுதலாக இருந்தாலும், இந்த ஆய்வுகள் தேசியத்தை பொருட்படுத்தாமல் நாடு முழுவதும் உள்ள எல்லா வெளிநாட்டு உரிமை கட்டமைப்புகளையும் உள்ளடக்கும்.
2026-இல் EEC பகுதியில் சொத்து வாங்குவது பாதுகாப்பானதா?
ஆம், சட்டப்படியான உரிமை கட்டமைப்புகள் பயன்படுத்தப்பட்டால். EEC மண்டலத்திற்குள் உள்ள பட்டாயா மற்றும் ஸ்ரீ ராச்சாவில் உள்ள கண்டோமினியங்கள் வெளிநாட்டவர்களுக்கு freehold அடிப்படையில் கிடைக்கின்றன. நிலத்தை leasehold ஏற்பாடுகள் மூலம் மட்டுமே பாதுகாக்க முடியும்.
மொத்தத்தில் சொல்வதென்றால், தாய்லாந்தில் விளைவுகள் இல்லாத நாமினி திட்டங்களின் காலம் முடிவுக்கு வந்துவிட்டது. 2026 பிரச்சாரத்திற்கு டிஜிட்டல் அமலாக்க கருவிகளும் பிரதமர் மட்டத்தில் அரசியல் விருப்பமும் ஆதரவாக உள்ளன. தணிக்கை உங்களிடம் வருவதற்கு முன், இப்போதே உங்கள் உரிமை கட்டமைப்பை மறுஆய்வு செய்யுங்கள்.
தாய்லாந்தில் முதலீடு செய்ய தயாரா? சரியான சொத்தை கண்டறிய எங்கள் நிபுணர்கள் உதவுவார்கள்.