முதலில் சுருக்கமான பதில்
தாய்லாந்தில் கண்டோமினியம் விற்பனை மந்தமாக இருப்பதால், அதற்கு அடிப்படையாக இருக்கும் நிலத்தின் விலையே கண்டோவை விட வேகமாக இறங்கி வருகிறது. கட்டிடம் கட்டுபவர்கள் புதிய நிலம் வாங்குவதை நிறுத்திவிட்டதால், நில உரிமையாளர்கள் விலையைக் குறைத்து விற்க வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளனர். வருடக்கணக்கில் சரியான நேரத்திற்காக காத்திருந்த முதலீட்டாளர்களுக்கு இது ஒரு உண்மையான வாய்ப்பு, ஆனாலும் ஒவ்வொரு நிலத்துண்டும் வாங்கத் தகுதியானது அல்ல.
இதை நமது சொந்த ஊகமாக நினைக்க வேண்டாம் - Bangkok Post பத்திரிகை தெரிவிப்பது போல, கண்டோவிற்கான தேவை பலவீனமாக இருப்பது நேரடியாக நாடு முழுவதும் நில விலைகளின் மீது அழுத்தம் கொடுக்கிறது. கடந்த சில ஆண்டுகளாக அதிக அளவில் நடந்த கட்டுமானப் பணிகள் காரணமாக, விற்காத யூனிட்டுகள் அதிகமாகக் குவிந்துவிட்டன. இதனால் டெவலப்பர்களுக்கு புதிய நிலம் வாங்க வேண்டிய அவசியமே இல்லாமல் போய்விட்டது. இதன் விளைவாக ஒரு சங்கிலித் தொடர் நடக்கிறது: நில வாங்குபவர்கள் குறைவு, விலைகள் இறக்கம்.
ஏன் இந்த சரிவு நடக்கிறது?
இதன் பின்னணி மிகவும் எளிமையானது. டெவலப்பர்களால் தங்கள் கண்டோ யூனிட்டுகளை விற்க முடியாதபோது, அவர்கள் புதிய நிலம் வாங்குவதை நிறுத்திவிடுகிறார்கள். வாங்குபவர் இல்லாத நிலம் தன் லிக்விடிட்டியை (liquidity) இழக்கிறது, பணம் தேவைப்படும் உரிமையாளர்கள் தங்கள் கேட்கும் விலையைக் குறைக்க வேண்டியதாகிறது.
இடம் இங்கு மிகப் பெரிய பங்கு வகிக்கிறது. பாங்காக்கின் மையப் பகுதிகளான சிலோம் (Silom), சத்தோர்ன் (Sathorn), அசோக் ஸ்டேஷன் வரையிலான சுகும்வித் (Sukhumvit) பகுதிகள் முற்றிலும் வேறு ஒரு உலகில் இயங்குகின்றன. இங்கு கிடைக்கக்கூடிய நிலம் மிகவும் அரிது, புதிய திட்டங்கள் கட்டுமானம் முடிவதற்கு முன்பே விற்றுத் தீர்ந்துவிடுகின்றன. சரிவின் அழுத்தம் அதற்குப் பதிலாக புறநகர்ப் பகுதிகளான பாங் நா (Bang Na), மின் புரி (Min Buri), ராங்சிட் (Rangsit) போன்ற பகுதிகளிலும், அதிக இருப்பு சுமையுள்ள ரிசார்ட் மண்டலங்களிலும் விழுகிறது.
எண்களில் உண்மை நிலை என்ன?
- 2026-ன் முதல் காலாண்டில் பாங்காக்கில் புதிய கண்டோ ஏற்பாடுகள் 2024-ன் அதே காலகட்டத்துடன் ஒப்பிடும்போது கிட்டத்தட்ட 30-35% வீதம் குறைந்துள்ளன
- சான்சிரி (Sansiri), அனந்தா (Ananda), ஓரிஜின் ப்ராபர்ட்டி (Origin Property) போன்ற முன்னணி தாய் டெவலப்பர்கள், நில வாங்குதலைக் குறைப்பது குறித்து 2025-ல் ஏற்கனவே பொதுவெளியில் அறிவித்திருந்தனர்
- பாங்காக்கின் வெளிப்புற புறநகர்ப் பகுதிகளில் (BTS, MRT ரயில் பாதைகளுக்கு அப்பாலுள்ள மண்டலங்கள்) சராசரி நில விலைகள் 2023-ல் இருந்த உச்சத்திலிருந்து 10-18% வரை குறைந்துள்ளன
- பட்டாயா இன்னும் அதிக இருப்பு உள்ள சந்தைகளில் ஒன்று: CBRE Thailand தரவுகளின்படி, தற்போதைய சரிவு தொடங்குவதற்கு முன்பே சில பகுதிகளில் விற்காத கண்டோ பங்கு 50%-ஐ கடந்துவிட்டது
- புக்கெட்டில் வில்லாக்களுக்கான நிலம் இன்னும் மெதுவாகவே மதிப்பிழக்கிறது, ஏனெனில் வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களின் வில்லா தேவை தொடர்ந்து உறுதியாக உள்ளது
- REIC தரவுகளின் அடிப்படையில், நாடு முழுவதும் சந்தை அழுத்தத்தின் மற்றொரு அறிகுறியாக, முதல் காலாண்டில் நில பிரிவினை மற்றும் கட்டுமான அனுமதிகள் கடுமையாக வீழ்ச்சியடைந்துள்ளன, 5,783 நிலத்துண்டுகளுக்கு மட்டுமே அனுமதி வழங்கப்பட்டது, இது முந்தைய ஆண்டைவிட 45.7% குறைவு. ஆனாலும் அடமான கடன் வழங்கல் 11.1% அதிகரித்துள்ளது, இது பெரும்பாலும் 3 மில்லியன் THB-க்கு கீழான பிரிவிலேயே குவிந்துள்ளது
- வெளிநாட்டினர் இன்னும் தாய்லாந்தில் நேரடியாக நிலத்தை சொந்தமாக்க முடியாது; முக்கிய வழிகள் நீண்டகால லீஸ்ஹோல்ட் (30+30+30 ஆண்டுகள் வரை) அல்லது தாய் நிறுவன கட்டமைப்பின் மூலம் உரிமை மட்டுமே
பெரிய முதலீட்டாளர்கள் என்ன செய்கிறார்கள்?
நிறுவன அளவிலான வாங்குபவர்களின் நடத்தையை கவனிக்க வேண்டியது அவசியம். Knight Frank Thailand தகவலின்படி, சிங்கப்பூர் மற்றும் ஹாங்காங்கிலிருந்து வந்த பெரிய முதலீட்டு நிதிகள் 2025-ன் இரண்டாம் பாதியில் பாங்காக்கில் நில வாங்குதலை அதிகரித்தன. விழும் சந்தையில் 'ஸ்மார்ட் மணி' (பெரிய அனுபவமிக்க முதலீட்டாளர்கள்) நுழைவது, விலை அடிமட்டத்தை நெருங்கி வருகிறது என்பதற்கான ஒரு பாரம்பரிய அறிகுறியாகும். இந்த வெளிநாட்டு ஆர்வம் தொடர்வது வேறு இடங்களிலும் தெரிகிறது: கட்டுமான வேகம் மந்தமாக இருந்தாலும், புக்கெட் வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களிடமிருந்தும், வாடகைக்கு எடுப்பவர்களிடமிருந்தும் தொடர்ந்து ஆர்வத்தை ஈர்த்து வருகிறது. இதற்கிடையில், தாய்லாந்தின் மொத்த சந்தையில் தற்போது சுமார் 6,00,000 விற்காத சொத்துகள் உள்ளன, இது நாடு முழுவதும் விலைகளின் மீது அழுத்தத்தை தொடர்ந்து ஏற்படுத்துகிறது.
தமிழ் முதலீட்டாளர்கள் அறிய வேண்டிய சட்ட வரம்புகள்
தாய்லாந்தில் வெளிநாட்டவராக நிலம் வாங்குவது சட்ட ரீதியாக நேரடியானது அல்ல. முழுமையான உரிமையுடன் (freehold) நிலத்தை சொந்தமாக்குவது சாத்தியமில்லை. மிகவும் பொதுவான வழிமுறை நீண்டகால லீஸ்ஹோல்ட் ஒப்பந்தமாகும், இது பொதுவாக 30 ஆண்டுகளுக்கு புதுப்பிக்கும் வாய்ப்புடன் இருக்கும். மற்றொரு வழி, தாய் நிறுவனம் ஒன்றை உருவாக்குவது; இதற்கு கவனமான சட்ட கட்டமைப்பு அவசியம், மேலும் நாமினி ஏற்பாடுகள் மீதான அதிகாரிகளின் கண்காணிப்பு அதிகரித்து வருவதால், இது ஒரு ஒழுங்குமுறை ரிஸ்க்கையும் கொண்டுள்ளது. தாய்லாந்து சொத்து போன்ற அனுபவமிக்க ஆலோசகர்களின் உதவியுடன் இதை சரிபார்த்துக்கொள்வது புத்திசாலித்தனம்.
இப்போது என்ன செய்யலாம்?
மொத்த சந்தை குறியீடுகளை பார்ப்பதை விட, குறிப்பிட்ட இடங்களை கவனமாக கண்காணிக்க வேண்டும். மையப் பகுதி விலைகளுக்கும் புறநகர் விலைகளுக்கும் இடையிலான இடைவெளி இன்னும் விரிவடையும். பட்டாயாவும் பாங்காக் புறநகர்ப் பகுதிகளும் அதிக தள்ளுபடிகளை வழங்கினாலும், அங்கு லிக்விடிட்டி ரிஸ்க் அதிகம். புக்கெட்டின் வில்லா நிலம், குறிப்பாக மேற்குக் கடற்கரை பகுதி, நிலையான வெளிநாட்டு தேவை மற்றும் குறைந்த இருப்பு காரணமாக தன் மதிப்பை நன்றாக தக்க வைத்துக்கொள்கிறது.
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
2026-ல் தாய்லாந்தில் நிலவிலை ஏன் குறைகிறது?
முக்கிய காரணம் பலவீனமான கண்டோமினியம் சந்தை. டெவலப்பர்கள் அதிக அளவில் யூனிட்டுகளை கட்டிவிட்டு விற்க முடியாமல் தேங்கிவிட்டனர், இதனால் அவர்கள் புதிய நிலம் வாங்குவதை நிறுத்தி, தேவை குறைந்து விலைகள் இறங்கியுள்ளன.
தாய்லாந்தில் எந்த பகுதியில் நிலவிலை வேகமாக குறைந்து வருகிறது?
மிகக் கடுமையான சரிவு பாங்காக்கின் தொலைதூர ரயில் பாதைகளுக்கு அப்பாலான புறநகர்ப் பகுதிகளிலும், பட்டாயாவிலும், அதிக இருப்பு உள்ள சில புக்கெட் மாவட்டங்களிலும் காணப்படுகிறது.
வெளிநாட்டவர் தாய்லாந்தில் நிலம் வாங்க முடியுமா?
நேரடியாக முடியாது. வெளிநாட்டவர்கள் நிலத்தை freehold உரிமையாக வைத்திருக்க முடியாது. கிடைக்கும் வழிகள் நீண்டகால லீஸ்ஹோல்ட் ஒப்பந்தங்கள் அல்லது சரியாக கட்டமைக்கப்பட்ட தாய் நிறுவனத்தின் மூலம் வாங்குவது மட்டுமே.
தற்போது தாய்லாந்தில் நிலத்தில் முதலீடு செய்ய இது சரியான நேரமா?
தற்போதைய சரிவு, குறிப்பாக நல்ல வாய்ப்புள்ள பாங்காக் மற்றும் புக்கெட் இடங்களில், குறைந்த விலையில் நுழையும் வாய்ப்பை உருவாக்குகிறது. இருப்பினும் ஒவ்வொரு நிலத்துண்டையும் தனித்தனியாக சட்டநிலை, ஜோனிங், உள்கட்டமைப்பு திட்டங்கள் ஆகியவற்றை சரிபார்த்த பின்னரே முடிவெடுக்க வேண்டும்.
நில விலை சரிவு எவ்வளவு காலம் நீடிக்கும்?
சந்தை மதிப்பீடுகளின்படி, இந்த கீழ்நோக்கிய அழுத்தம் குறைந்தபட்சம் 2026 இறுதி வரை தொடரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. டெவலப்பர்கள் தங்கள் இருப்பு கண்டோக்களை விற்று முடித்து மீண்டும் நிலம் வாங்கத் தொடங்கும்போது சந்தை மீட்சி காணத் தொடங்கும்.
வெளிநாட்டவராக தாய்லாந்தில் நிலம் வாங்குவதில் என்ன ரிஸ்க்குகள் உள்ளன?
முக்கிய ரிஸ்க்குகளில், நேரடி உரிமை வைத்திருக்க இயலாமை, நிறுவன கட்டமைப்பில் தாய் பங்குதாரரை சார்ந்திருக்க வேண்டியிருப்பது, நில சட்டத்தில் ஏற்படக்கூடிய மாற்றங்கள், ஜோனிங் சிக்கல்கள், மற்றும் அதிக இருப்பு உள்ள இடங்களில் குறைந்த லிக்விடிட்டி ஆகியவை அடங்கும்.
நிலவிலை சரிவு வில்லா, கண்டோ விலைகளை பாதிக்குமா?
ஆம், ஆனால் சிறிது தாமதத்துடன். மலிவான நிலம் இறுதியில் புதிய திட்டங்களின் அடிப்படை செலவை குறைக்கிறது, இது சென்டரி மார்க்கெட் விலைகளின் மீது அழுத்தம் கொடுக்கலாம். ஆனாலும் பிரீமியம் பிரிவில் இதன் தாக்கம் மிகவும் குறைவு.
தாய்லாந்தின் எந்த பகுதிகள் நிலவிலை சரிவை எதிர்த்து நிற்கின்றன?
மையப் பாங்காக் பகுதிகள் (சிலோம், சத்தோர்ன், சுகும்வித்), புக்கெட்டின் மேற்குக் கடற்கரை (பாங் தாவோ, லகுனா, காமலா), மற்றும் குறைந்த நில இருப்பு உள்ள தீவுகள் தொடர்ந்து தங்கள் மதிப்பை நிலைநிறுத்தி வருகின்றன.
மூலம்: Bangkok Post
தாய்லாந்தில் முதலீடு செய்ய தயாரா? சரியான சொத்தைக் கண்டறிய எங்கள் நிபுணர்கள் உங்களுக்கு உதவுவார்கள்.