தாய்லாந்தில் வீடு வாங்க திட்டமிடும் தமிழ் முதலீட்டாளர்களே, ஒரு விஷயத்தை நேரடியாகச் சொல்கிறோம்: 'குடும்பக் கடன் குறைகிறது' என்ற செய்தி நல்ல செய்தி இல்லை. தாய்லாந்து வங்கிகள் கடன் கொடுப்பதை நிறுத்திவிட்டதால்தான் இந்த எண் கீழே வருகிறது, தாய் மக்களின் வருமானம் அதிகரித்ததால் அல்ல. இதன் நேரடி விளைவு: உள்ளூர் வாங்குபவர்கள் சந்தையை விட்டு வெளியேறுகின்றனர், பணத்துடன் வரும் வெளிநாட்டவர்களுக்கு பேரம் பேசும் சக்தி அதிகரிக்கிறது.
எண்கள் என்ன சொல்கின்றன?
தாய்லாந்து மத்திய வங்கி (Bank of Thailand) தரவின்படி, குடும்பக் கடன்-GDP விகிதம் 2021-ல் இருந்த 90.8% உச்சத்திலிருந்து 2026 தொடக்கத்தில் 86%-க்குக் கீழே இறங்கியுள்ளது. இதற்கு இணையாக, வணிக வங்கிகள் கடன் மதிப்பீட்டு மாதிரிகளை இறுக்கமாக்கி, முன்பணத் தேவைகளை உயர்த்தியதால் புதிய வீட்டுக்கடன் வழங்கல் அளவு கடுமையாகக் குறைந்துள்ளது. இதனால் உள்ளூர் வாங்குபவர்கள் நிதி பெறுவது கடினமாகி, முதல்-கை சந்தை (primary market) தேவை மெதுவாக மறைந்துவிடுகிறது. The Business Times செய்தியின்படி, கடன் அழுத்தமும் இறுக்கமான கடன் நிலைமையும் தொடர்ந்ததால் தாய்லாந்தின் வீட்டு சந்தை தொடர்ந்து நான்காவது ஆண்டாகச் சரிவை நோக்கி நகர்கிறது.
பணமாகவே செலுத்தும் அல்லது வெளிநாட்டில் நிதி ஏற்பாடு செய்யும் சர்வதேச முதலீட்டாளர்களுக்கு இது ஒரு தங்கமான வாய்ப்பு. ஆனால் இந்த எண்களுக்குப் பின்னால் என்ன நடக்கிறது என்பதை புரிந்துகொள்வது அவசியம்.
முக்கிய தகவல்கள் ஒரு பார்வையில்
- குடும்பக் கடன்-GDP விகிதம்: 2021-ல் 90.8% உச்சத்திலிருந்து 2026 தொடக்கத்தில் 86%-க்குக் கீழே
- இந்தச் சரிவுக்குக் காரணம் வங்கிகளின் இறுக்கமான கடன் கொள்கை, வருமான வளர்ச்சி அல்ல
- தாய்லாந்தில் புதிய வீட்டுக்கடன் வழங்கல் அளவு குறைந்துவிட்டது, இது உள்நாட்டு வீட்டு தேவையை பலவீனப்படுத்துகிறது
- தாய்லாந்து மத்திய வங்கியின் கொள்கை வட்டி விகிதம் 2.25%, ஆனால் தாய் கடன் வாங்குபவர்களுக்கான சராசரி வீட்டுக்கடன் வட்டி ஆண்டுக்கு 5.5-7.5% வரை உள்ளது
- உள்நாட்டு தேவை குறையும் போது, பணமுடைப்பான வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களுக்கு கண்டோ வாங்குதலில் பேரம் பேசும் நிலை வலுப்படுகிறது
- பாங்காக் மற்றும் ஃபூக்கெட் டெவலப்பர்கள் விற்பனையைத் தூண்ட தள்ளுபடிகள் மற்றும் போனஸ் சலுகைகளை விரிவுபடுத்தி, சர்வதேச வாங்குபவர்களை தீவிரமாக ஈர்க்கின்றனர்
கடன் இறுக்கம் எத்தனை ஆழமானது?
- தாய்லாந்து மத்திய வங்கி (Bank of Thailand Monetary Policy Report) கூற்றுப்படி, குடும்பக் கடன்-GDP விகிதம் தொடர்ந்து மூன்று காலாண்டுகளாக குறைந்துவருகிறது
- 2024-உடன் ஒப்பிடும்போது வீட்டுக்கடன் விண்ணப்பங்கள் நிராகரிக்கப்படும் விகிதம் 15-20% உயர்ந்திருக்கலாம் என மதிப்பிடப்படுகிறது
- இரண்டாவது மற்றும் மூன்றாவது வீடுகளுக்கான Loan-to-Value (LTV) வரம்புகள் இன்னும் கடுமையானவை, மதிப்பீட்டு மதிப்பில் 70-80% என வரம்பிடப்பட்டுள்ளன
- Agency for Real Estate Affairs (AREA) கூற்றுப்படி, பாங்காக்கில் விற்பனையாகாத கண்டோமினியம் இருப்பு 65,000 யூனிட்களை தாண்டிவிட்டது
- பாங்காக்கில் புதிய கண்டோமினியம் சராசரி விலை பகுதிக்குப் பொருத்து சதுர மீட்டருக்கு 120,000-180,000 பாத் வரை உள்ளது; பிரீமியம் டெவலப்பர் திட்டங்கள் சர்வதேச வாங்குபவர்களுக்கு சதுர மீட்டருக்கு 100,000 பாத்-க்கு மேல் விலையிடப்படுகின்றன
- ஒரு கட்டிடத்தில் 49% வெளிநாட்டு உரிமை ஒதுக்கீட்டின் கீழ் வெளிநாட்டவர்கள் கண்டோமினியங்களை வாங்கலாம்; தேவை வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களை நோக்கி மாறுவதால் பிரபலமான திட்டங்களில் இந்த ஒதுக்கீடு விரைவாக நிரம்புகிறது
- டெவலப்பர் தவணைத் திட்டங்கள் நீண்டுள்ளன; சில டெவலப்பர்கள் விற்பனையைத் தூண்ட 36 மாதங்கள் வரை வட்டி-இல்லா தவணை வழங்குகின்றனர்
- ஃபூக்கெட் தாய்லாந்தின் மிகவும் சர்வதேச-முகவரி கொண்ட வீட்டுச் சந்தையாக மாறியுள்ளது; இரண்டாம் வீடு, வாடகை முதலீடு, குடியேற்றம் ஆகியவற்றுக்கான வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களின் தேவை தேசிய அளவிலான பொது சரிவை தணித்துவருகிறது
கண்டோ விலைகள் வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களை எப்படி பாதிக்கும்?
விலைகள் நேரடியாக இடிந்து விழவில்லை. அதற்குப் பதிலாக, டெவலப்பர்கள் மறைமுக தள்ளுபடிகளை விரும்புகின்றனர்: இலவச பர்னிச்சர் தொகுப்புகள், உத்தரவாதமான வாடகை வருமான பரிமாற்றங்கள், நீட்டிக்கப்பட்ட தவணைத் திட்டங்கள். திட்டத்தையும் கட்டுமான கட்டத்தையும் பொருத்து, பட்டியல் விலையிலிருந்து உண்மையான தள்ளுபடி 5-12% வரை போகலாம்.
தாய் வங்கியிடம் வெளிநாட்டவர் வீட்டுக்கடன் பெறமுடியுமா?
கோட்பாட்டில் ஆம், நடைமுறையில் அரிதே. UOB, ICBC Thailand போன்ற ஒரு சில வங்கிகள் மட்டுமே தாய்லாந்தில் நிரந்தரமாக வசிக்காதவர்களின் விண்ணப்பங்களை பரிசீலிக்கின்றன, நிபந்தனைகள் கடுமையானவை: 30-50% முன்பணம், ஆண்டுக்கு 6-8% வட்டி விகிதம், மற்றும் தாய்லாந்திலோ அல்லது சொந்த நாட்டிலோ வருமான ஆதாரம் கட்டாயம்.
மத்திய வங்கி வட்டி விகிதத்தை மேலும் குறைப்பதற்காக காத்திருக்க வேண்டுமா?
தாய்லாந்து மத்திய வங்கி எச்சரிக்கையான நிலைப்பாட்டைக் கடைப்பிடிக்கிறது. 2025 இறுதியில் கொள்கை வட்டி விகிதத்தை 2.25%-க்குக் குறைத்தது, ஆனால் மேலும் தளர்வு பணவீக்கம் மற்றும் பாத் நாணய மாற்று விகிதத்தைப் பொருத்தது. வட்டி விகிதம் மேலும் குறைந்தாலும், வங்கிகள் கடன் தர வழிமுறைகளை தளர்த்த கடமைப்பட்டவை அல்ல, எனவே வீட்டுக்கடன் அணுகல் மீதான நேரடி விளைவு குறைவாகவே இருக்கக்கூடும்.
பாங்காக்கில் எந்த மாவட்டங்கள் அதிகம் பாதிக்கப்படுகின்றன?
புதிய BTS மற்றும் MRT மெட்ரோ வழித்தடங்களைச் சுற்றியுள்ள வெளிப்புற மாவட்டங்கள், அதாவது தாய் நடுத்தர வர்க்கத்தினரை இலக்காகக் கொண்டு டெவலப்பர்கள் பெருமளவில் திட்டங்களைத் தொடங்கிய பகுதிகள், அதிக அழுத்தத்தில் உள்ளன, முக்கியமாக Bang Na, Bang Sue, Rangsit. Sukhumvit, Silom, Sathon போன்ற மையப் பகுதிகள் தொடர்ச்சியான வெளிநாட்டு தேவையால் இன்னும் நிலைத்திருக்கின்றன.
பாங்காக் சந்தையிலிருந்து ஃபூக்கெட் சந்தை எப்படி வேறுபடுகிறது?
ஃபூக்கெட் வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களை நோக்கி மிகவும் அதிகமாக சாய்ந்துள்ளது. தீவில் நிரந்தரமாக வசிக்காதவர்களின் பரிவர்த்தனைகள் பிரீமியம் பிரிவில் விற்பனையில் 40-60% வரை சென்றடைகின்றன. இதன் பொருள், தாய் கடன் வாங்குபவர்களுக்கான இறுக்கமான கடன் நிலைமை ஃபூக்கெட்டை நேரடியாக பாதிக்காது. அங்கு விலையை நிர்ணயிக்கும் முக்கிய காரணி டாலர் மற்றும் யூரோவுக்கு எதிரான பாத் நாணய மாற்று விகிதம், அத்துடன் சுற்றுலா ஓட்டம்.
இறுக்கமான கடன் சூழலில் வாங்குபவர்கள் என்ன கவனிக்க வேண்டும்?
டெவலப்பரின் நிதி நிலையை கவனமாக சரிபார்க்கவும். விற்பனை மெதுவாகும்போது, பலவீனமான நிறுவனங்கள் கட்டுமானத்தை தாமதப்படுத்தலாம் அல்லது தரத்தில் குறைவு செய்யலாம். தணிக்கை செய்யப்பட்ட நிதி அறிக்கைகளைக் கேளுங்கள், ஏற்கனவே விற்கப்பட்ட யூனிட்களின் விகிதத்தை பரிசோதிக்கவும். கட்டுமானம் தொடங்கும் போது யூனிட்களில் 50% க்கும் குறைவாக விற்கப்பட்டிருந்தால், அதை உயர் ஆபத்து சமிக்ஞையாக கருதுங்கள்.
இப்போதும் வாடகைக்கு வாங்குவது பயனுள்ளதா?
பாங்காக் கண்டோமினியங்களுக்கான நிகர வாடகை மகசூல் ஆண்டுக்கு 4-6% வரை உள்ளது, ஃபூக்கெட்டின் நிர்வகிக்கப்பட்ட அபார்ட்மென்ட் பிரிவு 5-8% வரை தருகிறது. டெவலப்பர்கள் பேரம் பேச அதிக விருப்பம் காட்டும் இந்த நேரத்திலும், தாய் வாங்குபவர்களிடமிருந்து போட்டி குறைவாக இருக்கும் இந்த சூழலிலும், நேரடியாக பயணித்து சொத்துகளை பரிசோதிக்க இதுவே சரியான நேரம்.
2026 இரண்டாம் பாதி எப்படி இருக்கும்?
சந்தை மதிப்பீடுகள், ஆண்டு இறுதிக்குள் பாங்காக்கில் புதிய திட்ட அறிமுகங்களில் 10-15% சரிவை சுட்டிக்காட்டுகின்றன. இது புதிய விநியோகத்தை கட்டுப்படுத்தி, நடுத்தர கால அளவில் விலைகளுக்கு ஆதரவாக இருக்கும். 3-5 ஆண்டு முதலீட்டு காலம் கொண்ட முதலீட்டாளர்களுக்கு, இன்றைய நிலைமை மிதமான ஆபத்து கொண்ட ஒரு நுழைவு புள்ளியை வழங்குகிறது.
தாய்லாந்தில் சொத்து வாங்க திட்டமிடுகிறீர்களா? எங்கள் நிபுணர்கள் உங்களுக்கு ஏற்ற சொத்தைக் கண்டறிய உதவுவார்கள் - இது தான் தாய்லாந்து சொத்து செய்யும் வேலை.
மூலம்: The Business Times