பூக்கெட் நிலப் பதிவு அலுவலகத்தில் ஒரு வாங்குபவர் தாய் நிறுவனம் மூலம் வில்லாவைப் பதிவு செய்ய முயற்சிக்கும்போது, முன்பு யாரும் கேட்காத கேள்விகள் இப்போது எழுகின்றன: தாய் பங்குதாரர்கள் தங்கள் பங்குகளுக்கு பணம் எங்கிருந்து வந்தது, அவர்களுக்கு வருமான அறிக்கைகள் உண்டா, மூன்று பேரும் ஏன் வெவ்வேறு மாகாணங்களில் வசிக்கிறார்கள். சில ஆண்டுகளுக்கு முன் இந்த ஆவணங்கள் இரண்டாவது பார்வை இல்லாமல் ஒப்புக்கொள்ளப்பட்டன. இப்போது அவை வணிக மேம்பாட்டுத் துறையின் (DBD) தரவுத்தளத்துடன் குறுக்கு சரிபார்க்கப்படுகின்றன.
சுருக்கமாகச் சொன்னால்: 2026இல் தாய்லாந்தில் வெளிநாட்டவர் சொத்து உரிமைகளில் எந்த தளர்வும் நடக்கவில்லை. மாறியது என்னவெனில், ஏற்கனவே புத்தகத்தில் இருந்த விதிகளை அரசு இப்போது கடுமையாக அமல்படுத்தத் தொடங்கியிருக்கிறது.
தனிநபர் வெளிநாட்டவருக்கு தாய்லாந்தில் நேரடியாக சட்டப்படி மீதமிருக்கும் ஒரே வழி என்ன?
ஒரு கட்டிடத்தின் மொத்த தள பரப்பளவில் 49% வெளிநாட்டு ஒதுக்கீட்டுக்குள் கண்டோமினியம் யூனிட்டை freehold-ஆக (முழு உரிமையாக) வாங்குவதே தனிநபர் வெளிநாட்டவருக்கு மீதமிருக்கும் ஒரே நேரடி, சட்டப்பூர்வ வழி. வேறு எதுவும் ஒரு சிறப்பு அனுமதியை அல்லது நீங்கள் உண்மையில் லீஸ் வாங்குகிறீர்கள், உரிமை இல்லை என்பதை ஒப்புக்கொள்வதைக் கோருகிறது.
49% வெளிநாட்டு ஒதுக்கீடு எப்படி கணக்கிடப்படுகிறது?
இது யூனிட்டுகளின் எண்ணிக்கையில் அல்ல, கட்டிடத்தில் உள்ள அனைத்து யூனிட்டுகளின் மொத்த தள பரப்பளவில் 49% ஆகும். பரிவர்த்தனை நிலப் பதிவு அலுவலகத்தில் பதிவாகும் முன், கண்டோமினியத்தின் ஜுரிஸ்டிக் பர்சன் (நிர்வாக அமைப்பு) அளிக்கும் சான்றிதழ் மூலம் இது உறுதி செய்யப்படுகிறது. ராவாய் அல்லது பாங் தாவ் போன்ற பிரபலமான திட்டங்களில் ஒதுக்கீடு ஏற்கனவே முழுவதுமாக நிரம்பியிருக்கலாம், விற்பவர் என்ன சொன்னாலும் சரி. வாங்கும் முன், குறிப்பிட்ட யூனிட் இந்த ஒதுக்கீட்டுக்குள் வருகிறதா என்பதை எழுத்துப்பூர்வமாக சரிபார்ப்பது மிக முக்கியம், முடிந்தால் நேரில் பார்வையிடும் பயணத்துடன் இணைத்து. நிலப் பதிவு அலுவலகம் வார நாட்களில் மட்டும் திறந்திருக்கும், எனவே ஒரு நாள் போதுமானதாக இருக்காது - பயண தேதிகளில் சற்று நெகிழ்வுத்தன்மை வைத்துக்கொள்வது நல்லது.
நிலம் என் பெயரில் வாங்க முடியுமா?
பொதுவாக முடியாது. நில சட்டத்தின் (Land Code) கீழ் வெளிநாட்டு தனிநபர்களுக்கு நிலத்தின் மேல் உரிமை வழங்கப்படுவதில்லை. சில குறுகிய விதிவிலக்குகள் உண்டு: சில வாரிசுரிமை வழக்குகள், மற்றும் செக்ஷன் 96 bis - இது குறைந்தது 40 மில்லியன் பாட் (THB) முதலீடும் உள்துறை அமைச்சகத்தின் ஒப்புதலும் இருந்தால், குடியிருப்பு பயன்பாட்டுக்காக 1 ராய் வரையிலான நிலத்தை அனுமதிக்கிறது. நடைமுறையில் இந்த வகை அனுமதிகள் மிக அரிதாகவே வழங்கப்பட்டுள்ளன.
தாய் நிறுவனம் மூலம் வில்லா வாங்குவது எவ்வளவு ஆபத்தானது?
தாய் பங்குதாரர்கள் தங்கள் சொந்த பணத்தை போடாமல், நிர்வாகத்தில் பங்கு பெறாமல் இருந்தால், அது ஒரு நாமினி ஏற்பாடு (nominee structure) ஆகும். இது வெளிநாட்டு வணிக சட்டத்தின் (Foreign Business Act) கீழ் குற்றமாகும் - அபராதம் 100,000 முதல் 1 மில்லியன் பாட் வரை, மேலும் 3 வருடம் வரை சிறைத்தண்டனை; தாய் நாமினி பங்குதாரருக்கும் இந்த பொறுப்பு நீடிக்கும்.
பல தசாப்தங்களாக, 51% உள்ளூர் பங்குதாரர்களுக்கு உரிய தாய் நிறுவனம் மூலம் நிலத்துடன் கூடிய வில்லாவை 'வாங்குவது' நிலையான வழியாக இருந்தது. ஆனால் தாய் பங்குதாரர்கள் ஒரு பாட் கூட செலவழிக்காமல், நிர்வாகத்தில் பங்கு பெறாமல், வெற்று பங்கு பரிமாற்ற படிவங்களில் மட்டும் கையெழுத்திட்டு விடுகிறார்கள். இதே இடைவெளியைத்தான் ஒழுங்குமுறை அமைப்புகள் இப்போது கண்டறிய கற்றுக்கொண்டுள்ளன. பதிவு மூலதனம் 2 மில்லியன் பாட் மட்டும் உள்ள ஒரு நிறுவனம் 25 மில்லியன் பாட் மதிப்புள்ள நிலத்தை வாங்கியிருந்தால், மேலும் அந்த தாய் பங்குதாரர்கள் வருமான அறிக்கை எதுவும் தாக்கல் செய்யாமல் இருந்து, வேறு இருபது நிறுவனங்களில் பங்குதாரராக பட்டியலிடப்பட்டிருந்தால், நிலத் திணைக்களத்திற்கு மேலும் கேள்விகள் தேவைப்படுவதில்லை.
2025 முதல் இந்த சரிபார்ப்பு தீவிரமடைந்துள்ளது: நிலத் திணைக்களமும் DBDவும் இப்போது தரவை பரிமாறிக்கொண்டு, நிலம் வைத்திருக்கும் நிறுவனங்களில் தாய் பங்குதாரர்களின் மூலதனத்தின் உண்மையான ஆதாரத்தை சரிபார்க்கின்றன. 2026 ஏப்ரலில் தொடங்கிய DBD ஆணை எண் 1/2026, வெளிநாட்டு பங்கேற்பு உள்ள 46,000-க்கும் மேற்பட்ட நிறுவனங்களை பரிசோதனைக்கு உட்படுத்தியது; நாமினி ஏற்பாடாக கண்டறியப்பட்ட அமைப்புகளுக்கு கடுமையான அபராதங்களும், கட்டாய கலைப்பும் கூட வரலாம்.
'30+30+30' லீஸ் உண்மையிலேயே 90 ஆண்டு உரிமையா?
இல்லை. நிலப் பதிவு அலுவலகத்தில் பதிவாகும் காலம் முதல் 30 ஆண்டுகள் மட்டுமே. புதுப்பிக்கும் உறுதிமொழி என்பது தற்போதைய நிலவுரிமையாளர் ஒரு குறிப்பிட்ட வாடகைதாரருக்கு அளிக்கும் தனிப்பட்ட ஒப்பந்த உறுதி மட்டுமே, பதிவேட்டில் பதிவாகாத ஒன்று. தாய் வழக்கு சட்டம் (case law) இதுபோன்ற புதுப்பிப்புகளை புதிய நிலவுரிமையாளருக்கு தானாக மாறாத தனிப்பட்ட ஒப்பந்த உரிமையாகவே பலமுறை கருதியுள்ளது. உருவாக்குபவர் (developer) நிலைத்திருந்து, தன் நற்பெயரைப் பேணும் வரை எல்லாம் சுமூகமாக இருக்கும். ஆனால் 31வது ஆண்டில் தான் உண்மையான சோதனை நடக்கும் - இவ்வளவு பழைய லீஸ்கள் ரிசார்ட் பகுதிகளில் இன்னும் அரிதாக இருப்பதால், சந்தையிடம் இதற்கான புள்ளிவிவரங்கள் இன்னும் இல்லை.
வெளிநாட்டிலிருந்து பணம் அனுப்புவது ஏன் கட்டாயம்?
கண்டோமினியம் freehold பதிவுக்கு பணம் வெளிநாட்டிலிருந்து வெளிநாட்டு நாணயத்தில் வரவேண்டும். 50,000 அமெரிக்க டாலர் அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட தொகைக்கு, வங்கி Foreign Exchange Transaction (FET) படிவத்தை வழங்கும் - இது இல்லாமல் நிலப் பதிவு அலுவலகம் பரிவர்த்தனையை செயல்படுத்தாது. வெளிநாட்டிலிருந்து சரியான காரணத்துடன் அனுப்பப்பட்ட பணமும், கையில் சரியான FET படிவமும் இருந்தால், கடந்த இரண்டு ஆண்டுகளில் அந்த பதிவு எந்த வகையிலும் கடினமாகவில்லை. மாற்றாக, நாமினி ஏற்பாடுகள் மீதான கண்காணிப்பு எவ்வளவு கடுமையாகிறதோ, அவ்வளவுக்கு வெளிநாட்டு ஒதுக்கீட்டு யூனிட்டுகளின் இரண்டாம் நிலை சந்தை முன்கூட்டியே கணிக்கக்கூடியதாக மாறுகிறது - ஏனெனில் வெளிநாட்டவருக்கான சட்டப்பூர்வ மாற்றுவழிகள் சுருங்கிக்கொண்டே இருக்கின்றன.
எங்கள் பரிந்துரை என்ன?
30-40 மில்லியன் பாட்டுக்கும் குறைவான பட்ஜெட் உள்ள வாங்குபவர், குடியிருப்பு நோக்கத்திற்கு தாய் நிறுவன அமைப்பை சிந்திக்கவே கூடாது என்பதே எங்கள் நிலைப்பாடு. நேரடி ஆபத்து நாளை இன்ஸ்பெக்டர்கள் வருவது அல்ல. உண்மையான ஆபத்து என்னவெனில், மறுவிற்பனை நேரத்தில் ஒரு வக்கீலுடன் பணிபுரியும் வாங்குபவர் இந்த ஒப்பந்தத்தில் நுழைய மறுத்துவிடுவார், மேலும் சொத்து சட்டப்படி செல்லாததாக மாறும் முன்னரே அதன் விற்பனைத்திறன் இழந்துவிடும். ஒரு நியாயமான விதிவிலக்கு உண்டு: நீங்கள் உண்மையான வருவாய், ஊழியர்கள், சொந்த பணம் முதலீடு செய்யும் கூட்டாளர்கள் உள்ள ஒரு தாய் வணிகத்தை உண்மையிலேயே நடத்துகிறீர்கள் என்றால், அந்த நிறுவனம் மூலம் நிலம் வைத்திருப்பது ஒரு உபாயம் அல்ல, அது வழக்கமான வணிக நடைமுறை.
ஒரு சிறு நடைமுறை படி பெரும் பாதுகாப்பை தரும்: எதையும் கையெழுத்திடும் முன், கண்டோமினியத்தின் ஜுரிஸ்டிக் பர்சனிடமிருந்து மீதமிருக்கும் வெளிநாட்டு ஒதுக்கீட்டை (பரப்பளவு அடிப்படையில்) உறுதிசெய்யும் புதுப்பித்த சான்றிதழை கேளுங்கள், அது உங்களுக்கு வேண்டிய குறிப்பிட்ட யூனிட்டுக்கு பொருந்துகிறதா என்று சரிபார்க்கவும். இதுவே பெரும்பாலான நிலப் பதிவு அலுவலக பிரச்சனைகளை முன்னரே தடுக்கும்.
மூலம்: aiproperty-phuket.com வழியாக மேற்கோள் காட்டப்பட்ட DBD ஆணை எண் 1/2026