பூக்கெட்டில் சொத்து வாங்க விரும்புகிறீர்களா? முதலில் இதை தெரிந்துகொள்ளுங்கள்
வெளிநாட்டு வாங்குபவர்கள் தாய் வங்கியிடம் இருந்து வழக்கமான வீட்டுக் கடன் பெற முடியாது - இது பூக்கெட்டில் கான்டோ வாங்கும் ஒவ்வொருவரும் எதிர்கொள்ளும் முதல் யதார்த்தம். இதற்கு மாற்றாக, பெரும்பாலான டெவலப்பர்கள் நேரடியாக வாங்குபவருக்கு 2 முதல் 5 ஆண்டுகள் வரை வட்டியில்லா அல்லது குறைந்த வட்டியில் தவணை வசதி வழங்குகிறார்கள். Colliers Thailand தரவுகளின்படி, 2021-2025 காலகட்டத்தில் பூக்கெட்டில் 45,066 வீட்டு யூனிட்கள் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டன - மொத்த முதலீட்டு மதிப்பு 469.72 பில்லியன் பாட் (சுமார் $13 பில்லியன்). 2025 மட்டும் 72-க்கும் மேற்பட்ட புதிய திட்டங்கள், 10,312 யூனிட்கள், மதிப்பு 81.64 பில்லியன் பாட் - சந்தை வேகம் தெளிவாக தெரிகிறது.
Sansiri 2026-2028 காலகட்டத்தில் 24 பில்லியன் பாட் மதிப்பிலான 20 புதிய பூக்கெட் திட்டங்களை அறிவித்துள்ளது. 'The Title' பிராண்டை உருவாக்கிய AssetWise நிறுவனத்தின் பூக்கெட் பகுதி நிலுவை ஆர்டர்கள் 21.669 பில்லியன் பாட் - இது நிறுவனத்தின் மொத்த போர்ட்ஃபோலியோவில் 57% ஆகும் (மார்ச் 2026 நிலவரம்). இந்த போட்டி சூழலில் தவணை திட்டங்கள் சர்வதேச வாங்குபவர்களை ஈர்க்கும் முக்கிய கருவியாக மாறியுள்ளன.
உடனடி பதில்: முக்கிய எண்கள் ஒரே பார்வையில்
- வழக்கமான திட்டம்: 30/70 அல்லது 40/60 - கட்டுமான நிலைகளுக்கு ஏற்ப
- திட்ட காலம்: கட்டுமானத்தின்போது 12-36 மாதங்கள்; சில நேரங்களில் வீட்டுக்கு மாற்றிய பிறகும் 60 மாதங்கள் வரை
- வட்டி விகிதம்: கட்டுமான கட்டத்தில் பெரும்பாலும் 0%; வீடு பெற்ற பிறகு ஆண்டுக்கு 3-8%
- முன்பண டெபாசிட்: சொத்தின் தரத்தைப் பொறுத்து 1 லட்சம் முதல் 3 லட்சம் பாட் வரை
- தாய் வங்கி கடன்: UOB, ICBC (Thai), Bangkok Bank மூலம் அரிதாக கிடைக்கும்; வட்டி 6.5% முதல், LTV 50-70%, மாத வருமானம் குறைந்தது $3,000
- பெரும்பாலான வெளிநாட்டு வாங்குபவர்கள் ரொக்கமாக செலுத்துகிறார்கள் - வங்கியை நம்பாமல் தவணையில் பரவலாக்க விரும்புவோருக்கு டெவலப்பர் திட்டங்கள் உதவுகின்றன
எந்த திட்டம் உங்களுக்கு பொருந்தும்? நான்கு விருப்பங்கள்
1. 30/70 கட்டுமான கட்ட திட்டம் (மிகவும் பொதுவானது)
ஒப்பந்தம் கையெழுத்திடும்போது அல்லது முதல் 3-6 மாதங்களில் 30% செலுத்துகிறீர்கள்; மீதமுள்ள 70% வீடு ஒப்படைக்கும்போது மட்டும் தரவேண்டும். இடையில் எந்த வட்டியும் இல்லை. கட்டுமானம் முடிவடைய சாதாரணமாக 18-30 மாதங்கள் ஆவதால், இது உண்மையில் வட்டியில்லா கடன் போலவே செயல்படுகிறது.
எடுத்துக்காட்டு: AssetWise 'The Title' திட்டத்தில் 80 லட்சம் பாட் மதிப்புள்ள கான்டோ. முதலில் 2 லட்சம் பாட் இடஒதுக்கீட்டு கட்டணம்; பின்னர் 12 மாதங்களுக்கு மாதம் 1.80 லட்சம் பாட் (மொத்தம் 23.6 லட்சம் பாட்); வீடு பெறும்போது இறுதியாக 56.4 லட்சம் பாட் - அவ்வளவுதான்.
2. 20/80 திட்டம் - வீடு பெற்ற பிறகும் தவணை
சில டெவலப்பர்கள், குறிப்பாக வில்லா பிரிவில், கட்டுமானம் முடிந்த பிறகும் தவணை வசதி தருகிறார்கள். வாங்குபவர் 20% முன்பணம் செலுத்துகிறார்; மீதமுள்ள 80% வீடு பெற்ற பின்னர் 24-36 மாதங்களில் தவணையில் செலுத்தலாம். இங்கே ஆண்டுக்கு 3-8% வட்டி பொதுவாக விதிக்கப்படும். 1.5 கோடி முதல் 4 கோடி பாட் மதிப்புள்ள வில்லாக்களுக்கு இந்த திட்டம் அதிகமாக பயன்படுகிறது - ஏனெனில் இந்த தொகையை ஒரே அடியில் செலுத்துவது யாருக்கும் சுலபமல்ல.
3. தாய் வங்கி வீட்டுக் கடன்
சட்டரீதியாக சாத்தியம் - ஆனால் நடைமுறையில் மிகவும் கடினம். வெளிநாட்டினருக்கு சில வங்கிகள் மட்டுமே கடன் தருகின்றன:
- UOB Thailand - தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட நாடுகளின் குடிமக்களுக்கு 70% LTV வரை, வட்டி 6.5% முதல்
- Bangkok Bank - தாய் வேலை அனுமதி வைத்திருப்பவர்களுக்கு
- ICBC (Thai) - முக்கியமாக சீன வாங்குபவர்களை மையமாகக் கொண்டது
ஒப்புதல் பெற மாத வருமானம் 80,000-1,00,000 பாட் நிரூபிக்க வேண்டும்; வேலை ஒப்பந்தம் அல்லது வணிக விசா கட்டாயம்; கடன் வரலாறும் தேவை. ஒப்புதல் கிடைக்க 45-90 நாட்கள் ஆகலாம். தாய்லாந்தில் வேலை செய்யாத பெரும்பாலான சர்வதேச வாங்குபவர்களுக்கு இந்த வழி நடைமுறையில் அடைக்கப்பட்டதாகவே இருக்கிறது.
4. சொந்த நாட்டில் கடன் வாங்கி தாய்லாந்தில் செலுத்துவது
சிலர் தங்கள் நாட்டில் உள்ள சொத்து அல்லது முதலீட்டு போர்ட்ஃபோலியோவை அடமானமாக வைத்து கடன் வாங்கி, தொகையை தாய்லாந்துக்கு அனுப்புகிறார்கள். இதன் நன்மை: சொந்த நாட்டில் வட்டி விகிதம் குறைவாக இருந்தால் மிச்சம் ஆகலாம்; மேலும் தாய் டெவலப்பரிடம் பேரம் பேசும்போது 'ரொக்க வாங்குபவர்' என்ற நிலையில் பேசலாம்.
நான்கு வழிகளும் ஒரே பார்வையில் - ஒப்பீட்டு அட்டவணை
| அளவுகோல் | 30/70 கட்டுமான திட்டம் | 20/80 வீட்டுக்கு பின் திட்டம் | தாய் வங்கி கடன் | சொந்த நாட்டு கடன் |
|---|---|---|---|---|
| முன்பணம் | 30% | 20% | 30-50% | 0% (வேறு சொத்து அடமானம்) |
| வட்டி விகிதம் | 0% | ஆண்டுக்கு 3-8% | ஆண்டுக்கு 6.5-8% | நாட்டைப் பொறுத்தது |
| காலம் | 18-30 மாதங்கள் | 36-60 மாதங்கள் | 20 ஆண்டுகள் வரை | 15-25 ஆண்டுகள் வரை |
| வெளிநாட்டினருக்கு எளிமை | அதிகம் | நடுத்தரம் | குறைவு | நிலையைப் பொறுத்தது |
| ஒப்புதல் வேகம் | 1-3 நாட்கள் | 1-7 நாட்கள் | 45-90 நாட்கள் | 14-60 நாட்கள் |
| வாங்குபவர் அபாயம் | நடுத்தரம் (டெவலப்பரைச் சார்ந்தது) | சராசரிக்கும் அதிகம் | குறைவு (வங்கி சரிபார்க்கிறது) | நாணய மாற்று அபாயம் |
| 1 கோடி பாட்டுக்கு மொத்த கூடுதல் செலவு | 0 பாட் | 4.5-12 லட்சம் பாட் | 13-24 லட்சம் பாட் (5 ஆண்டு) | மாறுபடும் |
கவனிக்காமல் விட்டால் விலை கொடுக்க நேரிடும் 6 தவறுகள்
1. ஒப்பந்தத்தை கவனமாக படிக்காமல் கையெழுத்திடுவது தவணை விதிமுறைகள் SPA (Sale and Purchase Agreement) ஒப்பந்தத்தில் மட்டுமே உள்ளன. தாமதமான தவணைக்கு மாதம் 1-1.5% அபராதம் விதிக்கலாம். ஒப்பந்தம் ரத்தானால் டெவலப்பர் செலுத்திய தொகையில் 25-30% வைத்துக்கொள்ளலாம். ஆங்கில ஒப்பந்தத்தை தகுதியான தாய் சொத்து வழக்கறிஞரிடம் கொடுத்து சரிபார்க்கவும்.
2. FET சான்றிதழை புறக்கணிப்பது வெளிநாட்டினர் கான்டோ வாங்கும்போது, ஒவ்வொரு பணம் அனுப்புதலும் தாய் வங்கி மூலம் செய்யப்பட்டு Foreign Exchange Transaction (FET) படிவம் பெறப்பட வேண்டும். இந்த ஆவணம் இல்லாமல் நில அமைச்சகம் உரிமையை பதிவு செய்யாது. மணி எக்ஸ்சேஞ்ச் கவுண்டரில் செலுத்திய பணம் தகுதியாகாது.
3. இறுதி தவணையை குறைத்து மதிப்பிடுவது 30/70 திட்டத்தில் கட்டுமான காலத்தில் தவணைகள் சுலபமாக இருக்கும். ஆனால் 70% என்பது மிகப் பெரிய தொகை. வீட்டுக்கு மாற்றும் நேரத்தில் நிதி நிலை மாறியிருந்தால், இதுவரை செலுத்திய ஒவ்வொரு பாட்டும் போகும் அபாயம் உண்டு.
4. டெவலப்பர் திட்டத்தை வங்கி உத்தரவாதமாக நினைப்பது டெவலப்பர் தவணை திட்டம் வங்கி உத்தரவாதம் அல்ல. டெவலப்பர் திவாலானால், வாங்குபவர் பொது கடனாளிகள் வரிசையில் நிற்கவேண்டியிருக்கும். அதனால்தான் டெவலப்பர் தேர்வு மிக முக்கியம். 21.7 பில்லியன் பாட் நிலுவை ஆர்டர் கொண்ட AssetWise, 2026-ல் 39 பில்லியன் பாட் இலக்கு நிர்ணயித்த Sansiri போன்ற SET-பட்டியலிடப்பட்ட நிறுவனங்கள் இந்த அபாயத்தை குறைக்கின்றன.
5. கூடுதல் பரிவர்த்தனை செலவுகளை மறப்பது சொத்தின் விலைக்கு கூடுதலாக: நில அமைச்சக பரிமாற்றக் கட்டணம் (புதிய கட்டிடங்களுக்கு சுமார் 2%), Sinking Fund (சதுர மீட்டருக்கு 500-800 பாட்), மாதாந்திர பொது பராமரிப்பு கட்டணம் (சதுர மீட்டருக்கு 40-120 பாட்) - இவை எதுவும் டெவலப்பர் திட்டத்தில் சேர்க்கப்படவில்லை.
6. வெளிநாட்டு உரிமை வரம்பை கவனிக்காமல் விடுவது ஒவ்வொரு கட்டிடத்திலும் வெளிநாட்டினர் Freehold உரிமையில் வாங்கலாம் என்பது விற்பனை பரப்பின் 49% மட்டுமே. நம்பகமான டெவலப்பர்கள் இதை முன்கூட்டியே கணக்கில் எடுப்பார்கள் - ஆனால் கையெழுத்திடுவதற்கு முன்னர் அந்த திட்டத்தில் எவ்வளவு வெளிநாட்டு ஒதுக்கீடு மீதம் உள்ளது என்று தனிப்பட்ட முறையில் சரிபார்க்கவும்.
தாய்லாந்து சொத்து வழியாக பூக்கெட்டில் சொத்து தேடும் தமிழர்களுக்கு - சரியான டெவலப்பரும், சரியான திட்டமும் தேர்வு செய்வதே முதல் அடி.
ஆதாரம்: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers