நீங்கள் பூக்கெட்டிலோ பாங்காக்கிலோ கொஞ்சம் காசு போட்டு, ரெண்டு வருஷத்துல வாடகை வருமானம் பார்க்கலாம்னு திட்டமிட்டு இருந்தா, இந்த செய்தி உங்களுக்கு நிச்சயமா கவலை கொடுத்திருக்கும்: மலேசிய நிறுவனமான ஜெனிடிங் (Genting), ஜோகூர்-சிங்கப்பூர் சிறப்பு பொருளாதார மண்டலத்தில் (JS-SEZ) $20 பில்லியன் மதிப்பிலான ஸ்மார்ட் சிட்டி ஒன்றை கட்டப் போவதாக அறிவித்திருக்கிறது. இது கடந்த பத்தாண்டுகளில் தென்கிழக்கு ஆசியாவில் அறிவிக்கப்பட்ட மிகப்பெரிய திட்டம். இத்தனை பெரிய தொகை வேற இடத்துக்கு போகுதே, தாய்லாந்து சொத்து மார்க்கெட் பாதிக்குமா என்று கேள்வி வருவது இயல்பு.
சுருக்கமான பதில்: இல்லை. ஜோகூரும் பூக்கெட்டும் முற்றிலும் வேறுவேறு வகையான முதலீட்டு சந்தைகள். ஒன்று தொழில்நுட்ப மற்றும் கார்ப்பரேட் மையம், மற்றொன்று சுற்றுலா அடிப்படையிலான வாடகை வருமான சந்தை. கீழே உள்ள எண்களையும் உண்மைகளையும் பார்த்தால் இது இன்னும் தெளிவாகும்.
ஜெனிடிங் திட்டம் உண்மையில் என்ன?
ஜெனிடிங் நிறுவனம் அறிவித்திருக்கும் $20 பில்லியன் திட்டம் ஒரு குடியிருப்பு வளாகம் அல்ல. இது AI ஆராய்ச்சி, விவசாய தொழில்நுட்பம் (agri-tech), தரவு மையங்கள் (data centers), செங்குத்து பண்ணைகள் (vertical farms) ஆகியவற்றை மையமாகக் கொண்ட ஒரு முழு நகரம். இதன் இலக்கு வாடிக்கையாளர்கள் சர்வதேச தொழில்நுட்ப நிபுணர்களும் பெருநிறுவனங்களும், பூக்கெட் ரிசார்ட் சந்தையின் வாங்குபவர்களிடமிருந்து முற்றிலும் மாறுபட்டவர்கள்.
இந்த $20 பில்லியன் தொகை, கடந்த 5-7 ஆண்டுகளில் பூக்கெட் சொத்துகளில் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்கள் ஒட்டுமொத்தமாக செலவழித்த மொத்த தொகைக்கு நிகரானது என்பது இதன் அளவை புரிந்துகொள்ள உதவும்.
இருப்பிடம் மற்றும் அணுகல்: ஜோகூர் பாரு நகரம், காஸ்வே (Causeway) வழியாக சிங்கப்பூர் CBD-யிலிருந்து சுமார் 30 நிமிட தூரத்தில் அமைந்துள்ளது. இதனால் சிங்கப்பூர் நிதி மூலதனத்திற்கு அணுகல் கிடைக்கும், ஆனால் சிங்கப்பூர் நில விலைகள் இருக்காது.
JS-SEZ சலுகைகள்: இந்த மண்டலம் வரி சலுகைகள், எளிமையான விசா நடைமுறைகள், சரக்கு நகர்வு சுதந்திரம் ஆகியவற்றை வழங்குகிறது. Nikkei Asia செய்தியின்படி, ஷென்ஷென் மற்றும் பெங்களூரு போன்ற நகரங்களுடன் நேரடியாக போட்டியிடும் வகையில் இந்த மண்டலம் வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது.
ஜெனிடிங் குழுமத்தின் பலம்: ஜெனிடிங் குழுமத்தின் சந்தை மூலதனம் $15 பில்லியனுக்கும் அதிகம். சிங்கப்பூர் மற்றும் மலேசியாவில் Resorts World கேசினோக்களை நடத்தி வரும் இந்த நிறுவனத்திற்கு பெரிய திட்டங்களை நிறைவேற்றிய அனுபவம் உண்டு.
பூக்கெட் எண்களில் எப்படி இருக்கிறது?
தாய்லாந்தின் நிலைமை என்ன என்று பார்க்கும்போது, புள்ளிவிவரங்கள் மிகவும் உறுதியானதாக இருக்கின்றன:
- 2025-ல் பூக்கெட்டில் வெளிநாட்டவர்கள் ஈடுபட்ட சொத்து பரிவர்த்தனைகள் மதிப்பிடப்பட்ட 22% அதிகரித்துள்ளன
- பிரீமியம் காண்டோமினியம் விலைகள் சதுர மீட்டருக்கு 120,000 முதல் 180,000 பாத் வரை ($3,400 முதல் $5,100 வரை) சென்றுள்ளன
- Nation Thailand தகவலின்படி, சர்வதேச தேவையில் பூக்கெட்டின் பங்கு 2025 Q3-ல் சுமார் 60%-ஆக உயர்ந்துள்ளது, 2026-ல் இது சுமார் 65%-ஐ எட்டும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது
- இந்த சந்தை பாங்காக்கின் வீட்டுக்கடன் நிராகரிப்பு அழுத்தங்கள் மற்றும் உள்நாட்டு கடன் பிரச்சனைகளிலிருந்து ஓரளவு பாதுகாக்கப்பட்டுள்ளது
Bangkok Post-ல் Knight Frank Thailand மேற்கோள் காட்டியபடி, பூக்கெட்டின் பிரீமியம் குடியிருப்பு சந்தை 2026 வரை வலுவாக தொடரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. Bang Tao, Layan, Kamala, Cherng Talay போன்ற மேற்குக் கடற்கரை பகுதிகளில் villa தேவை அதிகரிக்கும், ஏனெனில் வாங்குபவர்கள் வாழ்க்கை முறை மற்றும் வாடகை சாத்தியத்திற்கு முன்னுரிமை கொடுக்கிறார்கள்.
வாடகை வருமானம்: ஜோகூர் Vs பூக்கெட்
இதுதான் மிக முக்கியமான ஒப்பீடு, ஏனெனில் பெரும்பாலான தமிழ் முதலீட்டாளர்கள் கேட்கும் கேள்வி "எத்தனை வருமானம் கிடைக்கும்" என்பதே:
| அம்சம் | ஜோகூர் பாரு | பூக்கெட் |
|---|---|---|
| சராசரி வாடகை வருமானம் | 3-4% ஆண்டுக்கு | 6-8% ஆண்டுக்கு |
| முதலீட்டு தன்மை | கார்ப்பரேட்/தொழில்நுட்ப மையம் | சுற்றுலா ரிசார்ட் சந்தை |
| உரிமை கட்டமைப்பு | ஃப்ரீஹோல்ட் (1 மில்லியன் ரிங்கிட்/~$215,000 முதல்) | 49% வெளிநாட்டு ஒதுக்கீடு / 30+30+30 குத்தகை |
| திட்ட காலம் | 10-15 ஆண்டுகள் (சந்தை முதிர்ச்சிக்கு) | ஏற்கனவே செயல்படும் சந்தை |
வித்தியாசம் ஏன் இவ்வளவு பெரிதாக இருக்கிறது? பூக்கெட் 2025-ல் மட்டும் 11 மில்லியனுக்கும் அதிகமான வெளிநாட்டு சுற்றுலாப் பயணிகளை வரவேற்றது. இந்த தொடர்ச்சியான சுற்றுலா ஓட்டம்தான் villa மற்றும் காண்டோ வாடகை வருமானத்திற்கு ஆதாரமாக இருக்கிறது. ஜோகூர் ஒரு அலுவலக/தொழில்நுட்ப மையமாக வளர்ந்துகொண்டிருக்கிறது, ஆனால் அதற்கு இது போன்ற பொழுதுபோக்கு/சுற்றுலா தேவை இல்லை.
உரிமை கட்டமைப்பில் உள்ள வேறுபாடு
இது தமிழ் முதலீட்டாளர்கள் அவசியம் தெரிந்துகொள்ள வேண்டிய விஷயம். மலேசியாவில் வெளிநாட்டவர்கள் 1 மில்லியன் ரிங்கிட் (சுமார் $215,000) முதல் ஃப்ரீஹோல்ட் சொத்தை வாங்கலாம். தாய்லாந்தில் விதிமுறைகள் வேறு விதமானவை:
- வெளிநாட்டவர்கள் ஒரு காண்டோமினியம் திட்டத்தில் மொத்த பரப்பளவில் 49% வரை வெளிநாட்டு ஒதுக்கீட்டின் கீழ் நேரடி உரிமையாளராக இருக்கலாம்
- villa போன்ற தனி நில சொத்துகளுக்கு பொதுவாக 30+30+30 ஆண்டு குத்தகை (leasehold) கட்டமைப்பு பயன்படுத்தப்படுகிறது
இந்த சட்ட கட்டமைப்பு தெளிவாக இருப்பதே தான் பாங்காக் மற்றும் பூக்கெட் சந்தையின் ஒரு பெரிய பலம், ஏனெனில் ஜோகூர் திட்டம் இன்னும் பல ஆண்டுகள் "நிறைவேற வேண்டிய" கட்டத்தில் தான் இருக்கிறது.
சமீபத்திய வெளிநாட்டு உரிமை கண்காணிப்பு பாதிப்பு ஏற்படுத்துமா?
Bangkok Post செய்திகளின்படி, தாய் ஒழுங்குமுறை அமைப்புகள் "நாமினி" கட்டமைப்பு ஓட்டைகளை மூடி, குறிப்பாக கோ பாங்கன் மற்றும் கோ சமுய் பகுதிகளில் நிறுவனங்களில் வெளிநாட்டு பங்கு குறித்த கண்காணிப்பை அதிகரித்துள்ளன. இருப்பினும் Juwai IQI மதிப்பீட்டின்படி, பூக்கெட் லக்சுரி villa பரிவர்த்தனைகளில் வெளிநாட்டவர்கள் சுமார் 60% பங்கு வகிக்கிறார்கள், சமுய் மற்றும் பாங்கனில் இது 90%-க்கும் மேல். இதுவரை இந்த கண்காணிப்பு உண்மையான தேவையில் பெரிய தாக்கத்தை ஏற்படுத்தவில்லை.
ஜோகூர் போட்டியால் பூக்கெட் விலை குறையுமா?
வாய்ப்பே இல்லை என்று சொல்லலாம். இரண்டு சந்தைகளும் வெவ்வேறு விலை அடுக்குகளையும் வெவ்வேறு வாங்குபவர் வகைகளையும் சேவை செய்கின்றன. பூக்கெட்டின் பிரீமியம் சொத்து விலைகள் ஆண்டுக்கு 8-12% வளர்ச்சி காணும் என மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது. இது ஜோகூரின் தொழில்நுட்ப பூங்கா போட்டியால் அல்ல, மாறாக தீவில் உள்ள நில பற்றாக்குறையால் ஏற்படும் இயற்கையான போக்கு.
ஜெனிடிங் திட்டம் எப்போது முடியும்?
இன்னும் உறுதியான காலவரிசை அறிவிக்கப்படவில்லை. இந்த அளவிலான திட்டங்கள் பொதுவாக 15 முதல் 20 ஆண்டுகள் வரையிலான கட்டங்களில் நிறைவேறும். ஆரம்ப உள்கட்டமைப்பு 3-5 ஆண்டுகளில் தெரியலாம், ஆனால் முழுமையாக செயல்படும் நகரம் 2040-களில் தான் யதார்த்தமாகக் கூடும். அதாவது, இது இன்று வாடகை வருமானம் தேடும் முதலீட்டாளருக்கு பொருந்தாத ஒரு நீண்டகால திட்டம்.
முடிவாக: எங்கே முதலீடு செய்யலாம்?
பாங்காக் அல்லது ஜோகூர் என்ற தேர்வு உங்கள் இலக்கை பொறுத்தது. பாங்காக் நிலத் துறை மூலம் வெளிப்படையான பதிவு நடைமுறையுடன் ஒரு பாய்ச்சல் தன்மையுள்ள (liquid) காண்டோ சந்தையை வழங்குகிறது. ஜோகூர் இன்னும் 10-15 ஆண்டு காலப்பகுதியில் மட்டுமே யதார்த்தமாகக் கூடிய ஒரு திட்டம். இன்றே பணப்புழக்கம் (cash flow) தேடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு பாங்காக் தான் வெற்றி பெறும்.
JS-SEZ மண்டலம் கார்ப்பரேட் மூலதனத்திற்கும் தொழில்நுட்ப நிறுவனங்களுக்குமான போட்டியை அதிகரிக்கும் என்பது உண்மைதான். ஆனால் வாழ்க்கை முறை சொத்துகளையும் செயலற்ற வருமானத்தையும் (passive income) குறிவைக்கும் தனிநபர் முதலீட்டாளர்களுக்கு, தாய்லாந்து தொடர்ந்து அதன் தனித்துவமான கலவையை வழங்குகிறது: நல்ல வருமான விகிதம், சிறந்த காலநிலை, முதிர்ந்த உள்கட்டமைப்பு.
ஜெனிடிங்கின் ஜோகூர் திட்டம் லட்சிய ரீதியில் மிகவும் ஈர்க்கக்கூடியது, ஆனால் தெளிவான உரிமை கட்டமைப்புடன் தொடர்ந்து வருமானம் ஈட்டும் ரிசார்ட் சொத்தை தேடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு, தாய்லாந்து இன்னும் பலமான தேர்வாக இருக்கிறது. பூக்கெட்டும் பாங்காக்கும் கட்டப்பட்டுக்கொண்டிருக்கும் ஒரு தொழில்நுட்ப பூங்காவால் கொடுக்க முடியாததை வழங்குகின்றன: ஏற்கனவே செயல்படும் வாடகை சந்தை, நிரூபிக்கப்பட்ட மேலாண்மை நிறுவனங்கள், நிலையான தேவை. இதனால் தான், தாய்லாந்து சொத்தில் முதலீடு செய்ய விரும்பும் தமிழ் வாங்குபவர்களுக்கு பூக்கெட் இன்னும் முதன்மையான தேர்வாகவே இருக்கிறது.
மூலம்: Bangkok Post
தாய்லாந்தில் சொத்து வாங்க தயாரா? சரியான சொத்தைக் கண்டுபிடிக்க எங்கள் நிபுணர்கள் உங்களுக்கு உதவுவார்கள்.